گفت‌وگو با دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران: چطور آپارتمان‌ساز‌ها شیفت کردند
فراتر از «چراغ سبز» به تجاری سازها
دبیر انجمن انبوه سازان تهران مهم‌ترین عامل محرک افزایش تجاری سازی در شهر تهران را چراغ سبز شهرداری تهران معرفی می‌کند. «محمدمهدی مافی »معتقد است این چراغ سبز در برخی مناطق شهر از مجوز اختیاری هم عبور کرده و به نقطه الزام رسیده است. با این حال او می‌گوید مدیریت شهری می‌تواند از موج ایجاد شده در ساخت مال استفاده آینده‌نگرانه برای شهر داشته باشد. طی ۲ سال اخیر شاهد افزایش چشمگیر تجاری سازی در سطح شهر تهران هستیم. از دیدگاه شما چه عاملی محرک افزایش ساخت وسازهای تجاری در کلانشهر تهران شده است؟ در این زمینه چراغ سبز شهرداری تهران از بابت تغییر کاربری و تراکم فروشی در تحریک مال سازی چقدر موثر است؟
مساله تجاری‌سازی یا همان ساخت مال در کلانشهر تهران از دو جنبه قابل بررسی است.
مساله تجاری‌سازی یا همان ساخت مال در کلانشهر تهران از دو جنبه قابل بررسی است.
دبیر انجمن انبوه سازان تهران مهم‌ترین عامل محرک افزایش تجاری سازی در شهر تهران را چراغ سبز شهرداری تهران معرفی می‌کند. «محمدمهدی مافی »معتقد است این چراغ سبز در برخی مناطق شهر از مجوز اختیاری هم عبور کرده و به نقطه الزام رسیده است. با این حال او می‌گوید مدیریت شهری می‌تواند از موج ایجاد شده در ساخت مال استفاده آینده‌نگرانه برای شهر داشته باشد. طی 2 سال اخیر شاهد افزایش چشمگیر تجاری سازی در سطح شهر تهران هستیم. از دیدگاه شما چه عاملی محرک افزایش ساخت وسازهای تجاری در کلانشهر تهران شده است؟ در این زمینه چراغ سبز شهرداری تهران از بابت تغییر کاربری و تراکم فروشی در تحریک مال سازی چقدر موثر است؟
مساله تجاری‌سازی یا همان ساخت مال در کلانشهر تهران از دو جنبه قابل بررسی است. از یک طرف از جنبه اقتصادی، حرفه‌ای و فنی و از طرف دیگر از دیدگاه ابعاد فرهنگی و اجتماعی. به نظر می‌رسد در کنار ابعاد اقتصادی و ارزش افزوده‌ای که از ساخت‌وسازهای تجاری نصیب سرمایه‌گذار پروژه می‌شود نهاد شهرداری تهران عامل مهمی در افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به حوزه تجاری سازی است. یعنی سیاست‌های مجموعه مدیریت شهری در ۲ سال اخیر به سمتی سوق یافته است که برای این نوع ساخت‌وساز به خاطر درآمدزایی بالا تبلیغ کنند. حتی در برخی از مناطق موضع ورود شهرداری تهران به حوزه ساخت‌وسازهای تجاری از محدوده چراغ سبز هم عبور کرده است و به نوعی اصرار و فشار به سرمایه‌گذار تبدیل شده است تا بتواند از یک پلاک ساختمان حداکثر منفعت مالی را کسب کند. شهرداری‌ها، عوارض بسیار بالایی از مجتمع‌های تجاری می‌گیرند. شاید ۵ تا ۱۰ برابر عوارضی که از مجتمع‌های مسکونی می‌گیرند. به جز درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است بنابراین می‌توان گفت شهرداری‌ها یکی از محرک‌های اصلی ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری در شهر هستند.
