شيب نزولي پس از جهش تاريخي به پايان رسيد
تثبيت قيمت‌ها در بازار مسكن؟

دنياي اقتصاد- تعقيب آمارهاي رسمي از تغييرات قيمت مسكن در تهران نشان مي‌دهد كه شيب تند كاهش قيمت مسكن كه از نيمه دوم پارسال بازار را تحت تاثير قرار داده بود، در ماه‌ پاياني از تابستان سال جاري ملايم شده است؛ به‌طوري‌كه متوسط قيمت مسكن از متري 2‌ميليون تومان در اواسط پارسال به يك‌ميليون و 500‌هزار تومان در بهار 88 و به يك‌ميليون و 400‌هزار تومان در مرداد ماه رسيد. در حال حاضر نيز قيمت‌ مسكن در برخي مناطق شبيه به قيمت‌هاي تابستاني است، به همين خاطر بنگاه‌هاي مسكن پيش‌بيني مي‌كنند بازار تا پايان سال شاهد تثبيت ارزش معاملاتي باشد.تعبيري كه بنگاه‌هاي مسكن براي تحليل بازار تابستاني استفاده مي‌كنند، «بازار صفر» است. به اين معني كه در سه‌ماه دوم سال به رغم‌اينكه قيمت مسكن همچنان روند كاهشي داشته، خريد و فروش راكد بوده است. اما هم‌اكنون بازار مسكن با تغييراتي روبه‌رو شده، به‌طوري‌كه از يك‌سو مراجعه براي خريد زياد شده و از سوي ديگر تمايل مالكان و بنگاه‌ها به كاهش بيشتر قيمت، كاهش پيدا كرده است.

شيب تند كاهش قيمت مسكن در تهران ملايم شد
تثبيت قيمت‌ها در بازار مسكن؟
 پيش‌بيني مشاوران املاك از نيمه‌ دوم سال: رونق معاملاتي بدون افزايش يا كاهش قيمت
 از ابتداي مهرماه تاكنون متوسط قيمت مسكن در مناطقي از تهران تغيير نكرده است
مهديس فرقاني
تعقيب آمارهاي رسمي از تغييرات قيمت مسكن در تهران نشان مي‌دهد كه شيب تند كاهش قيمت مسكن كه از نيمه دوم پارسال بازار را تحت تاثير قرار داده بود، در ماه‌ پاياني از تابستان سال جاري ملايم شده است. به‌طوري‌كه متوسط قيمت مسكن از متري 2‌ميليون تومان در نيمه پارسال به يك‌ميليون و 500‌هزار تومان در بهار 88 و به يك‌ميليون و 400‌هزار تومان در مرداد ماه رسيد. در حال حاضر نيز قيمت‌ مسكن در برخي مناطق شبيه به قيمت‌هاي تابستاني است، به همين خاطر بنگاه‌هاي مسكن پيش‌بيني مي‌كنند بازار تا پايان سال شاهد تثبيت ارزش معاملاتي باشد.
برخي مشاوران املاك كه هنوز رمق بازارگرداني برايشان باقي مانده، با اعلام اينكه دوره كاهش مداوم قيمت مسكن به پايان رسيده است، پيش‌بيني مي‌كنند بازار مسكن در نيمه دوم امسال «تثبيت قيمت» را تجربه كند.
آنها مي‌گويند، از ابتداي مهرماه تاكنون ارزش معاملاتي مسكن تقريبا ثابت بوده و تغييري نسبت به تابستان نداشته است. اين در حالي است كه در محله‌هايي از تهران همچون سعادت‌آباد، زعفرانيه و تجريش طي يك‌ماه گذشته قيمت مسكن 5 تا 10درصد ديگر، ارزان شده است.
تعبيري كه بنگاه‌هاي مسكن براي تحليل بازار تابستاني استفاده مي‌كنند، «بازار صفر» است. به اين معني كه در سه‌ماه دوم سال به رغم‌اينكه قيمت مسكن همچنان روند كاهشي داشته، خريد و فروش راكد بوده است.
اما هم‌اكنون بازار مسكن با تغييراتي روبه‌رو شده، به‌طوري‌كه از يك‌سو مراجعه براي خريد زياد شده و از سوي ديگر تمايل مالكان و بنگاه‌ها به كاهش بيشتر قيمت، كاهش پيدا كرده است.
