مسكن؛ تهديد يا فرصت

بخش اول
سيد مصطفي يوسفي
در رابطه با افزايش بي‌رويه قيمت مسكن و تبعات ناشي از آن به تفضيل در رسانه‌ها و مطبوعات صحبت شده است، ولي متاسفانه تاكنون راه‌حلي عملي كه در كوتاه‌مدت، توانايي ايجاد قدرت حركت نسبت قيمت‌هاي واقعي را داشته باشد، عرضه نشده است.

در پاسخ به اين نياز، در سطور آتي، طرحي از نظر شما مي‌گذرد كه شاه بيت‌ غزل اثربخشي آن در اين مطلب خلاصه مي‌شود، ‌عامل اصلي افزايش قيمت مسكن در به انحراف كشيدن يك جريان سالم و قوي مسكن خواهي است و در صورت پاسخ به اين تقاضا، در عمل سوخت موردنياز براي آتش افزايش قيمت‌ها از دسترس اين جريان خارج مي‌شود. در ضمن اينكه از اين بستر مي‌توان به شكل سكوي پرشي براي مقابله با مشكلاتي كه صنعت ساختمان در ايران از عوارض آن، رنج مي‌برد استفاده كرد.‌ مشكلاتي از قبيل: ميزان بالاي بافت فرسوده، عمر مفيد كم مستحدثات ساختماني، عدم مقاومت لازم در برابر زلزله، عدم استفاده از نيروي كار متخصص و...
اين طرح در سه بخش كلي:
الف- اصول و مقدمات
ب- اجزاي طرح
ج- شرح و نتيجه‌گيري
الف- اصول و مقدمات:
1 - مسكن مناسب حق هر خانواده ايراني است (اصل 31 قانون اساسي): تهيه مسكن مناسب با قيمت تمام شده حقيقي يكي از راهكارهاي اصلي مبارزه با مساله گراني مسكن است، چون در‌حال‌حاضر به دليل پديده چسبندگي قيمت‌ها، افزايش قيمت حتي در مناطق مرفه به صورت تدريجي (يا بعضا دفعي) بر روي قيمت ساير مناطق تاثير مي‌گذارد. اين اثر در انتقال افزايش قيمت از شهرهاي بزرگ به شهرهاي كوچك نيز مشاهده مي‌شود.
2 - اصل آزادي انتخاب: عدم توجه به اين اصل كه بعضي از آحاد مردم به علت مسائلي از قبيل مشكلات خانوادگي، شغلي و... مجبور به انتخاب محل سكونت خود در جاي خاصي از شهر هستند، باعث شده است كه بعضي از طرح‌هاي خانه‌سازي كه براي جوابگويي به مشكل مسكن ايجاد شده‌اند بدون مشتري مانده و در عوض تقاضا در قسمت‌هاي قديمي‌تر و با ساخت‌وساز كم، بالا باشد.
3 - استفاده از مسكن به عنوان ابزاري در حل مشكلات غيرمرتبط: در ساليان اخير شاهد بوده‌ايم كه سياست‌گذاران براي مبارزه با پديده‌هايي مثل: مهاجرت، ترافيك و... از اهرم كم كردن عرضه مسكن، سود جسته‌اند كه متاسفانه در ضمن اينكه به گراني مسكن دامن زده‌اند در علاج مسائل ياد شده نيز به توفيقي دست نيافته‌اند.
4 - از بين بردن فاصله بين سازنده و مصرف‌كننده نهايي بنا: در‌حال‌حاضر اين موضوع مشكلات بسياري از قبيل گراني مسكن، عمر كم بنا، استفاده از مصالح غيراستاندارد و بدون كيفيت، عدم توجه به مساله رعايت مقررات و الگوهاي مصرف، خلاف‌هاي متعدد (مثل تغيير كار) و... را به وجود آورده است.
5 - دخالت افراد غيرمتخصص در ساخت بنا: در حالي كه تحصيلكردگان دانشگاه رفته در صنعت ساختمان از كمبود يا نبود شغل مناسب و مرتبط رنج مي‌برند، اين صنعت كه از آن به عنوان موتور محرك اشتغال ياد مي‌گردد، در چنبره نيروهاي غيرمتخصص گرفتار آمده كه نتيجه آن نداشتن شاخصه‌هاي لازم در يك ساختمان و عدم جوابگويي سازنده، در مقابل استفاده‌كننده نهايي است.
ب: اجزاي طرح كه شامل سه ركن است
1 - تهيه زمين