آیا واقعا کلان‌شهری همچون تهران به این همه برج تجاری نیازمند است؟
تاکنون این موضوع به‌طور مشخصی تبیین نشده است که شهر تهران چه اندازه به برج تجاری نیاز دارد اما آنچه مسلم است این است که شورای شهر تهران و شهرداری می‌تواند از پتانسیل این بخش به نفع منفعت عمومی شهروندان استفاده کند. به این صورت که شهرداری با چشم‌پوشی از بخشی از منافع مالی در پروژه‌های تجاری می‌تواند در کنار فضاهای اقتصادی، جانمایی فضاهای فرهنگی و گردشگری را پیش‌بینی کند و مالکان را ملزم به تعبیه مکان‌های فرهنگی مثل سینما، تئاتر و... در مجتمع‌های تجاری کند. در حال حاضر احداث نمازخانه به عنوان یک تکلیف در ضوابط احداث مجتمع‌های تجاری آمده است اما به نظر می‌رسد بیش از این امکان استفاده از فضاهای تجاری برای گسترش فضاهای فرهنگی و گردشگری وجود داشته باشد.
می‌توان با ایجاد محدودیت از ساخت‌وسازهای تجاری غیرضروری در برخی از مناطق شهر جلوگیری کرد؟
ایجاد محدودیت برای ساخت‌وسازهای تجاری در مناطق شهر باعث افزایش قیمت پروژه‌هایی می‌شود که مجوز ساخت وساز خود را دریافت کرده‌اند. به نظر بنده باید به جامعه اقتصادی اجازه داد که خودش به این نتیجه برسد که شهر تا چه اندازه به این پروژه‌ها نیازمند است.
با این تعداد برج تجاری در حال ساخت فکر نمی‌کنید در آینده نزدیک، فروش همزمان واحدهای تجاری باعث شکست قیمت این واحدها شود؟ چراکه برخی پیش‌بینی می‌کنند این شکست باعث خواهد شد قیمت واحدهای تجاری تا حد زیادی به قیمت ساختمان‌های مسکونی نزدیک می‌شود.
موضوع این است که به قدری ارزش افزوده پروژه‌های تجاری زیاد است که اگر این روند هم به کاهش قیمت واحدهای تجاری منجر شود بازهم در برابر ارزش افزوده حاصل شده از ساخت پروژه‌های تجاری کم است و همچنان ریسک تجاری‌سازی در مقایسه با سایر ساخت‌وسازها پایین است. به طور یقین می‌توانم به شما بگویم که گاهی ارزش افزوده به دست آمده از ساخت مجتمع‌های تجاری به صدها برابر قیمت مجتمع‌های مسکونی مشابه می‌رسد. یک مجتمع تجاری، چندین میلیارد برای سازنده سود دارد. این در حالی است که ساخت یک مجتمع مسکونی ممکن است به چندصد میلیون هم نرسد. بنابراین سازندگان مجتمع‌های تجاری، ریسک ساخت مجتمع تجاری را می‌پذیرند، زیرا ممکن است ۱۰ مجتمع تجاری بسازند که دو تای آن به سوددهی بیفتد و تمام زیان‌های باقی ساخت و سازها را پوشش دهد. البته ممکن است در بازه زمانی میان‌مدت جذابیت پروژه‌های تجاری کاهش پیدا کند اما با این وجود نمی‌توان از ارزش افزوده چند برابری این پروژه‌ها صرف‌نظر کرد. به همین دلیل است که می‌گویم مدیریت شهری باید از موج تجاری‌سازی در تهران به نفع شهروندان استفاده کند و از این طریق کمبود فضاهای فرهنگی و اجتماعی شهر را جبران کند.
آیا «مال» و تجمیع چندین واحد تجاری در حوزه‌های مختلف فروش کالا و خدمات، با فرهنگ خرید ایرانی‌ها سازگاری دارد؟ چراکه در مراکز تجاری فعلی و در حال خدمت در تهران که شاید نصف مال‌های در حال ساخت واحدهای تجاری فعلی نیست، عمده مراجعه کننده‌ها افرادی هستند که صرفا با نیت «تفریح» و گذران اوقات فراغت وارد این مراکز می‌شوند و در مقابل، خریدهای خود را از مغازه‌های انفرادی انجام می‌دهند.
