تشنج قیمت در اوراق مسکن

دنیای اقتصاد: قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس بدون واکنش به اقدامات کنترلی، شیب صعود چندین‌ ماهه را حفظ کرده و در حال‌حاضر با ۱۲۰ درصد افزایش نسبت به تابستان۹۲، هزینه دسترسی به وام ۴۵ میلیونی را به حدود ۵/۸ میلیون تومان رسانده است. کارشناسان بازار سرمایه با بیان اینکه در کنار سفته‌بازی با امتیاز وام، اخیرا افزایش تقاضای مصرفی ناشی از جنب‌وجوش تابستانی معاملات مسکن باعث التهاب بازار اوراق شده است، اعلام کردند: روند موجود بیانگر کمبود عرضه در فرابورس است و بانک‌مسکن باید انتشار اوراق وام مسکن در دو ماه پیش‌رو را افزایش دهد. تسهیلات خرید مسکن در فرابورس 120درصد گران شد

تشنج قیمت در اوراق مسکن

امتیاز هر فقره اوراق وام‌خرید از حدود ۴۰هزار تومان در تابستان۹۲ به ۹۵هزار تومان در مرداد۹۳ رسید

درخواست تحلیلگران بازار سرمایه از بانک‌مسکن: عرضه اوراق را افزایش دهید

گروه مسکن- هاجر شادمانی: چراغ بازار رسمی وام خرید مسکن، با نزدیک شدن به آغاز پرحجم معاملات مصرفی آپارتمان، قرمز شد.

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس با ۱۲۰درصد افزایش نسبت به سال گذشته همین موقع، به بالاترین سطح صعود رسید.

روز گذشته ارزش هر فقره اوراق ۵۰۰هزار تومانی وام مسکن از مرز ۹۵هزار تومان گذشت. برای دریافت وام ۴۵میلیونی خرید مسکن در فرابورس- محلی که امتیاز وام خرید و فروش می‌شود- باید بسته ۹۰تایی این اوراق را تهیه کرد که در این صورت، با نرخ موجود، حدود ۸میلیون و ۶۰۰هزار تومان از مبلغ وام صرف هزینه تهیه آن خواهد شد و رقمی کمتر از ۳۷ میلیون تومان از تسهیلات، به دست متقاضی وام می‌رسد.

خرید و فروش واحد مسکونی بعد از یک ماه رکود نسبی ناشی از کاهش فعالیت‌های اقتصادی در ماه مبارک رمضان، از هفته آینده با بازگشت تقاضای مصرفی به بازار مسکن، مجددا قوت می‌گیرد.

هر چند وام فعلی که سقف آن ۴۵میلیون تومان است، ابزار پرقدرتی برای کمک مالی به خریداران مسکن محسوب نمی‌شود اما ترکیب تقاضای موجود در فرابورس برای خرید بسته‌های ۹۰تایی اوراق حکایت از رضایت گروه اندکی از متقاضیان به استفاده از همین وام ناچیز(نسبت به قیمت مسکن) دارد.

بهار امسال در پی افزایش ۴۸درصدی قیمت اوراق مسکن، بررسی‌ها درباره علت این جهش، نشان داد: تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار اوراق وام که با هدف خرید و فروش مکرر امتیاز و کسب سود، وارد این حوزه شده بودند باعث افزایش قیمت اوراق شد. آن زمان، مسوولان فرابورس برای مهار خریدهای سوداگرانه، ابزارهایی همچون جلوگیری از معامله کوتاه‌مدت اوراق را در دستور کار گذاشتند که البته با تاخیر چندماهه به اجرا درآمد.

اما در حال حاضر، بررسی‌ها نشان می‌دهد: نقش تقاضای مصرفی خرید مسکن در بازار اوراق تسهیلات، پررنگ شده و در هفته‌های آینده -لااقل تا پایان شهریور- حجم این تقاضا زیادتر نیز خواهد شد.

تحلیلگران بازار سرمایه در شرایط فعلی که قیمت اوراق وام خرید مسکن در آستانه سه رقمی شدن قرار گرفته، معتقدند: حضور تقاضای مصرفی در فرابورس و افزایش قیمت اوراق به معنای کمبود در سمت عرضه اوراق است.

روز گذشته دو کارشناس اقتصادی که هم در بازار سرمایه و هم در بدنه سیاست‌گذاری مسکن فعالیت می‌کنند، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بانک مسکن برای متوقف کردن روند رو به رشد قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن باید میزان عرضه اوراق در فرابورس را افزایش دهد.

همچنین یک اقتصاددان نیز گفت: انتقال وام خرید مسکن به فرابورس و صدور اجازه خرید و فروش امتیاز آن، از اساس عمل اشتباهی بود و چون این وضعیت اشکال دارد، هر نوع راه‌حل برای مهار قیمت اوراق، مقطعی می‌تواند باشد.

دو علت برای رشد قیمت اوراق

صاحب‌نظران بازار سرمایه با طرح دو دیدگاه متفاوت در خصوص علت تداوم سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن، دو راهکار کنترلی برای جلوگیری از ادامه این سیر به دولت و سیستم بانکی پیشنهاد می‌کنند.

در اولین دیدگاه، سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیشتر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن در شرایط فعلی، نسبت داده می‌شود.

