کمبود ساختمان‌های اداری در پایتخت
معاون شهردار تهران در مورد سرانه مورد نیاز در بخش ساخت‌وسازهای تجاری معتقد است: این موضوع نیاز به بررسی چند جانبه دارد؛ اما به طور قطع سرانه ساخت‌و‌سازهای اداری در شهر تهران با استاندارد جهانی فاصله زیادی دارد. «علیرضا نادری» معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران عنوان کرد: در کلان‌شهر تهران بیش از آنکه به برج‌های تجاری نیاز باشد به ساختمان‌های اداری نیاز است؛ چراکه پایتخت کشور ما درمقایسه با سایر کلان‌شهرهای دنیا از نظر کسب‌وکار و فعالیت در رده پایینی قرار دارد.
در حال حاضر، سقف مجاز ساخت‌وساز در تهران معادل حداکثر ارتفاع ۱۲طبقه است و هیچ دستورالعمل واحد و قاعده مشخصی برای برج‌سازی- بیش از ارتفاع مجاز- وجود ندارد؛ اما حجم بلندمرتبه‌های در حال احداث در نقاطی خاص از پایتخت افزایش پیدا کرده و آمارهای غیررسمی از صدور سالانه ۱۰۰مجوز احداث برج در تهران حکایت دارد. این در حالی است که بخش زیادی از برج‌سازی‌ها در دو سال اخیر در پایتخت به کاربری تجاری اختصاص پیدا کرده است.
براساس گزارش بانک مرکزی در نه ماه نخست سال 1392 میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز کشور نسبت به مدت مشابه قبل از آن حدود 9 درصد رشد کرده است. نکته قابل تامل اینجا است که مطابق با داده‌های همین گزارش بخش ساخت‌وسازهای تجاری کشور از ساخت‌وساز مسکونی در این مدت پیشی گرفته و تا 61 درصد نسبت به مدت مشابه سال 91 افزایش پیدا کرده است. این روند در بخش ساخت‌و‌سازهای تجاری شهر تهران نیز قابل مشاهده است. سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن در نه ماه نخست سال 92 به حدود 15 هزار و 800 میلیارد تومان در پایتخت رسیده است. براساس این آمار، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وسازهای مسکونی در این بازه زمانی حدود 8 درصد نسبت به نه ماه نخست سال 91 افزایش پیدا کرده است؛ این رشد در بخش ساخت‌وسازهای غیرمسکونی بیش از 40 درصد افزایش یافته است.
برخی از کارشناسان شهری یکی از دلایل افزایش ساخت مال در کلان‌شهرها به ویژه تهران را رفتار شهرداری در این بخش عنوان کردند. به گفته آنها، شهرداری‌ها عوارض بسیار بالایی از مجتمع‌های تجاری می‌گیرند. شاید ۵ تا ۱۰ برابر عوارضی که از مجتمع‌های مسکونی دریافت می‌کنند. به جز درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است؛ بنا براین می‌توان گفت شهرداری‌ها یکی از محرک‌های اصلی ساخت‌و‌ساز مجتمع‌های تجاری در شهر هستند. ضمن آنکه قیمت تمام شده واحدهای تجاری و قیمت فروش این برج‌ها بسیار بالا است. به گفته آنها قیمت فروش واحدهای مسکونی و ساخت آنها چندان تفاوت بالایی ندارد، اما اختلاف قیمت تمام شده واحدهای تجاری و فروش آنها چندین برابر است، این اختلاف قیمت در برخی از موارد به متری بیش از ۱۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. به‌ویژه آنکه واحدهای تجاری پس از بهره‌برداری ارزش سرقفلی نیز پیدا می‌کند. اما علیرضا نادری معاون شهرسازی شهرداری تهران با بیان اینکه روند رو به رشد ساخت‌وسازهای تجاری در شهر تهران قابل بحث و بررسی است اظهار کرد: نکته قابل تامل آن است که در حال حاضر شهر تهران بیش از آنکه به مال‌های تجاری نیاز داشته باشد به کمبود فضاهای اداری دچار است.
او ادامه داد: مطابق با آمار مشاور معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در سایر کشورهای دنیا به ازای هر سه نفر یک نفر در فضای اداری و ارائه خدمات وجود دارد؛ اما در حال حاضر در شهر تهران به ازای هر 8 نفر یک نفر وجود دارد.
