روند نوسازی بافت فرسوده در چهار سال گذشته
نوسازی بافت فرسوده سرعت می‌گیرد؟
درحالی‌که براساس قانون برنامه پنجم توسعه، سالانه ۱۰ درصد از مساحت۷۷ هزار هکتاری بافت فرسوده کشور باید احیا و نوسازی شود تا در سال ۹۴ تمامی محدوده بافت فرسوده کلان‌شهرها در مسیر نوسازی به مقصد رسیده باشند؛ آمارهای ارائه شده از عرصه‌های نوسازی شده نشان می‌دهد نه‌تنها هم‌اکنون کمتر از ۲۰ درصد از این مساحت نوسازی شده است، بلکه هنوز متولیان حوزه نوسازی در بدنه دولت و شهرداری با «پاسکاری» مسوولیت‌های قانونی خود روند نوسازی را به تاخیر می‌اندازند. از این رو مدیریت شهری در یکسال اخیر رویکرد نوسازی در بافت فرسوده را از شاخص «ناپایداری» به شاخص «نفوذناپذیری» تغییر داد.
درحالی‌که براساس قانون برنامه پنجم توسعه، سالانه 10 درصد از مساحت77 هزار هکتاری بافت فرسوده کشور باید احیا و نوسازی شود تا در سال 94 تمامی محدوده بافت فرسوده کلان‌شهرها در مسیر نوسازی به مقصد رسیده باشند؛ آمارهای ارائه شده از عرصه‌های نوسازی شده نشان می‌دهد نه‌تنها هم‌اکنون کمتر از 20 درصد از این مساحت نوسازی شده است، بلکه هنوز متولیان حوزه نوسازی در بدنه دولت و شهرداری با «پاسکاری» مسوولیت‌های قانونی خود روند نوسازی را به تاخیر می‌اندازند. از این رو مدیریت شهری در یکسال اخیر رویکرد نوسازی در بافت فرسوده را از شاخص «ناپایداری» به شاخص «نفوذناپذیری» تغییر داد. به این معنی که پس از این مدیریت شهری بنا دارد به جای آنکه فقط تخریب و نوسازی خانه‌های قدیمی محلات شهر تهران را در دستور کار خود قرار دهد؛ بازگشایی معابر، تامین پارکینگ و توسعه فضا‌های خدماتی و سبز پهنه‌های بافت فرسوده را به عنوان اولویت کاری خود مشخص کند. کاهش رغبت سرمایه‌گذاران و مالکان خانه‌های کلنگی به نوسازی خانه‌ها به‌دلیل وجود مانع در اخذ تسهیلات بانکی با وجود بسته‌های تشویقی همچون تخفیف 100 درصدی عوارض ساخت‌وساز یکی از دلایلی است که مدیریت شهری
را به فکر انداخته که تا زمان تامین نشدن سرانه هفت‌گانه خدماتی، نوسازی یکدست پهنه‌های بافت فرسوده امکان‌پذیر نخواهد بود. روند صدور پروانه‌های ساختمانی در محدوده بافت فرسوده در سه سال گذشته نیز این موضوع را تایید می‌کند.
براساس آمار شهرداری تهران از پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سطح شهر تهران از سال ۹۰ تاکنون، سهم «بافت فرسوده» از ساخت و سازهای مسکونی در این سال‌ها به ترتیب ۲۵ درصد، ۲۱ درصد، ۲۱ درصد و در چهار ماه نخست سال ۹۳ معادل ۲۴ درصد از کل واحدهای مسکونی جدید بوده است که نشان می‌دهد به‌رغم تسهیلاتی همچون تخفیف در عوارض و تراکم یا پرداخت وام نوسازی، سهم ساخت‌وساز در محدوده بافت‌فرسوده در طول سال‌های اخیر از ۵۰هزار واحد در هر سال افزایش پیدا نکرده است.