بر مبنای این تحلیل، هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است و همین عامل باعث افزایش تقاضا در بازار اوراق و در نهایت تداوم سیر صعودی قیمت اوراق در فرابورس شده است. بر این اساس، هم‌اکنون سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیش از آنکه ناشی از تقاضای سوداگرانه باشد به تقاضای واقعی مردم برای خرید مسکن بستگی دارد. این در حالی است که مسوولان ذیربط باید به جای اینکه در فکر اعمال روش‌های محدودکننده برای مقابله با سوداگری در بازار اوراق وام باشند، با افزایش عرضه اوراق و متناسب‌سازی آن با سطح فعلی تقاضا، از ادامه این روند جلوگیری کنند.

عدم موفقیت دستورالعمل منع فروش زودتر از دو ماه اوراق وام خرید مسکن که از اول تیر اجرا شد، به اعتقاد این دسته از صاحب‌نظران ثابت کرد که هم‌اکنون ادامه سیر صعودی قیمت اوراق در وهله اول ناشی از تقاضای سوداگرانه نیست، بلکه منشا این افزایش قیمت، بالا رفتن حجم تقاضای مصرفی برای دریافت وام به‌منظور خرید مسکن است.

در دیدگاه دوم، صاحب‌نظران بازار سرمایه، افزایش قیمت اوراق را در وهله اول ناشی از افزایش تقاضای سوداگرانه می‌دانند که باید هر چه سریع‌تر با اعمال ضوابط محدودکننده برای سوداگران، تحت کنترل درآید. از سوی دیگر، افزایش حرف و حدیث‌ها و اخباری که این روزها در مورد احتمال افزایش سقف وام خرید مسکن وجود دارد، گروه تازه‌ای از متقاضیان را در ردیف خریداران قبلی اوراق وارد کرده است که همین افزایش تقاضا، منجر به ادامه سیر صعودی افزایش قیمت اوراق شده است.محدودیت اوراق به تنها یک بار امکان معامله و سپس الزام دارنده دوم آن برای استفاده اجباری برای خرید مسکن، یکی از راهکارهایی است که می‌توان با اعمال آن، سوداگری را در بازار اوراق تحت کنترل درآورد.

صاحب‌نظران بازار سرمایه در حالی با طرح دو دیدگاه، دو منشا متفاوت را برای تداوم روند صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن عنوان می‌کنند که در عین حال معتقدند شرایط فعلی نحوه دسترسی به وام مسکن حتی در شرایط فعلی که قیمت اوراق سیر صعودی دارد بهتر از شرایط پیشین احراز شرایط برای بهره‌مندی از امتیاز وام خرید مسکن است.

مکانیزم تقویت عرضه برای اوراق وام

سلمان خادم المله، کارشناس و صاحب‌نظر بازار سرمایه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر تداوم سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیش از آنکه منشا سوداگرانه داشته باشد، ناشی از افزایش حجم تقاضای واقعی برای دریافت وام خرید مسکن است.

وی ادامه داد: عدم موفقیت راهکار اخیر فرابورس برای کنترل سوداگری در بازار اوراق مبنی بر ممنوعیت فروش اوراق زودتر از دو ماه از زمان خرید، نشان داد که عملا اکثر قریب به اتفاق تقاضاهای موجود برای خرید اوراق که منجر به ادامه افزایش قیمت‌ها شده است، تقاضای مصرفی است.

خادم المله تاکید کرد: اعمال محدودیت فروش زودتر از دو ماه، تا حد زیادی انگیزه سوداگری در بازار اوراق را تضعیف کرد و با توجه به اینکه به‌رغم کاهش قابل توجه انگیزه سوداگری، باز هم سیر صعودی قیمت اوراق ادامه پیدا کرد، منشا مصرفی افزایش قیمت، تایید می‌شود.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون متولیان بازار مسکن و بازار سرمایه هم به این موضوع پی برده‌اند که منشا افزایش قیمت اوراق، عدم تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق وام خرید مسکن است، تصریح کرد: هم‌اکنون جلساتی بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی برای افزایش عرضه اوراق وام خرید در حال برگزاری است.

رویکرد متفاوت بانک مسکن به اوراق

در همین زمینه، سعید اسلامی بیدگلی از دیگر صاحب‌نظران بازار سرمایه به «دنیای اقتصاد» گفت: در دنیا راهکارهای فراوانی برای جلوگیری از سوداگری در بازار اوراق وام خرید مسکن وجود دارد که از آن جمله می‌توان به اعمال محدودیت برای خریدار دوم اوراق وام اشاره کرد که براساس آن، دارنده اوراق تنها یک‌بار می‌تواند آن را در فرابورس معامله کند و خریدار دوم حتما باید از این اوراق برای دریافت وام و خرید مسکن استفاده کند. وی افزایش حرف و حدیث‌ها و اخبار مربوط به رایزنی‌های دولت و سیستم بانکی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را از دیگر انگیزه‌های افزایش سوداگری در بازار اوراق عنوان و اظهار کرد: از سوی دیگر سیاست فعلی بانک مسکن در قبال اوراق، سیاست تامین مالی است به این صورت که بازار اوراق وام خرید در حال حاضر مشوقی برای سپرده‌گذاری موسسات حقوقی در بانک مسکن ایجاد کرده است. به این معنی که شرایط فعلی اوراق در بازار فرابورس باعث تمایل موسسات حقوقی به سپرده‌گذاری در بانک مسکن شده است و بانک مسکن هم با رویکرد تامین مالی، و نه رویکردی که حتما منجر به پرداخت وام شود، به این موضوع نگاه می‌کند.