توافق نهایی؛ عامل خروج از رکود

دکتر سلمان خادم‌المله استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه «محمدجواد ظریف» وزیر خارجه ایران و «فدریکا موگرینی» مسوول سیاست خارجی اتحادیه اروپا، عصر پنج‌شنبه ۱۳ فروردین ۱۳۹۴، طی کنفرانس خبری در شهر لوزان سوئیس بیانیه مشترکی را در خصوص به توافق رسیدن برای حل و فصل بحران هسته‌ای ایران به زبان فارسی و انگلیسی قرائت کردند. این بیانیه و به‌طور کلی بحث مذاکرات هسته‌ای و نتیجه آن بر فضای اقتصادی کشور تاثیرگذار است. در این روزها فعالان بخش‌های مختلف اقتصاد کشور به‌دنبال بررسی تاثیر مذاکرات بر بازارهای مورد نظر خود هستند. نکته اولی که باید در همه تحلیل‌ها به آن توجه شود، این است که تا زمان رسیدن به توافق، راهی طولانی و پرپیچ و خم باقی است و بیانیه لوزان اولین گام مثبت در این راه دشوار است. طبیعتا با توجه به تعیین مهلت چند‌ماهه (تا تیرماه) برای رسیدن به توافق جامع و با توجه به دشواری‌های پیش‌روی این مذاکرات، احتمال تمدید مکرر این ضرب‌الاجل نیز وجود دارد و بازارها در این مدت با بیم و امیدهای بسیاری مواجه خواهند بود.

بازار مسکن مانند سایر بازارهای رقابتی (البته با کالایی ناهمگن) تحت‌تاثیر عوامل موثر بر عرضه و تقاضای آن است و طبیعتا برای بررسی اثر مذاکرات هسته‌ای بر بازار مسکن باید به تاثیر مذاکرات بر عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن پرداخت. آنچه در این یادداشت مدنظر است، مربوط به قیمت مسکن در شهرهای بزرگ است و قابل تعمیم به انواع مسکن در کلیه مناطق کشور نیست. مطابق نظر کارشناسان، مهم‌ترین عوامل موثر بر تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن، عبارت است از: وضعیت درآمدهای نفتی، وضعیت کلی اقتصادی جامعه، وضعیت وام‌ها و کمک هزینه‌های خرید مسکن، وضعیت بازارهای رقیب، افزایش حجم نقدینگی و خصوصیات جمعیتی.

با فرض ثبات سایر عوامل، طبیعتا در کوتاه‌مدت حتی در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات در عوامل واقعی اثرگذار بر تقاضای مسکن اثر چنان قابل‌ملاحظه‌ای دیده نمی‌شود زیرا حتی با فرض انجام توافق، در بازه زمانی کوتا‌ه‌مدت، نقدینگی حاصل از وصول مطالبات درآمدهای نفتی ایران از سایر کشورها و افزایش سطح فروش نفت، به سرعت به اقتصاد کشور تزریق نخواهد شد و این امر در میان‌مدت محقق خواهد شد، بنابراین در کوتا‌ه‌مدت تاثیر چشمگیری بر اقتصاد کشور و اقتصاد خانوار نخواهد داشت (در عین حال باید توجه داشت؛ در صورت انجام توافق احتمال کاهش قیمت نفت بالا است).

در عین حال بازار سهام به‌عنوان یکی از بازارهای رقیب بازار مسکن، به دلیل پیشرو بودن و نقدشوندگی بالاتر، در کوتا‌ه‌مدت پتانسیل بالایی برای جذب منابع حاصل از هیجان به نتیجه رسیدن مذاکرات را خواهد داشت. خصوصیات جمعیتی نیز طبیعتا در کوتا‌‌ه‌مدت تغییر جدی نخواهند داشت.

البته باید توجه داشت، در صورت افزایش وام‌ها و کمک هزینه‌های خرید مسکن، با تقویت تقاضا مواجه خواهیم بود. مطابق آنچه ذکر شد، در کوتا‌ه‌مدت (با فرض ثبات سایر عوامل و عدم افزایش وام مسکن)، انتظار تغییرات شدید در وضعیت تقاضای بازار مسکن را نخواهیم داشت، اما در میان‌مدت و بلندمدت، با توجه به ملموس شدن اثر رفع تحریم‌ها در اقتصاد کشور، انتظار تقویت تقاضا در بازار مسکن را خواهیم داشت.

همچنین مطابق نظر کارشناسان، مهم‌ترین عوامل موثر بر عرضه مسکن نیز عبارت است از: قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر در ساخت، اجاره‌بها، وضعیت ساخت‌وساز فعلی، برنامه‌های حمایتی دولت و تسهیلات بانکی.

طبیعتا مطابق آنچه در بخش فوق ذکر شد، احتمال اینکه در کوتاه‌مدت حتی در صورت انجام توافق، تغییر جدی در عوامل موثر بر عرضه مسکن داشته باشیم، پایین است چراکه با توجه به کاهش قدرت خرید مردم طی سال‌های گذشته و عدم تغییر جدی در مقررات شهری و وضعیت نابسامان شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر (از لحاظ ترافیک و آلودگی) بعید است عوامل اثرگذار بر قیمت زمین، مصالح و سایر عوامل موثر در ساخت در کوتا‌ه‌مدت تغییر جدی کنند.

ولی در صورت تقویت برنامه‌های حمایتی دولت و افزایش تسهیلات بانکی، ساخت و ساز احتمال تقویت عرضه وجود خواهد داشت و حتی در صورت افزایش تسهیلات بانکی، این افزایش عرضه در سال‌های آینده اثر خود را نشان خواهد داد.

به‌علاوه بررسی وضعیت ساخت‌وساز فعلی و آمار درخواست پروانه‌های ساختمانی که از دو سال گذشته روند نزولی را آغاز کرده و همچنان رو به کاهش است، نشان از ثبات یا کاهش عرضه مسکن نسبت به تقاضای آن دارد؛ لیکن در میان‌مدت و بلندمدت و در صورت مثبت بودن نتایج مذاکرات، توان مالی دولت برای حمایت بیشتر از عرضه مسکن افزایش خواهد یافت.

بنابراین با توجه به آنچه گفته شد به‌نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت، حتی در صورت مثبت بودن نتایج مذاکرات و دستیابی به توافق جامع، تغییر چندانی در مولفه‌های اثرگذار در عرضه و تقاضای مسکن نداشته باشیم. اما در صورت دستیابی به توافق نهایی، در میان‌مدت و بلندمدت شاهد خروج بازار مسکن از رکود و تقویت تقاضا و عرضه مسکن خواهیم بود.