در این بخش تنها شاخص قابل ارزیابی سایر کشورهای دنیا هستند. در مقایسه سایر کشورهای دنیا با کشور خودمان به این نتیجه می‌رسیم که جای این‌گونه ساخت وسازها در کشور ما خالی است. وقتی بسیاری از شهروندان ایرانی برای گذران تعطیلات و اوقات فراغت به کشورهای دیگر سفر می‌کنند جای این‌گونه مراکز تجاری را در کلان‌شهرهای ایران خالی می‌بینند. حتی می‌توان با این نگاه به مساله تجاری‌سازی دقت کرد که این نوع ساخت‌وسازها می‌تواند به جذب توریست منجر می‌شود.
به تعبیری دیگر می‌توان به مال‌سازی‌های کنونی نگاه «آینده‌نگر» داشت. درست است؟
همین‌طور است. باید از مجتمع‌های تجاری در حال ساخت استفاده آینده‌نگر شود. چون در حال حاضر به‌طور طبیعی تمایل به این ساخت‌وسازها زیاد است، بنابراین می‌توان از این پدیده حداکثر بهره‌برداری با نگاه منفعت عمومی جامعه شود.
مساله تجاری‌سازی یا همان ساخت مال در کلانشهر تهران از دو جنبه قابل بررسی است. از یک طرف از جنبه اقتصادی، حرفه‌ای و فنی و از طرف دیگر از دیدگاه ابعاد فرهنگی و اجتماعی. به نظر می‌رسد در کنار ابعاد اقتصادی و ارزش افزوده‌ای که از ساخت‌وسازهای تجاری نصیب سرمایه‌گذار پروژه می‌شود نهاد شهرداری تهران عامل مهمی در افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به حوزه تجاری سازی است. یعنی سیاست‌های مجموعه مدیریت شهری در ۲ سال اخیر به سمتی سوق یافته است که برای این نوع ساخت‌وساز به خاطر درآمدزایی بالا تبلیغ کنند. حتی در برخی از مناطق موضع ورود شهرداری تهران به حوزه ساخت‌وسازهای تجاری از محدوده چراغ سبز هم عبور کرده است و به نوعی اصرار و فشار به سرمایه‌گذار تبدیل شده است تا بتواند از یک پلاک ساختمان حداکثر منفعت مالی را کسب کند. شهرداری‌ها، عوارض بسیار بالایی از مجتمع‌های تجاری می‌گیرند. شاید ۵ تا ۱۰ برابر عوارضی که از مجتمع‌های مسکونی می‌گیرند. به جز درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه، عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز یک نوع درآمد پایدار برای شهرداری است بنابراین می‌توان گفت شهرداری‌ها یکی از محرک‌های اصلی ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری در شهر هستند.
آیا واقعا کلان‌شهری همچون تهران به این همه برج تجاری نیازمند است؟
تاکنون این موضوع به‌طور مشخصی تبیین نشده است که شهر تهران چه اندازه به برج تجاری نیاز دارد اما آنچه مسلم است این است که شورای شهر تهران و شهرداری می‌تواند از پتانسیل این بخش به نفع منفعت عمومی شهروندان استفاده کند. به این صورت که شهرداری با چشم‌پوشی از بخشی از منافع مالی در پروژه‌های تجاری می‌تواند در کنار فضاهای اقتصادی، جانمایی فضاهای فرهنگی و گردشگری را پیش‌بینی کند و مالکان را ملزم به تعبیه مکان‌های فرهنگی مثل سینما، تئاتر و... در مجتمع‌های تجاری کند. در حال حاضر احداث نمازخانه به عنوان یک تکلیف در ضوابط احداث مجتمع‌های تجاری آمده است اما به نظر می‌رسد بیش از این امکان استفاده از فضاهای تجاری برای گسترش فضاهای فرهنگی و گردشگری وجود داشته باشد.
می‌توان با ایجاد محدودیت از ساخت‌وسازهای تجاری غیرضروری در برخی از مناطق شهر جلوگیری کرد؟
ایجاد محدودیت برای ساخت‌وسازهای تجاری در مناطق شهر باعث افزایش قیمت پروژه‌هایی می‌شود که مجوز ساخت وساز خود را دریافت کرده‌اند. به نظر بنده باید به جامعه اقتصادی اجازه داد که خودش به این نتیجه برسد که شهر تا چه اندازه به این پروژه‌ها نیازمند است.
با این تعداد برج تجاری در حال ساخت فکر نمی‌کنید در آینده نزدیک، فروش همزمان واحدهای تجاری باعث شکست قیمت این واحدها شود؟ چراکه برخی پیش‌بینی می‌کنند این شکست باعث خواهد شد قیمت واحدهای تجاری تا حد زیادی به قیمت ساختمان‌های مسکونی نزدیک می‌شود.
موضوع این است که به قدری ارزش افزوده پروژه‌های تجاری زیاد است که اگر این روند هم به کاهش قیمت واحدهای تجاری منجر شود بازهم در برابر ارزش افزوده حاصل شده از ساخت پروژه‌های تجاری کم است و همچنان ریسک تجاری‌سازی در مقایسه با سایر ساخت‌وسازها پایین است. به طور یقین می‌توانم به شما بگویم که گاهی ارزش افزوده به دست آمده از ساخت مجتمع‌های تجاری به صدها برابر قیمت مجتمع‌های مسکونی مشابه می‌رسد. یک مجتمع تجاری، چندین میلیارد برای سازنده سود دارد. این در حالی است که ساخت یک مجتمع مسکونی ممکن است به چندصد میلیون هم نرسد. بنابراین سازندگان مجتمع‌های تجاری، ریسک ساخت مجتمع تجاری را می‌پذیرند، زیرا ممکن است ۱۰ مجتمع تجاری بسازند که دو تای آن به سوددهی بیفتد و تمام زیان‌های باقی ساخت و سازها را پوشش دهد. البته ممکن است در بازه زمانی میان‌مدت جذابیت پروژه‌های تجاری کاهش پیدا کند اما با این وجود نمی‌توان از ارزش افزوده چند برابری این پروژه‌ها صرف‌نظر کرد. به همین دلیل است که می‌گویم مدیریت شهری باید از موج تجاری‌سازی در تهران به نفع شهروندان استفاده کند و از این طریق کمبود فضاهای فرهنگی و اجتماعی شهر را جبران کند.
آیا «مال» و تجمیع چندین واحد تجاری در حوزه‌های مختلف فروش کالا و خدمات، با فرهنگ خرید ایرانی‌ها سازگاری دارد؟ چراکه در مراکز تجاری فعلی و در حال خدمت در تهران که شاید نصف مال‌های در حال ساخت واحدهای تجاری فعلی نیست، عمده مراجعه کننده‌ها افرادی هستند که صرفا با نیت «تفریح» و گذران اوقات فراغت وارد این مراکز می‌شوند و در مقابل، خریدهای خود را از مغازه‌های انفرادی انجام می‌دهند.
در این بخش تنها شاخص قابل ارزیابی سایر کشورهای دنیا هستند. در مقایسه سایر کشورهای دنیا با کشور خودمان به این نتیجه می‌رسیم که جای این‌گونه ساخت وسازها در کشور ما خالی است. وقتی بسیاری از شهروندان ایرانی برای گذران تعطیلات و اوقات فراغت به کشورهای دیگر سفر می‌کنند جای این‌گونه مراکز تجاری را در کلان‌شهرهای ایران خالی می‌بینند. حتی می‌توان با این نگاه به مساله تجاری‌سازی دقت کرد که این نوع ساخت‌وسازها می‌تواند به جذب توریست منجر می‌شود.
به تعبیری دیگر می‌توان به مال‌سازی‌های کنونی نگاه «آینده‌نگر» داشت. درست است؟
همین‌طور است. باید از مجتمع‌های تجاری در حال ساخت استفاده آینده‌نگر شود. چون در حال حاضر به‌طور طبیعی تمایل به این ساخت‌وسازها زیاد است، بنابراین می‌توان از این پدیده حداکثر بهره‌برداری با نگاه منفعت عمومی جامعه شود.
ارسال نظر