مدیریت شهری در رونق تجاری‌سازی؛ پیمانکارانی که جای طلب‌شان، مجوز برج گرفتند
تهران، فاقد «مال» تخصصی
حبیب‌الله طاهرخانی، پژوهشگر شهری و متخصص حوزه شهرسازی و معماری با بیان اینکه بخشی از برج‌های تجاری بر مبنای تحلیل درست اقتصادی از طرف سرمایه‌گذار، شکل نگرفته است، می‌گوید: مدل‌هایی که شهرداری برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی بزرگ در تهران همچون توسعه خطوط مترو، پیاده می‌کند، باعث شده مدیریت شهری، یک پای توسعه فیزیکی این نوع ساختمان‌ها در سطح شهر باشد. این پژوهشگر تاکید می‌کند: رویه کنونی در ساخت مال‌ها باید با هدایت شهرداری، به سمت احداث مال تخصصی تغییر مسیر بدهد. مال‌های تخصصی باید در مناطق محیطی همچون منطقه۲۲ ساخته شوند تا بخش زیادی از ترددهای درون‌شهری و همچنین مسافرت‌ها از سایر شهرها به تهران، قبل از ورود به مرکز شهر، در اطراف تهران نیاز خود را تامین کنند.
حبیب‌الله طاهرخانی، پژوهشگر شهری و متخصص حوزه شهرسازی و معماری با بیان اینکه بخشی از برج‌های تجاری بر مبنای تحلیل درست اقتصادی از طرف سرمایه‌گذار، شکل نگرفته است، می‌گوید: مدل‌هایی که شهرداری برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی بزرگ در تهران همچون توسعه خطوط مترو، پیاده می‌کند، باعث شده مدیریت شهری، یک پای توسعه فیزیکی این نوع ساختمان‌ها در سطح شهر باشد. این پژوهشگر تاکید می‌کند: رویه کنونی در ساخت مال‌ها باید با هدایت شهرداری، به سمت احداث مال تخصصی تغییر مسیر بدهد. مال‌های تخصصی باید در مناطق محیطی همچون منطقه22 ساخته شوند تا بخش زیادی از ترددهای درون‌شهری و همچنین مسافرت‌ها از سایر شهرها به تهران، قبل از ورود به مرکز شهر، در اطراف تهران نیاز خود را تامین کنند. متن گفت‌وگو با حبیب‌الله طاهرخانی، پژوهشگر شهری و متخصص حوزه شهرسازی و معماری را در زیر بخوانید:
ساخت تعداد برج‌های چندمنظوره در نقاطی از شهر تهران، افزایش پیدا کرده است. این اتفاق طبیعی است یا خیر؟
این برج‌ها ابعاد مختلفی دارد. یک بعد آن، اقتصادی است که باتوجه به کسب و کارهای خرد، تعداد این برج‌ها یک مقدار غیرطبیعی شده است. اخیرا آماری از طرف یکی ارگان‌های ذی‌ربط اعلام شد مبنی‌بر اینکه به ازای 7 خانوار، یک واحد صنفی در شهر وجود دارد؛ بنابراین این عرضه‌های تجاری تاحدودی محل بحث و تامل است.
چرا به‌نظر شما برخی شرکت‌های ساختمانی در دو سال اخیر فاز مسکونی‌سازی را رها کردند و به سمت تجاری‌سازی حرکت کردند؟
به‌نظر می‌رسد در سال‌های اخیر چون برنامه مشخصی از طرف دولت برای هزینه‌کرد هدفمند درآمدهای نفتی وجود نداشت، سرمایه‌گذاران هدایت مناسبی نمی‌شدند. این پول‌ها که حجم گسترده‌ای داشتند به‌نوعی وارد حوزه تجارت شدند. در آن مقطع، حجم عظیمی نقدینگی وارد کشور شد و کشش ساخت این برج‌ها وجود داشت، اما الان شرایط فرق کرده و احتمالا آن زمان احساس می‌کردند که برج‌سازی حوزه سودآوری است. تجاری‌سازی در مقایسه با بخش مسکونی‌سازی نیز همیشه دارای ارزش‌افزوده بیشتری بوده و همیشه برای سرمایه‌گذار به صرفه بوده است.