نادری تصریح کرد: این آمار تاکید می‌کند که در شهر تهران به فضاهای اداری نیاز داریم. چنان که اگر پروانه‌های صادره برای ساخت‌وسازهای اداری وارد چرخه ساخت و عرضه به بازار شوند شاید به استاندارد جهانی برسیم.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در پاسخ به این سوال که آیا تهران به این تعداد مجتمع تجاری نیاز دارد یا خیر؟ تصریح کرد: در مورد مغازه یا همان کاربری تجاری باید بررسی بیشتری انجام شود تا بتوان گفت که ساخت‌و‌سازهای تجاری در حال انجام با سطح نیاز شهروندان همخوانی دارد یا خیر؟
او افزود: البته این موضوع را می‌توان از میزان جمعیت روز در شهر تهران هم بررسی کرد. در حال حاضر جمعیت ساکن یا همان جمعیت شب در شهر به حدود ۹ میلیون نفر می‌رسد؛ اما بررسی نشان می‌دهد که در طول روز حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیون نفر در این شهر رفت و آمد و خرید می‌کنند. به‌عنوان مثال بخش زیادی از جمعیت ساکن در شهرها و شهرستان‌های اطراف تهران مثل شهر قدس خرید خود را از تهران انجام می‌دهند.
معاون شهردار تهران با اشاره به تدوین پیش نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی تاکید کرد: ابلاغ و اجرای این ضوابط به هدفمند‌سازی ساخت‌وسازهای بلندمرتبه تجاری و مسکونی در سطح شهر کمک خواهد کرد.
نادری درباره این ضوابط توضیح داد: در پیش‌نویس ضوابط ارائه مجوز بلندمرتبه‌سازی در تمامی پهنه‌های شهر پیش‌بینی نشده است، بلکه براساس آن ساخت‌وسازهای بلندمرتبه فقط در پهنه‌های مسکونی و تجاری مجاز شناخته شده است. حتی در برخی جانمایی‌های انجام شده در جوار بزرگراه‌های اصلی شهر امکان صدور مجوز ساختمان‌های با ارتفاع ۳۰۰ متر نیز وجود دارد.نادری با اشاره به این موضوع که پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی به کمیسیون ماده ۵ ارسال شده است، گفت: صدور مجوز بلندمرتبه در پهنه سبز مجاز نیست؛ بلکه ساخت‌وساز در این پهنه مطابق با قانون گذشته یعنی ۳۰ به ۷۰ (فقط ۳۰ درصد عرصه به مالک اجازه ساخت‌وساز داده می‌شود و ۷۰ درصد زمین برای احداث فضای سبز در اختیار شهرداری قرار می‌گیرد) خواهد بود.
او در پاسخ به اظهار نظر برخی از کارشناسان شهری که چراغ سبز شهرداری بابت تغییر کاربری و تراکم فروشی را در تمایل بساز بفروش‌ها برای مال‌سازی موثر می‌دانند به «دنیای اقتصاد» گفت: چنین فرضیه‌ای قابل قبول نیست. قبل از اینکه طرح تفصیلی ابلاغ و اجرا شود؛ چون در سطح شهر پهنه مشخص برای ساخت‌وساز‌های با کاربری کار، فعالیت و تجاری وجود نداشت ‌سازنده‌ها اقدام به ساخت واحدهای تجاری حتی در پارکینگ منزل مسکونی خود نیز می‌کردند و شهرداری نیز منعی برای صدور مجوزهای این چنینی نداشت! اما در حال حاضر با اجرای طرح تفصیلی جدید ساخت‌وسازهای تجاری قاعده‌مند شده است و هیچ عقل سلیمی اقدام به ساخت یک واحد تجاری (مغازه) در یک کوچه چندمتری نمی‌کند.
معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در پاسخ به این سوال که آیا احتمال می‌دهید با شروع رونق مسکن و افزایش وام خرید و احیای قدرت خرید متقاضیان مسکن، ساخت‌وساز مجددا به سمت مسکونی‌سازی ترغیب شود، اظهار کرد: رکود مسکن چیزی نیست که شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی بتواند به راحتی با تغییر یک پارامتر آن را به رونق تبدیل کند، بلکه به چندین پارامتر اقتصادی بستگی دارد. پیش‌‌بینی من این است که آهنگ ساخت‌وساز مسکن در سال آینده نیز در همین روند باقی می‌ماند و رشد ناگهانی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد.