گذر بازار مسکن از هیجان بهاری

دنیای اقتصاد: نتایج رهگیری معاملات مسکن در تهران، از افزایش ۵۰ درصدی حجم «خرید آپارتمان» در اردیبهشت۹۳ بعد از کاهش ۴۴ درصدی سال ۹۲ حکایت می‌کند. این رشد ناگهانی معاملات که در یک‌سال اخیر بی‌سابقه بوده، باعث شد برخی افراد آن را نشانه‌ای از صعود قریب‌الوقوع قیمت تلقی کنند. اما تحلیلگران اقتصادی با موقتی خواندن تندبادی که ماه گذشته در بازار خرید مسکن اتفاق افتاد، آن را ناشی از انتظارات روانی فاز دوم هدفمندی می‌دانند و تاکید می‌کنند: هیجان اردیبهشت فروکش کرده و فرضیه جهش قیمت مسکن کماکان منتفی است. توقف روند کاهشی معاملات؛ خرید آپارتمان در تهران 50 درصد افزایش یافت

تندباد در معاملات مسکن

کارنامه اردیبهشت‌‌ماه در یک‌سال اخیر بی‌سابقه بوده است

گروه مسکن- فرید قدیری: آمار بهاری از معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار ملک از توقفگاه «رکود» خارج شده و عرصه خرید و فروش آپارتمان بعد از یکسال روند کاهشی، گسترش یافته، اما چشم‌انداز تابستانی تداوم موج دو ماه گذشته را تایید نمی‌کند و بر بازگشت بی‌میلی به خرید تاکید دارد.

گزارشی که از میزان معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک توسط سامانه رهگیری در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران طی اردیبهشت امسال ۵۰درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته و ۷۰درصد نسبت به اواخر پارسال افزایش پیدا کرده است. رشد اخیر در معاملات خرید مسکن، اولین اقبال حجیم از سوی طرف تقاضا، بعداز آخرین دوره رونق مسکن به حساب می‌آید که البته به گفته کارشناسان چون ناشی از تحریک عوامل بیرونی بوده، ادامه‌دار نیست. پیش‌تر، بیشترین حجم خرید آپارتمان مسکونی در تهران، در «بهمن۹۱» که قیمت‌ها در حال رسیدن به آستانه حداکثری بود، انجام شد. هر چند سطح قیمت مسکن در اردیبهشت۹۲ به بالاترین نقطه رسید، اما سیکل رونق تقریبا در اواخر سال۹۱ تکمیل شد چرا که معاملات از ابتدای سال گذشته تا انتهای فروردین امسال با تبعیت از حالت رکودی، همواره روند کاهشی داشت و حجم خرید و فروش در ماه‌های سال۹۲، هم نسبت به ماه‌ قبل و هم نسبت به ماه‌های مشابه سال۹۱ با افت شدید بیش‌‌از ۷۰درصد - در برخی ماه‌ها- روبه‌رو بود. طبق گزارش سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکن - خرید و اجاره و پیش‌خرید- در یکسال۹۲ رقمی معادل ۲۳درصد نسبت به یکسال۹۱ کاهش پیدا کرده است. در این میان، بیشترین کاهش نصیب معاملات خرید شده است طوری که حجم خرید مسکن در سال گذشته ۴۴درصد در مقایسه با سال۹۱ افت کرد. در مقابل، تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک با رشد ۲۰درصدی روبه‌رو شد. انقباض حجمی در معاملات مسکن طی سال گذشته، طبیعی و قابل انتظار بود چرا که رشد ۵۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۱ و سپس افزایش ۷۰درصدی در اردیبهشت سال گذشته باعث شد توان خرید مسکن در قشر مصرفی به شدت آسیب ببیند و در نتیجه این طیف برای مدتی از بازار خارج شود تا در نتیجه رکود، تناسبی هر چند اندک بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم برقرار شود. این روند خروج طی سال گذشته انجام شد، اما در دو ماه اخیر برخلاف انتظار کارشناسان اقتصاد مسکن، نه‌تنها کاهش معاملات ادامه پیدا نکرد، بلکه با افزایش قابل‌ملاحظه نیز روبه‌رو شد. در فروردین امسال بیش‌از ۱۶هزار فقره انواع قرارداد معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد که نسبت به ماه مشابه سال۹۲ از رشد ۳۳درصدی برخوردار بود. از این تعداد قرارداد، ۸۶۰۰ فقره شامل مبایعه‌نامه، ۶۶۶۲ فقره اجاره‌نامه و بقیه در قالب پیش‌فروش و سایر قراردادها بوده که نشان می‌دهد در خرید مسکن رشد ۵۰درصدی اتفاق افتاده، اما در قراردادهای اجاره، هیچ افزایش یا کاهشی نسبت به فروردین۹۲ حاصل نشده است. حجم معاملات مسکن در اردیبهشت امسال افزایش بیشتری نسبت به فروردین پیدا کرد. حجم کل معاملات ملک مسکونی در ماه گذشته به ۳۹ هزار و ۸۵۸ فقره رسید که ۱۸درصد نسبت به ماه مشابه سال۹۲ رشد کرد، اما در معاملات خرید با ثبت ۲۴هزار و ۸۰۰ فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران، افزایش ۵۰درصدی نسبت به اردیبهشت۹۲ و رشد ۷۰درصدی نسبت به اسفند۹۲ حاصل شده است. در اردیبهشت امسال، به‌رغم افزایش خرید و فروش آپارتمان، از معاملات اجاره به میزان ۱۳درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاسته شد. این در حالی است که در کارنامه‌ای که از معاملات مسکن در یکسال۹۲ به ثبت رسیده، مشخص می‌شود به موازات کاهش میل به خرید مسکن، تقاضا برای اجاره آپارتمان افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یکسو معاملات اجاره رو به کم‌شدن است و از سوی دیگر معاملات خرید مسیر افزایشی را دارد طی می‌کند. از طرفی، ثبت ۲۴ هزار و ۸۰۰ فقره مبایعه‌نامه واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران طی اردیبهشت امسال به لحاظ حجمی در ۱۴ماه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است. آخرین رکورد بیشترین خرید و فروش، به بهمن۹۱ با ثبت ۲۷هزار فقره مبایعه‌نامه، تعلق داشت. در حال‌حاضر اگر چه حجم خرید همچنان از زمستان دو سال پیش کمتر است، اما از آنجا که رکورد آن زمان به خاطر اوج رونق طبیعی بود، در حال‌حاضر که طول زمانی رکود تمام نشده است گروهی از کارشناسان، نسبت به میزان معاملات خرید در اردیبهشت۹۳ اظهار تامل می‌کنند.