بعضی از مال‌ها که در آستانه بهره‌برداری است، با تعداد زیاد واحد خالی فروش نرفته روبه‌رو هستند. یک تحلیل هم وجود دارد که به‌زودی قیمت این برج‌ها پایین خواهد آمد. این پیش‌بینی‌ها تا چه حد درست است.
قطعا این سرمایه‌‌گذاری‌ها برمبنای تحلیل‌های دقیق اقتصادی صورت نگرفته است. بخشی از این عرضه‌های تجاری توسط خود شهرداری دامن زده شد. شهرداری در قالب احداث مجتمع‌های تجاری ایستگاهی مترو، عملا هزینه احداث و ساخت خطوط مترو را از طریق این مجتمع‌ها تامین کرد. این مجتمع‌ها مدل تامین مالی مترو در تهران بود و قاعدتا متقاضی و سرمایه‌گذار داشت. بخش دیگری از این برج‌ها نیز باز به شهرداری برمی‌گردد که برای تهاتر طلب پیمانکاران پروژه‌های عمرانی شهر، مجوز و تراکم مربوطه به آنها داده می‌شد؛ بنابراین پیمانکاران، در زمان دریافت این مجوزها از شهرداری، تحلیل اقتصادی درستی انجام ندادند و صرفا براساس برداشت‌های عمومی که همواره داشتن مغازه و واحد تجاری را سود آور می‌داند، وارد این مسیر شدند. ممکن است حجم بالای عرضه، مشکلاتی را در آینده برای مالکان و سرمایه‌گذاران ایجاد کند.
ساخت‌وساز «مال» در پنج منطقه خاص در تهران، به لحاظ فاکتورهای شهرسازی، قابل قبول است یا مردود؟
در حوزه شهرسازی به‌نظر می‌رسد اگر ساخت این مال‌ها به درستی مدیریت می‌شد، خوب بود. شهر تهران با توجه به پایتخت بودنش، به «مال» تخصصی فوق‌العاده نیاز دارد. مال تخصصی به این معنی که برج‌هایی برای عرضه یک کالای خاص به‌وجود می‌آمد. الان اتفاقاتی که در منطقه22 تهران به لحاظ برج‌سازی رخ داده است، با کارکرد در نظر گرفته شده برای این منطقه در طرح جامع تهران مغایر است. کارکرد مصوب منطقه22، فراشهری و ملی تعیین شده است به این معنی که در این منطقه، خدماتی ایجاد شود که نیاز کل شهر نه صرفا نیاز اهالی منطقه22 را تامین کند. در حال حاضر بخش عمده مراجعه مردم سایر شهرها به تهران، برای دریافت خدمات یا کالای خاص است و اگر در مناطق اطراف تهران همچون منطقه 22، بورس‌های تخصصی عرضه و فروش کالا راه می‌افتاد، بخشی از مسافرت‌های درون‌شهری تهران کاهش پیدا می‌کرد. الان متاسفانه این مال‌ها جاهایی ساخته شده که قطعا معضلات ترافیکی شهر را تشدید خواهند کرد. البته مجتمع‌های ایستگاهی مترو در مجموع بد نیست چون در نقاط جذب سفر قرار گرفته‌اند و پتانسیل خرید از آنها وجود دارد. اما در مجموع سیاست مشخصی در شهر برای هدایت سرمایه‌گذاران برج‌ساز وجود نداشته است و صرفا هدف، کسب درآمد بوده و سرمایه‌گذار بخش خصوصی، تصمیمات مدیریت شهری را هدایت می‌کرده است.
در برخی مال‌ها، حتی در طبقات منفی هم واحد تجاری ساخته‌اند؛ یعنی در محل پارک خودروها نیز غرفه‌هایی در نظر گرفته شده است. آیا شهرداری برای تراز منفی ساخت‌وساز نیز عوارض می‌گیرد؟
در طرح تفصیلی تهران، با هدف تامین پارکینگ، اجازه ساخت‌وساز در تراز منفی به سازنده‌ها داده شده است. به‌نظر می‌رسد، شهرداری برای ساخت طبقات زیرزمین، به‌خاطر تشویق سازنده به احداث پارکینگ، عوارضی شبیه آنچه را برای ارائه تراکم دریافت می‌کند نمی‌گیرد، اما قطعا ساخت فضای تجاری در مساحت پارکینگ، مغایر اصول است.