در این میان، روند پرداخت وام نوسازی نیز رضایت‌بخش نبوده طوری که در کل کشور طی یکسال گذشته در ازای برنامه نوسازی 200 هزار واحد مسکونی، تنها 53هزار فقره تسهیلات از سوی بانک‌ها داده شده است. هماهنگ نبودن هزینه‌های ساخت با تسهیلات در نظر گرفته شده برای نوسازی یکی از دلایلی است که کارشناسان به عنوان نبود تمایل مالکان برای ورود به عرصه نوسازی از آن یاد می‌کنند. کافی نبودن سرانه‌های هفت‌گانه خدماتی نیز دلیل دیگری است که رغبت سرمایه‌گذاران به نوسازی بافت‌فرسوده را کاهش داده است.
از این رو امسال در بودجه سال جاری شهر تهران، در قالب تبصره ۴۸ بودجه، شهرداری موظف شده است تا از محل اعتبار تملک املاک شهرداری در مناطق ۲۲گانه، تامین سرانه‌های خدماتی را در محدوده بافت فرسوده در دستور کار خود قرار دهد. ضمن آنکه مدیریت شهری بسته تشویقی جدیدی را در بافت فرسوده طراحی و ابلاغ کرده است که معتقد است هزینه‌های نوسازی در این محدوده را می‌تواند تا ۵۰ درصد کاهش دهد.
محمدباقر قالیباف شهردار تهران معتقد است در چند سال گذشته اقدامات مدیریت شهری در بافت فرسوده گسترش یافته و به سرعت قابل قبولی رسیده است. او اخیرا عنوان کرد: هم‌اکنون در نوسازی بافت فرسوده شهر تهران طی دو، سه سال گذشته از رکورد هفت درصد به هشت درصد رسیده‌ایم. این در حالی است که براساس قانون باید سالانه 10 درصد طی 10 سال نوسازی بافت فرسوده صورت بگیرد اما بعید می‌دانم در دیگر شهرها این رقم را حتی به 2 درصد هم رسانده باشند. البته این موفقیت شهرداری در حالی است که در سه سال گذشته تعهدات دولت را در معافیت‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده دریافت نکرده‌ایم.
او تاکید کرد که با اجرایی کردن بسته تشویقی جدید در سال جاری، قول می‌دهیم تا پایان سال ۹۵ رشد نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران دورقمی شده و به ۱۰ درصد خواهد رسید.
جزئیات این بسته چیست؟
مساحت فعلی بافت‌فرسوده تهران ۳۷۰۰ هکتار است که تقریبا همه مناطق ۲۲گانه، با مساحت‌های مختلف، در این محدوده قرار می‌گیرند. بیشترین عرصه فرسوده متعلق به مناطق جنوبی شهر است.
در سال‌های 90 و 91 که ساخت‌وساز در فاز رونق قرار داشت، حداقل 20درصد از کل واحدهای مسکونی جدید تهران در بافت‌فرسوده ساخته می‌شد اما هم‌اکنون که تیراژ ساخت در پایتخت نصف شده، سرمایه‌گذاری‌ها در بافت‌فرسوده نیز به همین نسبت کاهش پیدا کرده است. مدیریت شهری تهران با این بسته انرژی‌زا، در نظر دارد ظرفیت از دست رفته ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را قبل از شروع رونق مسکن، احیا کند.
شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافت‌فرسوده»، یک بسته سیاستی حاوی ۵ نوع ضوابط انرژی‌زا طراحی و تصویب کرده که متناسب با مساحت زمین و روش ساخت، امکان بهره‌برداری از همه یا بخش‌هایی از بسته، توسط شرکت‌های ساختمانی و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است. این بسته اواخر سال گذشته توسط سازمان نوسازی شهر تهران و با هدف مسیرسازی برای خروج از رکود سنگین ساخت‌وساز تدوین شد و اوایل امسال نیز با تایید سه نفر از معاونان شهردار تهران، برای اجرا در سال۹۴ به تصویب نهایی رسید.
