نفع مشترک از نوسازی بافت‌فرسوده

دکتر سلمان خادم‌المله استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه طی دو ماه گذشته سه مرجع صاحب صلاحیت (وزیر محترم راه و شهر‌سازی، مرکز پژوهش‌های مجلس و مدیرعامل محترم سازمان نوسازی شهر تهران) در خصوص بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به اظهار نظر پرداخته و هر یک از دیدگاه خود به لزوم نوسازی، محدودیت‌های پیش رو، بررسی دلایل ناکامی دولت‌های گذشته در این خصوص و برنامه‌های خود برای حل این مشکل پرداخته‌اند.

در این یادداشت ابتدا به بیان نکات مد نظر هر سه مرجع پرداخته و سپس راهکار پیشنهادی برای حل این دغدغه‌ها را از منظر مباحث مالی ارائه خواهیم کرد. نکاتی که وزیر محترم راه و شهرسازی بر آن تاکید کرده عبارت است از:

۱-‌ لزوم مشارکت ساکنان این بافت‌ها در فرآیند نوسازی و بهسازی؛

۲- لزوم ابزارسازی نوین؛

۳- لزوم توانمندسازی؛

۴- لزوم فرهنگ‌سازی؛

مرکز پژوهش‌های مجلس نیز به بررسی علت ناکامی‌های دولت‌های گذشته در نوسازی بافت ‌فرسوده پرداخته و راهکارهایی برای حل این مشکل ارائه کرده است که خلاصه آن به شرح زیر است:

۱- علت اصلی ناکامی، عدم مشارکت ساکنان این بافت‌ها است و تملک زمین از نگاه مردم باعث زیان مالک و سود شهرداری‌ها و سود افرادی که تا پیش‌از نوسازی ساکن بافت نبوده‌اند، می‌شود.

۲- پایین بودن محرک‌های لازم برای سازنده‌ها؛

۳- اشاره به هفت مشکل بر سر راه نوسازی، شامل تداوم سنت «تملک زمین» و غفلت از روش «استفاده مجدد از زمین» در این محدوده، «نواقص معیارهای فرسوده بودن»، «عدم تناسب بین جمعیت و خدمات سکونتی بافت»، «نگاه اقتصادی سازنده‌ها»، «ورود بسازوبفروش‌ها به جای سازنده‌های حرفه‌ای»، «مجهز نبودن پلاک‌ها به اسناد و مساحت ثبتی»، «افزایش قیمت زمین در نتیجه تملک و خرید زمین»

۴- پیشنهاد به دولت: استفاده از روش «ساماندهی مجدد زمین» به جای شیوه «تملک» برای ایجاد انگیزه در مالکان.

مدیرعامل محترم سازمان نوسازی شهر تهران نیز از برنامه‌های اعلام شده توسط شهردار محترم شهر تهران، در حوزه نوسازی شهری خبر داد. این برنامه‌ها عبارتند از:

۱- فاصله گرفتن از کار اجرایی در عملیات ساخت‌وساز نوسازی

۲- استفاده از ابزارهای مالی تحت‌ اختیار شهرداری، فقط در سه مسیر «تحریک مالکان به نوسازی»، «کاهش قیمت تمام‌شده ساخت» و «افزایش خدمات شهری» به محله‌های فرسوده

۳- تسهیل راه ورود بخش‌خصوصی و عموم مردم به ساخت بافت‌فرسوده

۴- ایجاد بسته تشویقی جدید برای سازنده‌ها، جهت کاهش قیمت تمام‌شده ساخت در بافت‌فرسوده

با بررسی دقیق‌تر نظرات این سه مرجع صاحب صلاحیت، سه‌محور مشترک ارزشمند قابل استخراج است که پیشنهاد ارائه شده در این یادداشت به حل آن کمک می‌کند. اولین و مهمترین محور در این خصوص توجه به مشارکت ساکنان این بافت‌ها در فرآیند نوسازی است.

محور دوم که باید بدون رودربایستی آن را اعلام کرد، فقدان منابع مالی کافی برای نوسازی این بافت‌ها است. محور سوم وجود پتانسیل‌های بالا در این سه مرجع است که اگر بخواهند، می‌توانند از کسانی که در این حوزه برای تامین مالی پیشقدم می‌شوند، حمایت قابل توجهی کنند. با توجه به سه محور یاد شده، پیشنهاد مشخص این یادداشت «صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت» است.

پیشنهاد مذکور یک پیشنهاد تئوریک نیست، بلکه نمونه مشابه آن، که صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است در حال حاضر اجرایی شده و کاملا عملیاتی است.

در صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین و ساخت، املاک موجود در بافت فرسوده ارزش‌گذاری شده و معادل ارزش ملک فرد (با هدف مشارکت وی در پروژه) به وی اوراقی به نام «واحد سرمایه‌گذاری» داده می‌شود.

این اوراق جزو اوراق بهادار قابل معامله بوده و می‌توان آن را به عنوان وثیقه نزد بانک گذاشت و اقدام به اخذ وام (مثلا برای تامین ودیعه مسکن مالک بافت فرسوده طی دوره ساخت بافت فرسوده) کرد یا در بازار بورس یا فرابورس آن را فروخت.

سپس برای تامین مالی نوسازی آن بافت به عموم مردم، در بازار سرمایه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را فروخت (از بیان جزئیات فرآیند فروش واحدها، تضمین فروش رفتن اوراق، تضمین نقدشونده بودن و حتی تضمین سود مشارکت در این سرمایه‌گذاری خودداری می‌کنم و خوانندگان محترم را به سازوکارهای تعریف شده در صندوق زمین و ساختمان که در حال حاضر اجرایی شده است، ارجاع می‌دهم).

با توجه به سازوکارهای تعریف شده در این صندوق‌ها، دارندگان این اوراق (اعم از ساکنان بافت و عموم سرمایه‌گذاران) در فرآیند ساخت و تصمیماتی که در این صندوق گرفته می‌شود، حق رای دارند و می‌توانند در چارچوب مقررات اعمال نظر بکنند.

پس از ساخت پروژه، دارندگان این اوراق یا می‌توانند اوراق خود را در بازار بورس بفروشند یا با تحویل اوراق (به شرط برابر بودن ارزش) یک واحد ساختمانی آماده تحویل بگیرند.

سرمایه‌گذاری در این اوراق برای هر دو گروه سرمایه‌گذار، هم به دلیل نو شدن بافت و افزایش امکانات و هم به دلیل افزایش معمول قیمت زمین در هر سال، منتفع خواهند شد.

از آنجا که سه مرجع فوق (وزارت راه، مجلس و شهرداری) در قوانین و مقررات ساخت و ساز، قوانین مالیاتی و اخذ عوارض و هزینه‌های بالا سری این فرآیند موثرند، هر کدام به نوبه خود می‌توانند در حوزه‌های مربوطه برای کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت کار اقدام کرده و این سرمایه‌گذاری را برای عموم مردم جذاب کنند.