جريان ثابت قيمت
قیمت در بازار مسکن در سال 87 راه پر فراز و نشیبی را از لحاظ گرانی و ارزانی سیر کرد و نزول قیمت در ماه‌های پایانی سال به اندازه‌ای بود که در مقایسه با 10 سال گذشته پایین‌ترین سطح را تجربه کرد.
وزارت مسکن بعد از مدت زمانی که برای بررسی تغییرات قیمت در بازار مسکن و تهیه آمار و ارقام اختصاص داده بود، آماری تحت عنوان کاهش 25درصدی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به تابستان سال قبل ارائه داد.
پرس و جو از مشاوران املاک مناطق مختلف تهران نشان دهنده این مساله است که هم‌اکنون قیمت در بازار مسکن جریان ثابتی را در پیش گرفته است، اما در برخی از محله‌های تهران هنوز ادامه کاهش قیمت به‌طور متوسط بین 5 تا 10درصد نسبت به سه ماه اول سال جاری دیده مي‌شود.
نرخ اجاره بها بنا به اظهارات بنگاه‌داران فعال تهران نسبت به اواخر ماه‌هاي سال 87 تغییر محسوسی نداشته است؛ چراکه آن گرانی بیش از اندازه در بازار مسکن، باعث شد تا رکودی سنگین بر بازار سایه افکند. در ابتدا این اتفاق برای مالکان امری گذرا و مقطعی تصور مي‌شد، اما با گذشت زمان زیادی که رکود همچنان بر بازار مسکن حاکم بود، علتی شد تا مالکان این رویداد را بپذیرند و سعی بر این داشتند تا در این شرایط پیش آمده متحمل کمترین ضرر شوند و از سوی دیگر خریداران و مستاجراني كه اخبار هر لحظه بازار مسکن را دنبال مي‌کردند، به‌دنبال ارزان‌ترین‌ها بودند و این امر باعث شد تا اکثر مالکان نرخ اجاره بها را کاهش دهند. امسال نيز اکثر مالکان مبلغ اجاره بها را تغییر ندادند و همان رقم سابق را تمدید کردند و تنها برخی از موجرانی که تعداد آنها محدود است، اجاره بهاي واحد خود را بالا پیشنهاد کرده بودند، اما همين افراد هم، راضی به کاهش قیمت پیشنهادی خود شدند.
خبرنگار دنیای اقتصاد در يك تحقيق ميداني شرح حال بازار مسکن از لحاظ میزان حجم معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره واحدهای مسکونی، میزان حضور خریدار و فروشنده در بازار مسکن، مقایسه حجم معاملات خرید و اجاره ملک و‌درصد رضایت بنگاه‌داران از قرارداد و معاملات ملکی را به شرح زير بررسي كرده است:
تغییر شغل بنگاه‌داران زمزم
صالحی یکی از بنگاه‌داران قدیمی در خیابان زمزم واقع در جنوب تهران به روزنامه دنیای‌اقتصاد گفت: بازار مسکن در طول یکسال گذشته به اندازه‌ای کساد و راکد بود که بسیاری از تازه واردها در حرفه مشاور املاک مجبور به ترک این بازار شدند و تنها املاکی که قدمت‌دار هستند در بازار باقی ماندند. میزان خرید و فروش واحدهای مسکونی در اوایل سال نسبت به زمان حال خیلی بهتر بود و این روزها بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در مقایسه با سال گذشته همین موقع بسیار ضعیف‌تر شده است. اما بازار اجاره بر عکس بازار خرید و فروش بوده؛ چراکه بازار اجاره نسبت به سه ماه اول سال با 50درصد رشد و رونق مواجه بوده است با این تفاسیر رونق در بازار اجاره مسكن بیشتر از رونق در بازار خرید است.
اکنون تعداد فروشندگان ملک در بازار زیاد است زیرا اکثر فروشندگان پول لازم هستند و برای فروش ملک خود عجله دارند، اما از آن طرف خریدار واقعی در بازار بسیار کم است و از صحبت‌هاي خریداران مي‌توان متوجه شد که آنها منتظر جهش دیگری برای کاهش قیمت در بازار هستند.
در کمین اکازیون
طبق گفته‌هاي یک مشاور املاک در سعادت آباد در بازار مسکن این منطقه تنها 40‌درصد خریدار واقعی وجود دارد و 60‌درصد خریداران باقی مانده به دنبال موردهای فروشی زیر قیمت در بازار هستند. این دسته از خریداران در انتظار واحدهای فروشی هستند که صاحبانشان به علت نیاز مالی حاضر به فروش واحد به زیر قیمت و در حد ضرر باشند.