جزئیات بسته انرژی‌زا برای ساخت مسکن در بافت‌فرسوده حاکی از آن است که شهرداری تهران در قالب این بسته، پنج سیاست جدید برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در 1/ 6 درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفته است که با اعمال آنها به‌خصوص دو سیاست «تراکم تشویقی، وام ارزان‌قیمت ساخت»، قیمت تمام‌شده آپارتمان در این محدوده از شهر در مقایسه با سایر نقاط پایتخت به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا می‌کند. تاکنون، تنها مشوق برای ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، تخفیف در عوارض شهرداری بود که با یک نرخ به صورت مساوی بین همه سازنده‌ها تعلق می‌گرفت اما در بسته جدید، این مشوق به علاوه چهار مولفه تشویق‌کننده و تخفیف‌دهنده دیگر، مشروط به «حد مشخص مساحت زمین» و «تجمیع حداقل دو قطعه زمین» در اختیار مالکان و عوامل ساخت قرار می‌گیرد.
طبق بررسی‌های انجام شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران و براساس اعلام آمار بانک مرکزی هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین در محدوده بافت فرسوده تهران مترمربعی ۷۵۰ هزار تومان تمام می‌شود که بسته تشویقی جدید نوسازی با احتساب حذف هزینه‌های سازمان نظام مهندسی و بیمه می‌تواند تا ۳۵۰ هزار تومان معادل ۵۰ درصد قیمت تمام شده ساخت را برای سازندگان کاهش دهد. علیرضا نبید، معاون سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد: تلاش شده است در بسته نوسازی بافت فرسوده به تمامی نیازها برای کاهش هزینه‌های نوسازی پاسخ داده شود، البته در برخی محورها همچون بیمه به قانون مجلس نیاز است.
براساس آمار شهرداری تهران از پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سطح شهر تهران از سال ۹۰ تاکنون، سهم «بافت فرسوده» از ساخت و سازهای مسکونی در این سال‌ها به ترتیب ۲۵ درصد، ۲۱ درصد، ۲۱ درصد و در چهار ماه نخست سال ۹۳ معادل ۲۴ درصد از کل واحدهای مسکونی جدید بوده است که نشان می‌دهد به‌رغم تسهیلاتی همچون تخفیف در عوارض و تراکم یا پرداخت وام نوسازی، سهم ساخت‌وساز در محدوده بافت‌فرسوده در طول سال‌های اخیر از ۵۰هزار واحد در هر سال افزایش پیدا نکرده است.
در این میان، روند پرداخت وام نوسازی نیز رضایت‌بخش نبوده طوری که در کل کشور طی یکسال گذشته در ازای برنامه نوسازی 200 هزار واحد مسکونی، تنها 53هزار فقره تسهیلات از سوی بانک‌ها داده شده است. هماهنگ نبودن هزینه‌های ساخت با تسهیلات در نظر گرفته شده برای نوسازی یکی از دلایلی است که کارشناسان به عنوان نبود تمایل مالکان برای ورود به عرصه نوسازی از آن یاد می‌کنند. کافی نبودن سرانه‌های هفت‌گانه خدماتی نیز دلیل دیگری است که رغبت سرمایه‌گذاران به نوسازی بافت‌فرسوده را کاهش داده است.
از این رو امسال در بودجه سال جاری شهر تهران، در قالب تبصره ۴۸ بودجه، شهرداری موظف شده است تا از محل اعتبار تملک املاک شهرداری در مناطق ۲۲گانه، تامین سرانه‌های خدماتی را در محدوده بافت فرسوده در دستور کار خود قرار دهد. ضمن آنکه مدیریت شهری بسته تشویقی جدیدی را در بافت فرسوده طراحی و ابلاغ کرده است که معتقد است هزینه‌های نوسازی در این محدوده را می‌تواند تا ۵۰ درصد کاهش دهد.