2 - ساماندهي استفاده‌كنندگان نهايي
3 - قسمت اجرايي
1 - تهيه زمين
زمين كه اصلي‌ترين فاكتور در قيمت تمام شده مسكن است، شايد اصلي‌ترين گلوگاه است كه براي مقابله با مساله افزايش قيمت مسكن مطرح مي‌شود. در پاسخگويي به اين نياز تنوع در روش‌ها،‌ باعث بالا رفتن ضريب موفقيت طرح مي‌شود.
روش‌هاي متعددي براي رفع اين مشكل وجود دارد.
1-1 - شركت سرمايه‌گذاري تامين زمين
با ايجاد زمينه قانوني براي تشكيل اين شركت‌ها (چه به صورت دولتي يا عمومي) كه با در اختيار گرفتن زمين از راه‌هاي مختلف و فرآوري و آماده‌سازي اين زمين‌ها زمينه انتقال آنها را با دريافت سودي با درصد كم (حدود 4) به استفاده‌كنندگان نهايي فراهم مي‌آورند از اهم روش‌هاي استحصال زمين در اين شركت‌ها به موارد زير مي‌توان اشاره نمود.
الف- در اختيار گرفتن زمين‌هاي موجود در بافت‌هاي فرسوده
ب- استفاده از زمين‌هايي كه از طرف نهادهاي دولتي يا ارگان‌هاي نظامي آزادسازي شده‌اند
ج- تملك زمين‌ها يا خانه‌هاي فرسوده به صورت منفرد
2-1 - تامين زمين موردنياز طرح از طريق تعدادي از استفاده‌كنندگان مشمول طرح
3-1 - دارندگان زمين‌ها و يا بناهاي فرسوده (به اصطلاح كلنگي) ملك خود را به عنوان آورده نقدي در اختيار طرح قرار داده و تا سقفي معين در ساختمان ساخته شده از امتياز برخوردار مي‌گردند.
پس از تملك زمين با استفاده از خدمات مهندسين مشاور، نقشه‌هاي اجرايي و صورت‌هاي متره و برآورد ريالي پروژه و همچنين برنامه زمان‌بندي اجرايي تهيه شده و برآورد قيمت واحد‌هاي مختلف در طرح به دست مي‌آيد.
2 - ساماندهي استفاده‌كنندگان نهايي
در اين بخش با استفاده از برآورد اوليه قيمت‌هاي هر واحد، مي‌توان اقدام به ثبت‌نام از استفاده‌كنندگان (با توجه به توان مالي افراد) كرد. بعد از تكميل ثبت‌نام، اين افراد در داخل تشكيلاتي به نام تعاوني كوچك تامين مسكن (تكتام) ساماندهي مي‌شوند كه پس از تشكيل با انتخاب هيات رييسه و مدير اجرايي از بين اعضا (كه با توجه به تعداد واحدها مي‌تواند بين 3 تا 5نفر متغير باشد) نسبت به ثبت اين تعاوني اقدام مي‌گردد، در مرحله بعد با قرعه‌كشي واحدهاي موجود در بين اعضاي تقسيم شده و هيات رييسه يا مديرعامل نسبت به استخدام مهندس ناظر در پروژه و انتخاب مجري اقدام مي‌كند.
3 - قسمت اجرايي
بهترين روشي كه براي اجرا مي‌توان پيشنهاد نمود تشكيل شركت‌هاي مهندسي ساخت كوچك است كه عبارت است از :تشكيلاتي كه در راس آن يك يا چند مهندس عمران به عنوان مسوولان واقعي و جوابگو حضور دارند كه با استفاده از نيروهاي پايين‌دستي (معمار، بنا، ...) نسبت به ساخت بنا اقدام مي‌كنند. روش عقد قرارداد براي اين طرح پيمان مديريت در نظر گرفته شده كه عبارت است از تامين مالي براي تهيه مصالح و ديگر عوامل ساخت از طرف كارفرما (كه اينجا همان تعاوني مسكن مي‌باشد) و مجري نيز در قبال ساخت درصدي از هزينه بنا را به عنوان دستمزد دريافت مي‌كند.
5 - شرح و نتيجه‌گيري
در ابتداي اين بخش با آوردن فرمول محاسبه يك مترمربع بناي ساخته شده (مفيد) سعي مي‌شود شاخص‌هاي دخيل در تعيين قيمت ساختمان و ميزان دخالتشان به صورت كمي مشخص شود.

