چهره بازار مسكن ايران

* مينو رفيعي
بازار مسكن شهري در ايران، بازاري پرقدرت، پرحجم و توانا در جذب سرمايه‌ها است. براي مثال، در حالي كه در كشورهاي كم‌درآمد جهان به ازاي هر 1000 نفر جمعيت شهري كمتر از 5 و در كشورهاي با درآمد بالا حدود 7 مسكن توليد مي‌شود، بازار مسكن شهري ايران در حال حاضر بيش از 9 مسكن به ازاي هر‌هزار نفر جمعيت شهري توليد مي‌كند.

جالب آنكه، سهم سرمايه‌گذاري در مسكن شهري به كل سرمايه‌گذاري كشور بين 30 تا 50‌درصد در سال‌هاي مختلف بوده است. در سال 1381 توليد مسكن شهري در ايران با حدود 57‌ميليون مترمربع زيربنا براي 477‌هزار واحد مسكوني، به بالاترين ميزان خود رسيد. هم‌اكنون آمار دقيق از حجم عرضه بالقوه مسكن شهري موجود نيست.
اما آمار معاملات انجام شده در 30 شهر نمونه كشور نشان مي‌دهد كه در سال‌هاي دهه گذشته، بين 55 تا 70‌درصد از كل معاملات انجام شده مسكن در اين شهرها را واحدهاي مسكوني تازه‌ساز (با عمري كمتر از 5 سال) و 30 تا 45‌درصد معاملات را خانه‌هاي قديمي (با عمري بيش از 5 سال) تشكيل داده‌اند. بدين ترتيب، برآورد مي‌شود كه عرضه بالقوه مسكن شهري در سال 1381 حدود 540‌هزار واحد مسكوني بوده است. اما عرضه بالفعل و محقق شده در اين بازار، حدود 460‌هزار واحد برآورد مي‌شود. نياز و تقاضاي موثر تقاضاي بالقوه يا نياز به مسكن شامل سه دسته مي‌شود: يكي نياز خانوارهاي تازه تشكيل شده، دوم نياز براي جايگزيني خانه‌هاي مستهلك و تخريب شده و در نهايت، نياز براي رفع بخشي از كمبود يا ارتقا و بهبود كيفي مسكن است. در مقابل، تقاضاي موثر يا بالفعل، آن بخش از نياز است كه همراه با توان مالي تامين مسكن، در بازار مسكن عرضه مناسب خود را مي‌جويد. در بازار مسكن شهري ايران، حجم واقعي تقاضاي بالقوه يا بالفعل، ناشناخته است.
در مقابل، آنچه قابل مشاهده است، آن بخش از تقاضاي موثر است كه عرضه مناسب خود را مي‌يابد. مي‌توان برآورد كرد كه حجم تقاضاي بالقوه (نياز) در سال 1381 حدود 600‌هزار واحد مسكوني (شامل 350‌هزار واحد نياز خانوارهاي تازه تشكيل شده، 150‌هزار واحد براي جايگزيني خانه‌هاي مستهلك و تخريب شده و 100‌هزار واحد براي رفع بخشي از كمبودهاي موجود) بوده است. به موازات، تقاضاي موثر و بالفعل سال 81، برابر با عرضه بالفعل (طبق تعريف) و حدود 460‌هزار واحد مسكوني بوده است.
بازار تقسيم شده
بازار مسكن، بازاري است به شدت تقسيم شده و گاه غيرقابل تداخل. هم‌اكنون بازار مسكن كشور را مي‌توان به بازارهاي زير تقسيم‌بندي كرد. بازار مسكن ملكي و اجاره‌اي: تنها بين 3 تا 6‌درصد از واحدهاي توليد شده در هر سال، به قصد اجاره ساخته مي‌شود، همچنين تنها 20‌درصد از موجودي واحدهاي مسكوني شهري، اجاره‌اي است. رشد قيمت‌ها در بازار مسكن اجاره‌اي با نوسانات بسيار كمتري از بازار مسكن ملكي مواجه است، اما اين رشد همواره با تورم كلي حركت مي‌كند. رشد قيمت‌ها در بازار مسكن اجاره‌اي در دهه اخير، به طور متوسط 20‌درصد در سال بوده است. بازار مسكن مصرفي و سرمايه‌هاي: بخشي از تقاضاي مسكن را تقاضاي سرمايه‌هاي مسكن تشكيل مي‌دهد. نرخ بازگشت سرمايه در بخش مسكن در مقياس با ساير صور سرمايه‌گذاري، موجب ورود يا خروج بخشي از سرمايه‌هاي موجود مي‌گردد. بهره‌وري سرمايه در بخش مسكن ايران معادل 3/2 واحد است. اين شاخص در بخش صنعت 96/0 و در خدمات 5/0 است. از سوي ديگر، بازارهاي رقيب مسكن براي تقاضاي سرمايه‌هاي بازار ارز، طلا و سكه و بازار كالاهاي بادوام نظير اتومبيل، تلفن همراه و... هستند. هرگاه انتظار