محمدباقر قالیباف شهردار تهران معتقد است در چند سال گذشته اقدامات مدیریت شهری در بافت فرسوده گسترش یافته و به سرعت قابل قبولی رسیده است. او اخیرا عنوان کرد: هم‌اکنون در نوسازی بافت فرسوده شهر تهران طی دو، سه سال گذشته از رکورد هفت درصد به هشت درصد رسیده‌ایم. این در حالی است که براساس قانون باید سالانه 10 درصد طی 10 سال نوسازی بافت فرسوده صورت بگیرد اما بعید می‌دانم در دیگر شهرها این رقم را حتی به 2 درصد هم رسانده باشند. البته این موفقیت شهرداری در حالی است که در سه سال گذشته تعهدات دولت را در معافیت‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده دریافت نکرده‌ایم.
او تاکید کرد که با اجرایی کردن بسته تشویقی جدید در سال جاری، قول می‌دهیم تا پایان سال ۹۵ رشد نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران دورقمی شده و به ۱۰ درصد خواهد رسید.
جزئیات این بسته چیست؟
مساحت فعلی بافت‌فرسوده تهران ۳۷۰۰ هکتار است که تقریبا همه مناطق ۲۲گانه، با مساحت‌های مختلف، در این محدوده قرار می‌گیرند. بیشترین عرصه فرسوده متعلق به مناطق جنوبی شهر است.
در سال‌های 90 و 91 که ساخت‌وساز در فاز رونق قرار داشت، حداقل 20درصد از کل واحدهای مسکونی جدید تهران در بافت‌فرسوده ساخته می‌شد اما هم‌اکنون که تیراژ ساخت در پایتخت نصف شده، سرمایه‌گذاری‌ها در بافت‌فرسوده نیز به همین نسبت کاهش پیدا کرده است. مدیریت شهری تهران با این بسته انرژی‌زا، در نظر دارد ظرفیت از دست رفته ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را قبل از شروع رونق مسکن، احیا کند.
شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافت‌فرسوده»، یک بسته سیاستی حاوی ۵ نوع ضوابط انرژی‌زا طراحی و تصویب کرده که متناسب با مساحت زمین و روش ساخت، امکان بهره‌برداری از همه یا بخش‌هایی از بسته، توسط شرکت‌های ساختمانی و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است. این بسته اواخر سال گذشته توسط سازمان نوسازی شهر تهران و با هدف مسیرسازی برای خروج از رکود سنگین ساخت‌وساز تدوین شد و اوایل امسال نیز با تایید سه نفر از معاونان شهردار تهران، برای اجرا در سال۹۴ به تصویب نهایی رسید.
جزئیات بسته انرژی‌زا برای ساخت مسکن در بافت‌فرسوده حاکی از آن است که شهرداری تهران در قالب این بسته، پنج سیاست جدید برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در 1/ 6 درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفته است که با اعمال آنها به‌خصوص دو سیاست «تراکم تشویقی، وام ارزان‌قیمت ساخت»، قیمت تمام‌شده آپارتمان در این محدوده از شهر در مقایسه با سایر نقاط پایتخت به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا می‌کند. تاکنون، تنها مشوق برای ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، تخفیف در عوارض شهرداری بود که با یک نرخ به صورت مساوی بین همه سازنده‌ها تعلق می‌گرفت اما در بسته جدید، این مشوق به علاوه چهار مولفه تشویق‌کننده و تخفیف‌دهنده دیگر، مشروط به «حد مشخص مساحت زمین» و «تجمیع حداقل دو قطعه زمین» در اختیار مالکان و عوامل ساخت قرار می‌گیرد.
طبق بررسی‌های انجام شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران و براساس اعلام آمار بانک مرکزی هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین در محدوده بافت فرسوده تهران مترمربعی ۷۵۰ هزار تومان تمام می‌شود که بسته تشویقی جدید نوسازی با احتساب حذف هزینه‌های سازمان نظام مهندسی و بیمه می‌تواند تا ۳۵۰ هزار تومان معادل ۵۰ درصد قیمت تمام شده ساخت را برای سازندگان کاهش دهد. علیرضا نبید، معاون سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد: تلاش شده است در بسته نوسازی بافت فرسوده به تمامی نیازها برای کاهش هزینه‌های نوسازی پاسخ داده شود، البته در برخی محورها همچون بیمه به قانون مجلس نیاز است.
ارسال نظر