فرمول*
P: قيمت يك متر مربع زمين
A: مساحت كلي زمين
C: ضريب ساخت كه خود عبارت است از:
فرمول*
Pc هزينه ساخت يك متر مربع بناي كلي كه عبارت است از: هزينه‌هاي ساخت و ساز بنا + هزينه ساخت مشاع + هزينه اشتراكات لازم (آب، برق، گاز و ...) + عوارضي كه توسط ارگان‌هاي ذي‌نفع (مثل شهرداري) از اين ساختمان دريافت مي‌شود بخش بر مساحت مفيد بنا
n : تعداد طبقات كاربردي (غير از پيلوت و پاركينگ)
0.6: عبارت از ضريب اشغال بناي ساخته‌شده به مساحت زمين
ضريب C در مناطق مختلف با توجه به قيمت‌هاي مختلف زمين نوع ساخت و نحوه دريافت عوارض و هزينه‌هاي اشتراك عددي است متغير (حدودا 0.3-0.5) براي بهتر مشخص شدن اين عوامل فرمول بالا را به صورت زير ساده مي‌كنيم.
همان طوري كه از جدول فوق پيدا است، مهم‌ترين عامل تاثيرگذار در قيمت تمام‌شده ساختمان تعداد طبقات بنا است.
به طوري كه در ساختمان‌هاي دو طبقه حتي اگر عوارض ساخت و ساز و ديگر عوامل غيرساختماني به سمت صفر ميل كند، باز هم صرفه اقتصادي در ايجاد ساختمان جديد مشاهده نمي‌شود. بنابراين ضرورت بلند مرتبه سازي، در جدول فوق به وضوح مشاهده مي‌شود. متاسفانه در ايران اين كلمه مترادف لوكس‌سازي قرار گرفته و نوعي عمل اسراف‌گرايانه به شمار مي‌آيد. در حالي كه غير از پايين آوردن قيمت تمام‌شده بنا، فوايد بسيار ديگري نيز بر آن مترتب است كه بعضي از آنها به عنوان نمونه ذكر مي‌شود:
الف – يك ساختمان بلندمرتبه يك بلوك ساختماني به صورت عمودي است در نتيجه شما به جاي يك خيابان جديد با تقاطع‌هاي فيزيكي، آسانسور و پله‌هاي اين ساختمان به صورت يك خيابان بدون تقاطع براي عبور و مرور اهالي استفاده مي‌شود. همچنين از ايجاد خيابان جديد و مصرف مصالح براي ساخت آن از طولاني شدن مسير عبور و مرور افراد جلوگيري مي‌شود.
ب – ميزان مصرف مصالح براي انتقال خدمات شهري (آب، برق، گاز و ...) به صورت چشمگيري كاهش مي‌يابد.
ج – از اتلاف زمين‌هاي موجود براي ساخت بناهاي جديد جلوگيري مي‌شود، امري كه متاسفانه در اكثر نقاط با از بين رفتن زمين‌هاي مرغوب، چه به صورت باغ يا مزارع كشاورزي و تبديل آنها به ساختمان و خيابان اين اتلاف منابع را شاهد هستيم.
د – در داخل شهرها با آزاد كردن فضا، امكان ايجاد تسهيلات شهري مثل پارك‌ها، فضاهاي تفريحي و ... فراهم مي‌شود.
البته براي جلوگيري از ايجاد مشكلات بايد تعداد طبقات مجاز براي ساخت‌و‌ساز به عرض گذر و امكانات ترافيكي منطقه توجه شود و براي ساختمان‌هاي بلندتر از 10 طبقه حتما فضاي سبز پيراموني پيش‌بيني شود با فرض تعداد طبقات در حدود 5 تا 6 طبقه صرفه اقتصادي ورود به اين طرح به‌وضوح قابل مشاهده است كه اين امر خود عاملي است براي جذب افراد متقاضي واقعي مسكن به سمت اين طرح. اما براي كاهش بيشتر در قيمت ساختمان، كم كردن هزينه عوامل گفته شده در فرمول ذكر شده موثر خواهد بود.
شايد بزرگ‌ترين امتياز اين طرح اين باشد كه اصولا يك طرح سياستي است و احتياج به سرمايه‌گذاري كلان دولت در آن وجود ندارد. هر چند كه مي‌توان در آن براي خانه‌دار شدن طيف‌هاي مختلف در دهك‌هاي مختلف درآمدي، سياستگذاري‌هاي خاص هر طيف را اعمال كرد.‌
با توجه به تعاوني بودن تشكل تامين مسكن در اين طرح، وزارت تعاون به نيابت از دولت مي‌تواند تخصيص مصالح ساختماني مورد نياز اين طرح را برعهده گيرد. وزارت مسكن و شهرسازي و شهرداري‌ها، عوارض اعمالي و تعداد طبقات بناهاي تازه ساز را، براي رسيدن به حداقل قيمت‌ها به‌صورت روشن و شفاف مشخص كنند.

   نسخه چاپي      |        بازگشت    |     ارسال خبر به دوستان

وضعیت بازدید از سایت

  کل مراجعین   : 104257919 نفر
  مراجعین امروز  : 165466 نفر