قيمتي در اين بازارها در جهت ثبات قيمت‌ها باشد، سرمايه‌ها به سوي بخش مسكن سوق داده مي‌شود. مطالعات انجام شده نشان مي‌دهد كه در دهه گذشته سهم تقاضاي سوداگرانه از كل تقاضاي مسكن كه با ميزان نقدينگي جذب شده در بخش مسكن سنجيده مي‌شود، حدود 42‌درصد بوده است. وجود تقاضاي سوداگرانه براي مسكن كه با تغيير نرخ بازگشت سرمايه ساير بخش‌ها، به سرعت وارد بازار مسكن شده يا از آن خارج مي‌شود، عامل اصلي نوسانات شديد و ناپايداري بازار مسكن است. بازار مسكن كم‌درآمدها و پردرآمدها: ويژگي‌هاي عرضه مسكن به ويژه آن بخش از توليد كه براي فروش عرضه مي‌شود، به طور عمده تحت‌تاثير تقاضاي سرمايه‌ها و تقاضاي مسكن گروه‌هاي پردرآمد است. بررسي‌هاي انجام شده در مورد توان مالي خانوارها برحسب گروه‌هاي درآمدي و شغلي آنان، نشان مي‌دهد كه ميانگين مساحت واحدهاي نوساز يا دست دوم عرضه شده در شهرها در 5 سال اخير 80 مترمربع و ميانه مساحت مورد تقاضا 55 مترمربع بوده است. بازارهاي مسكن محلي: خصلت مقيد به مكان بودن مسكن موجب مي‌شود كه بازارهاي محلي اين كالا، ويژگي‌هاي خاص خود را داشته و به طور عمده قابل ادغام با ساير بازارها نباشند.
تهران، مهم‌ترين بازار مسكن
مركز ثقل مهم‌ترين بازار كشور، بازار تهران است كه بازاري پرنوسان، وسيع و گسترده، سرمايه‌اي، وابسته به تحولات اقتصاد ملي و گشوده بر روي متقاضيان غيرمحلي است. در سال 1380 در تهران براي ساخت بيش از 185‌هزار واحد مسكوني پروانه ساختماني صادر شده است. اين واحدها بيش از 23‌ميليون مترمربع زيربنا داشته‌اند. در سال 1381 به رغم توقف فروش تراكم و ركود نسبي در سه ماهه آخر سال، ساخت و سازهاي جديد به 143‌هزار واحد در 6/16‌ميليون مترمربع رسيد. اما در سال 1382، با كاهشي حدود 43‌درصد، تعداد واحدهاي ساخته شده به 81‌هزار واحد و زيربناي آنها با كاهش 32‌درصدي به 3/11‌ميليون مترمربع بالغ شد. در واقع، اين بازار پرتحول، بخش عمده‌اي از تقاضاي سرمايه‌هاي خود را در سال‌هاي 1381 و 1382 به ديگر شهرهاي بزرگ فرا افكنده است.
در واقع، در حالي كه ساخت و ساز در تهران در سال‌هاي اخير كاهش يافته است، همزمان زيربناي ساخته شده در شهرهاي بزرگ كشور در سال 1381 بيش از 37‌درصد و در ساير شهرهاي كشور حدود 27‌درصد افزايش يافته است. بدين ترتيب، كاهش فعاليت‌هاي ساخت‌وساز در تهران، با افزايش فعاليت‌ها در ساير نقاط كشور جبران شده و موجب افزايش 11‌درصدي كل زيربناي ساخته شده كشور و بهبود توزيع در بين شهرهاي مختلف شده است، هر چند اين وضعيت خود موجب افزايش قيمت‌ها، به ويژه در شهرهاي بزرگ نيز شده است. عوامل موثر بر بازار مسكن واقعيت اين است كه توليد مسكن شهري، در واكنش به تغييرات قيمت‌ها، با تاخيري دو ساله پاسخ مي‌گويد. طول دوره ساخت در تهران 34 ماه و در برخي از نقاط شهري تا 40 ماه متغير است. چنين است كه تحولات قيمت‌ها اثرات تعادلي خود را بر بازار مسكن سريعا بر جاي نمي‌گذارد. به همين دليل، در عين ركود در ساخت و ساز، گاه شاهد افزايش قيمت‌ها و سوق سرمايه‌ها به سوي معاملات خانه‌هاي موجود هستيم.
عوامل موثر بر عرضه و تقاضا