در اين منطقه از تهران جريان خرید و فروش ملک در سه ماهه تابستان كند بوده است. فروشنده بسیار زیاد است و به علت وضعیت بد اقتصادی اکثر فروشندگان به نیاز مالی شدید دچار هستند، اما همان طور که گفته شد، خریدار کمتری در بازار دیده مي‌شود و همین تعداد هم به سختی، تصمیم به خرید مي‌گیرند؛ چراکه به‌دنبال موقعیت‌هاي خرید عالی هستند.وی در ادامه افزود: تعداد قراردادهای اجاره صورت گرفته در دو ماه گذشته نسبت به تابستان سال پیش با 30‌درصد کاهش و معاملات خرید و فروش در مقایسه با سال گذشته از نصف کمتر بوده است.
هفته‌اي 2 قرارداد اجاره
وضعیت بازار اجاره، بنا به گفته يك مشاور املاک در خیابان ولیعصر از وضعیت رضایت بخش‌تری در مقایسه با بازار خرید و فروش برخوردار است.
نوشی در اين باره اظهار کرد: به‌طور متوسط ما هر هفته 2 قرارداد اجاره در دفترمان ثبت مي‌کنیم، اما در عوض بازار فروش ملک بسیار خراب است، به‌طوری که باید گفت: «بازار صفر است».
در این سه ماه، از صبح تا شب در بنگاه هستیم، اما دریغ از یک معامله در باب فروش. به گفته اين فعال بازار مسكن، مشاوران املاک در دوره گذشته از بازار جهت درآمد ماهانه اصلا راضی نبودند.خریدار در بازار مسکن به چشم نمی‌آید حتی برای پرس و جو به ندرت مراجعه مي‌کنند و از سوی دیگر در بازار فعلی فروشنده پول لازم کم است و بیشتر قیمت‌هاي پیشنهاد شده از سوی مالکان نرخ‌هاي عرف بازار است. هم‌اکنون وضعیت بازار اجاره مسکن بهتر از بازار فروش است؛ اما در اين باره بايد گفت که رونق در بازار اجاره مقطعی است و با گذشت زمان از میزان رونق کاسته خواهد شد.
افزایش تمدید و کاهش جابه‌جایی
نوری یک از بنگاه‌داران در خیابان نیرو هوایی به خبرنگار دنیای‌اقتصاد گفت: «این روزها اکثر مستاجران برای تمدید واحد خود نزد ما مراجعه مي‌کنند و کمتر مستاجرانی به قصد جابه‌جایی در بنگاه‌ها دیده مي‌شوند؛ چراکه موجران به وضعیت بد در بازار به خوبی واقف هستند و برای اینکه مستاجر خود را از دست ندهند سعی مي‌کنند تا جایی که امکان دارد، با خواسته آنها کنار بیایند.
بازار خرید و فروش مسکن نسبت به قبل ضعیف‌تر و خریدار بسیار کمتر شده است و ما باید کلی تلاش کنیم تا بتوانیم معامله‌ای را بالاخره به سرانجام برسانیم.بازار مسکن نیرو هوایی مانند اکثر مناطق دیگر مملو از فروشنده است و اغلب فروشندگان بر سر قیمت‌هاي پیشنهادی خود یک کلام هستند.وی از میزان رضایت خود و همکارانش از این دوره سه ماهه گفت: «دیگر به این وضع کسادی عادت کرده‌ایم و منتظر هستیم به مرور زمان هر چه سریع‌تر وضعیت بازار رو به بهبودی برود، اما در کل از وضع فعلی اصلا راضی نیستیم».
افزایش فروشندگان واقعی در بازار
یکی از بنگاه‌های مسکن در بازار مسکن منطقه پاسداران گفت: هم‌اکنون در بازار، 80‌درصد از فروشندگان واقعی هستند که در گذشته این رقم 30‌درصد بود. در دوران تورم مسكن، در سال گذشته هنگامی که بازار راکد شد، اکثر مالکان قیمت‌هاي کاذب پیشنهاد مي‌کردند زیرا آنها تصور مي‌کردند که قیمت ملک مجدد افزایش پیدا خواهد کرد، اما با گذشت زمان آنها به کاهش روز به روز قیمت پی بردند و دست از اعلام قیمت‌هاي بالا برداشتند و به قیمت‌هاي عرف بازار روی آوردند و در حال حاضر فروشنده در بازار بسیار زیاد و در مقابل خریدار بسیار کم است.