این برج‌ها در شرایطی ساخته شده که مقررات بلندمرتبه‌سازی در تهران وجود نداشته است.
بله. متاسفانه یکی از موارد نقض طرح جامع شهر تهران که شورای عالی شهرسازی نیز در جلسات اخیر خود آن را شناسایی کرد، همین بحث برج‌سازی بدون داشتن ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازی بوده است. در طرح جامع شهر تهران به صراحت تاکید شده است، بلندمرتبه‌سازی مشمول ضوابط و مقرراتی خواهد بود که به پیشنهاد شهرداری، در شورای عالی مطرح و به تصویب می‌رسد، اما قبل از اینکه این اتفاق بیفتد، هم در قالب ضوابط طرح تفصیلی و هم در قالب تصمیمات موردی شهرداری، مجوز این برج‌ها صادر شده است.
ساخت تعداد برج‌های چندمنظوره در نقاطی از شهر تهران، افزایش پیدا کرده است. این اتفاق طبیعی است یا خیر؟
این برج‌ها ابعاد مختلفی دارد. یک بعد آن، اقتصادی است که باتوجه به کسب و کارهای خرد، تعداد این برج‌ها یک مقدار غیرطبیعی شده است. اخیرا آماری از طرف یکی ارگان‌های ذی‌ربط اعلام شد مبنی‌بر اینکه به ازای 7 خانوار، یک واحد صنفی در شهر وجود دارد؛ بنابراین این عرضه‌های تجاری تاحدودی محل بحث و تامل است.
چرا به‌نظر شما برخی شرکت‌های ساختمانی در دو سال اخیر فاز مسکونی‌سازی را رها کردند و به سمت تجاری‌سازی حرکت کردند؟
به‌نظر می‌رسد در سال‌های اخیر چون برنامه مشخصی از طرف دولت برای هزینه‌کرد هدفمند درآمدهای نفتی وجود نداشت، سرمایه‌گذاران هدایت مناسبی نمی‌شدند. این پول‌ها که حجم گسترده‌ای داشتند به‌نوعی وارد حوزه تجارت شدند. در آن مقطع، حجم عظیمی نقدینگی وارد کشور شد و کشش ساخت این برج‌ها وجود داشت، اما الان شرایط فرق کرده و احتمالا آن زمان احساس می‌کردند که برج‌سازی حوزه سودآوری است. تجاری‌سازی در مقایسه با بخش مسکونی‌سازی نیز همیشه دارای ارزش‌افزوده بیشتری بوده و همیشه برای سرمایه‌گذار به صرفه بوده است.
بعضی از مال‌ها که در آستانه بهره‌برداری است، با تعداد زیاد واحد خالی فروش نرفته روبه‌رو هستند. یک تحلیل هم وجود دارد که به‌زودی قیمت این برج‌ها پایین خواهد آمد. این پیش‌بینی‌ها تا چه حد درست است.
قطعا این سرمایه‌‌گذاری‌ها برمبنای تحلیل‌های دقیق اقتصادی صورت نگرفته است. بخشی از این عرضه‌های تجاری توسط خود شهرداری دامن زده شد. شهرداری در قالب احداث مجتمع‌های تجاری ایستگاهی مترو، عملا هزینه احداث و ساخت خطوط مترو را از طریق این مجتمع‌ها تامین کرد. این مجتمع‌ها مدل تامین مالی مترو در تهران بود و قاعدتا متقاضی و سرمایه‌گذار داشت. بخش دیگری از این برج‌ها نیز باز به شهرداری برمی‌گردد که برای تهاتر طلب پیمانکاران پروژه‌های عمرانی شهر، مجوز و تراکم مربوطه به آنها داده می‌شد؛ بنابراین پیمانکاران، در زمان دریافت این مجوزها از شهرداری، تحلیل اقتصادی درستی انجام ندادند و صرفا براساس برداشت‌های عمومی که همواره داشتن مغازه و واحد تجاری را سود آور می‌داند، وارد این مسیر شدند. ممکن است حجم بالای عرضه، مشکلاتی را در آینده برای مالکان و سرمایه‌گذاران ایجاد کند.