علت‌العلل اتفاق اردیبهشت‌ماه

کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت افزایش ۵۰درصدی حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال معتقدند: خریداران مصرفی مسکن با مشاهده پایداری نسبی قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی - کاهش شدید شتاب تورم در دست‌کم ۱۱ ماه اخیر- و تقویت چشم‌انداز ثبات تدریجی، وارد بازار شده‌اند تا به تاخیر عمدی که در طول سال گذشته برای خریدهای خود اعمال کرده‌ بودند خاتمه دهند. بهروز ملکی تحلیلگر مسکن در این باره تاکید می‌کند: سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد، چرا که مطمئن بود سطح قیمت‌ کاهش پیدا می‌کند. این خروج که دقیقا از ابتدای تابستان شروع شد، میانگین قیمت مسکن را در تهران طی ۶ ماه بین ۵ تا ۹درصد کاهش داد و نرخ رشد قیمت در سال۹۲ را از ۵۰درصد سال۹۱ به ۳۰درصد رساند و عملا باعث شد شتاب افزایش قیمت ۲۰واحد درصد کم شود. ملکی در عین‌حال، اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها را در اردیبهشت امسال علت‌العلل افزایش ناگهانی معاملات مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: تاثیر روانی مرحله دوم هدفمندی به خصوص در شرایطی که درست تا پیش‌از اجرای آن، میزان افزایش قیمت مهم‌ترین حامل‌های انرژی از جمله بنزین مشخص نبود، باعث شد بخشی از تقاضای مسکن ترجیح دهد بیش‌از فصل نقل‌وانتقال، از بازار خرید کند تا به تصور خود مشمول افزایش قیمت مسکن در تابستان نشود. در ماه گذشته نه‌تنها معاملات افزایش پیدا کرد که متوسط قیمت مسکن در تهران نیز ۶درصد نسبت به فروردین افزایش یافت که این نیز تاحدودی غیرطبیعی بود. این کارشناس اقتصادی با موقتی‌خواندن اتفاق اردیبهشت‌ماه تاکید می‌کنند: تحولات اردیبهشت‌ماه پایدار نخواهد بود و هم حجم معاملات خرید و هم قیمت مسکن، بیشتر از آنچه در ماه گذشته افزایش یافت، بعید است رشد کند. همچنین گروهی دیگر از کارشناسان مسکن با تاکید براینکه، افزایش میل به خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه را نباید به معنی شروع دوره جدید رونق یا شروع صعود قیمت بیش‌از نرخ تورم محسوب کرد، می‌گویند: بازار مسکن در سال جاری مشابه وضعیت پارسال است. سال گذشته اوج خرید و فروش نیز در اردیبهشت ثبت شد و بعد از آن، حجم معاملات خرید از ۱۴ هزار فقره در ماه تجاوز نکرد.