وي افزود: «اگر بخواهیم اين دو بازار (فروش و اجاره) را با یکدیگر مقایسه کنیم، باید گفت مستاجران یک مصرف‌کننده هستند که همیشه در بازار حضور دارند حالا بازار، چه رونق داشته باشد یا در رکود به سر ببرد.
حجم قراردادهای اجاره هم‌اکنون 5 برابر حجم معاملات فروش بوده و از طرف دیگر‌درصد حجم معاملات فروش در مقایسه با سه ماه اول سال بسیار کاهش یافته است.اين مشاور املاك در پاسداران تصريح كرد: رضایت ما از وضعیت درآمدمان صفر است و میزان درآمدمان نسبت به سال گذشته یک سوم شده است و به همین علت تعدادي از همکارانمان تغییر شغل داده‌اند».
حجم معاملات مسکن صفر شد
در خیابان امیریه حجم معاملات خرید و فروش نزدیک به صفر و حجم معاملات اجاره معادل 20‌درصد مدت مشابه سال قبل شده است و این محاسبات نشان دهنده بهتر بودن وضعیت بازار اجاره مسکن از بازار فروش است.
در بازار مسکن امیریه 20 تا 30‌درصد از فروشندگان پول لازم و مابقی مصرف کننده هستند. اکثر خریداران در بازار به دنبال واحدهایی با مبلغ 70 تا 80 میلیون تومان هستند و بودجه اکثر آنها همین میزان مبلغی است که گفته شد.
بنگاهدار فعالی در خیابان امیریه دراين باره تاكيد كرد: در 2 ماه گذشته هیچ معامله‌ای جهت فروش نداشته‌ایم و هم‌اکنون وضعیت بازار بسیار کساد است، اردیبهشت ماه وضعیت معاملات مسکن بهتر بود، اما به محض شروع شدن تابستان از اواخر خرداد ماه دوباره بازار کساد شد و ما هم همانند دیگر بنگاه‌ها ناراضی هستیم.
فروش ملک در شریعتی خوب است
کیایی مشاور املاکی که در یکی از بنگاه‌هاي شریعتی فعالیت مي‌کند، در پاسخ به سوالات روزنامه دنیای‌اقتصاد گفت: برعکس اغلب مناطق دیگر تهران که بازار فروش مسکن در رکود به سر مي‌برد بازار مسکن در محدوده فعالیت ما کمی قانع کننده است و از آن جهت آن را رضایت بخش مي‌دانم که حجم معاملات خرید و فروش در 2 ماه اخیر نسبت به ماه‌هاي اول سال حدود 30‌درصد رشد داشته و به همین دلیل بازار هم‌اکنون قابل تحمل‌تر است. در بازار مسکن، فروشندگانی که پول لازم باشند پا به بازار مي‌گذارند و از طرفی دیگر تعداد خریداران مسکن به اندازه تعداد فروشندگان نیست، اما چرخ بازار اجاره مسکن خوب نمی‌چرخد. وي افزود: در هر صورت میزان رضایت ما از بازار فعلی خیلی بیشتر از فصل بهار است البته این میزان رضایت در حد سال پیش نیست.
آغاز رونق در بازار اجاره زعفرانیه
بازار اجاره مسکن در زعفرانیه از زبان یکی از مشاوان املاک این محدوده بدین شرح است: تعداد قراردادهای اجاره از ابتدای خرداد ماه با رشد همراه بوده و نسبت به ابتدای سال از وضعیت مطلوب تری برخوردار شده است. از سوی دیگر رکود در بازار فروش این منطقه ادامه دارد و همچنان تعداد معاملات فروش یک شیب رو به پایین را طی مي‌کند.اکثر خریداران ملک در زعفرانیه به دنبال پایین‌ترین قیمت در بازار هستند و برای 40‌درصد از فروشندگانی که قیمت‌هاي بالا برای فروش ملک خود تعیین مي‌کنند، مشتری مراجعه نمی‌کند و 60‌درصد فروشندگان، تنها قیمت‌هاي روز به بازار ارائه مي‌کنند.اين بنگاهدار تصريح كرد: در فصل تابستان بازار مسکن عملکرد ضعیفی داشته که همین موضوع موجب نارضایتی بنگاهداران املاک بوده است.
عكس: احسان سلطاني مقدم

   نسخه چاپي      |        بازگشت    |     ارسال خبر به دوستان

وضعیت بازدید از سایت

  کل مراجعین   : 104251276 نفر
  مراجعین امروز  : 159345 نفر