ساخت‌وساز «مال» در پنج منطقه خاص در تهران، به لحاظ فاکتورهای شهرسازی، قابل قبول است یا مردود؟
در حوزه شهرسازی به‌نظر می‌رسد اگر ساخت این مال‌ها به درستی مدیریت می‌شد، خوب بود. شهر تهران با توجه به پایتخت بودنش، به «مال» تخصصی فوق‌العاده نیاز دارد. مال تخصصی به این معنی که برج‌هایی برای عرضه یک کالای خاص به‌وجود می‌آمد. الان اتفاقاتی که در منطقه22 تهران به لحاظ برج‌سازی رخ داده است، با کارکرد در نظر گرفته شده برای این منطقه در طرح جامع تهران مغایر است. کارکرد مصوب منطقه22، فراشهری و ملی تعیین شده است به این معنی که در این منطقه، خدماتی ایجاد شود که نیاز کل شهر نه صرفا نیاز اهالی منطقه22 را تامین کند. در حال حاضر بخش عمده مراجعه مردم سایر شهرها به تهران، برای دریافت خدمات یا کالای خاص است و اگر در مناطق اطراف تهران همچون منطقه 22، بورس‌های تخصصی عرضه و فروش کالا راه می‌افتاد، بخشی از مسافرت‌های درون‌شهری تهران کاهش پیدا می‌کرد. الان متاسفانه این مال‌ها جاهایی ساخته شده که قطعا معضلات ترافیکی شهر را تشدید خواهند کرد. البته مجتمع‌های ایستگاهی مترو در مجموع بد نیست چون در نقاط جذب سفر قرار گرفته‌اند و پتانسیل خرید از آنها وجود دارد. اما در مجموع سیاست مشخصی در شهر برای هدایت سرمایه‌گذاران برج‌ساز وجود نداشته است و صرفا هدف، کسب درآمد بوده و سرمایه‌گذار بخش خصوصی، تصمیمات مدیریت شهری را هدایت می‌کرده است.
در برخی مال‌ها، حتی در طبقات منفی هم واحد تجاری ساخته‌اند؛ یعنی در محل پارک خودروها نیز غرفه‌هایی در نظر گرفته شده است. آیا شهرداری برای تراز منفی ساخت‌وساز نیز عوارض می‌گیرد؟
در طرح تفصیلی تهران، با هدف تامین پارکینگ، اجازه ساخت‌وساز در تراز منفی به سازنده‌ها داده شده است. به‌نظر می‌رسد، شهرداری برای ساخت طبقات زیرزمین، به‌خاطر تشویق سازنده به احداث پارکینگ، عوارضی شبیه آنچه را برای ارائه تراکم دریافت می‌کند نمی‌گیرد، اما قطعا ساخت فضای تجاری در مساحت پارکینگ، مغایر اصول است.
این برج‌ها در شرایطی ساخته شده که مقررات بلندمرتبه‌سازی در تهران وجود نداشته است.
بله. متاسفانه یکی از موارد نقض طرح جامع شهر تهران که شورای عالی شهرسازی نیز در جلسات اخیر خود آن را شناسایی کرد، همین بحث برج‌سازی بدون داشتن ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازی بوده است. در طرح جامع شهر تهران به صراحت تاکید شده است، بلندمرتبه‌سازی مشمول ضوابط و مقرراتی خواهد بود که به پیشنهاد شهرداری، در شورای عالی مطرح و به تصویب می‌رسد، اما قبل از اینکه این اتفاق بیفتد، هم در قالب ضوابط طرح تفصیلی و هم در قالب تصمیمات موردی شهرداری، مجوز این برج‌ها صادر شده است.
ارسال نظر