عوامل موثر در عرضه و تقاضاي مسكن را مي‌توان به دو دسته متغيرهاي دروني و عوامل بيروني تقسيم كرد، ميزان جمعيت و تعداد خانوار و رشد آنها، از مهم‌ترين عوامل دروني تعيين‌كننده تقاضاي مسكن در ميان‌مدت است. درآمد خانوار، دسترسي به وام مسكن و قيمت مسكن، از ديگر عواملي هستند كه بر تقاضاي مسكن اثرگذارند. در مقابل، عوامل موثر بر عرضه به طور عمده شامل بازده سرمايه، قيمت زمين و هزينه ساخت است. بررسي عوامل بيروني نشان مي‌دهد كه با افزايش درآمدهاي ناشي از نفت و افزايش نقدينگي در جامعه، درآمدهاي انباشته شده به سوي سرمايه‌گذاري در فعاليت‌هاي سودآور جذب مي‌شود. در واقع، هر گاه فعاليت‌هاي صنعتي، كم‌بازده و پردردسرند و فعاليت‌هاي تجاري با موانعي همچون محدوديت‌هاي ارزي يا مقررات محدودكننده واردات روبه‌رو هستند و قيمت ارز، طلا، سكه و كالاهاي بادوام ثابت بوده و انتظار تغيير عمده‌اي در آنها نمي‌رود، سرمايه‌ها جذب بازار مسكن مي‌شود.
بديهي است، در كوتاه‌مدت بخشي از اين سرمايه به صورت تقاضاي احتكاري يا سرمايه‌اي، وارد بازار مسكن شده و قيمت‌ها را افزايش مي‌دهد. همزمان بخشي از سرمايه وارد شده به بخش مسكن، در توليد مسكن به كار مي‌افتد. اين همان پديده‌اي است كه در سال‌هاي 80 و 81 شاهد آن بوديم، يعني افزايش توليد، همراه با افزايش قيمت‌ها. چشم‌انداز 83 هم‌اكنون كاستي‌ها و شكست‌هاي بازار مسكن، موجب نابرابري در توزيع و ناآرامي‌هايي در عملكرد اين بازار شده است. اين مشكلات را مي‌توان چنين برشمرد: تقسيم بازار به بازارهاي چندپاره و غيرقابل تداخل. تاثيرپذيري از عوامل بيروني، به ويژه نقدينگي و تورم كلي. غلبه تقاضاي سرمايه‌اي و در نتيجه عملكرد پرنوسان و پرتب و تاب. تاثيرپذيري و دنباله‌روي از بازار زمين شهري و عوامل موثر بر آن، از جمله مقررات ساخت‌وساز و تراكم. رشد صعودي قيمت در اثر عوامل ياد شده. ناهماهنگي بين رشد قيمت‌ها و رشد درآمدها و در نتيجه ناهماهنگي بين الگوي عرضه و تقاضا و كاهش امكان دسترسي طبقات كم‌درآمد به بازار. عمده بودن نقش انتظارات و قيمت‌هاي انتظاري در بازار مسكن و تعيين سطح قيمت‌ها. وجود تاخير زماني بين عرضه و تقاضا و طولاني بودن دوره ساخت. وجود اين اشكالات و نارسايي‌ها، دخالت دولت را در تنظيم بازار مسكن و هدايت آن به سوي تعادل و توزيع بهينه كالا بين گروه‌هاي مختلف درآمدي ضروري مي‌سازد. البته سياست‌هاي برنامه سوم توسعه بخش مسكن، به طور عمده در اين جهت هدف‌گيري شده‌اند، اما نتايج آن خيلي رضايت‌بخش نبوده است. اميد است انتخاب و تداوم سياست‌هاي صحيح و كارآمد در برنامه چهارم، بازار مسكن را توسعه و بهبود بخشد. البته خصوصي‌سازي و بسترسازي براي رشد فعاليت‌هاي بخش خصوصي، تحقق اهداف را سرعت مي‌بخشد.
به هر حال، سرمايه‌گذاري، توليد و قيمت‌ها در بازار مسكن در كوتاه‌مدت بستگي به نااطميناني در بازارهاي رقيب و انتظارات قيمتي در بازار مسكن داشته و در عين حال از سياست‌ها، مقررات و تصميم‌گيري‌هاي مسوولان نيز تاثير مي‌پذيرد. در كوتاه‌مدت، با انتظار ثبات نسبي در نرخ ارز، افزايش توليد و احتمال واردات اتومبيل، رشد قيمت طلا در سال گذشته و انتظار كاهش رشد يا ثبات نسبي آن در آينده، انتظار كاهش يا ثبات قيمت در بازارهاي كالاهاي ديگر مانند تلفن همراه و نيز روند صعودي قيمت مصالح ساختماني و زمين، افزايش نسبي قيمت‌ها و جذب سرمايه‌ها در بازار زمين و مسكن، در سال 1383 همچنان در افق كوتاه‌مدت مشاهده مي‌شود. البته بي‌ترديد در بازارهاي اشباع شده و پررشدي مانند تهران و شهرهاي بزرگ، در غياب بحران‌هاي پيش‌بيني نشده، نرخ رشد قيمت‌ها آرام‌تر خواهد بود. هرچند در ميان‌مدت و بلندمدت، فشار تقاضا به ويژه با توجه به ساختار جمعيت جوان كشور، تعادل در بازار مسكن را مشكل مي‌سازد.
* مجري طرح جامع مسكن

   نسخه چاپي      |        بازگشت    |     ارسال خبر به دوستان

وضعیت بازدید از سایت

  کل مراجعین   : 104239783 نفر
  مراجعین امروز  : 147994 نفر