پیش‌نیازهای سیاست‌گذاری در زمین و مسکن
تجربه نشان داده است که سیاست تحریک تقاضا صرفا از طریق وام خرید عمدتا اثرات تورمی در بازار مسکن داشته و علاوه بر انتظارات تورمی ناشی از افزایش وام به علت هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای سبب می‌شود که افزایش قیمت مسکن به گونه‌ای پیش رود که هدف اصلی دولت یعنی افزایش توانمندی خانوار و بهبود شاخص دسترسی در مسکن محقق نشود.
تجربه نشان داده است که سیاست تحریک تقاضا صرفا از طریق وام خرید عمدتا اثرات تورمی در بازار مسکن داشته و علاوه بر انتظارات تورمی ناشی از افزایش وام به علت هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای سبب می‌شود که افزایش قیمت مسکن به گونه‌ای پیش رود که هدف اصلی دولت یعنی افزایش توانمندی خانوار و بهبود شاخص دسترسی در مسکن محقق نشود. طی ۲۲ سال اخیر به‌رغم آنکه ارزش تسهیلات مسکن بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است، اما شاخص دسترسی نه تنها بهبود نیافته است که طبق اعلام مراجع رسمی از ۶ سال به بیش از ۱۲ سال افزایش یافته است.
افزایش قیمت مسکن به علت سهم بالای مسکن در تورم عمومی کشور و همچنین تاثیر بر قیمت زمین به‌عنوان یکی از نهاده‌های اصلی تولید سبب می‌شود تا تورم عمومی نیز به تبع افزایش قیمت مسکن افزایش یابد. اما سوال اساسی که در حوزه افزایش وام خرید وجود دارد این است که چرا در کشورهای دیگر عرضه تسهیلات به صورت وام خرید منجر به تورم نشده و اثرات تورمی آن مانند ایران نبوده است. آیا این مساله به ساختارهای اقتصادی کشورها برمی‌گردد یا به سیاست‌های درون بخش مسکن؟
وجود سه عامل اساسی در کشور ما سبب شده است که افزایش وام خرید و سیاست تحریک تقاضا همیشه اثرات تورمی داشته باشد که این سه عامل عبارتند از:
۱ـ حجم بالای تقاضاهای سرمایه‌ای غیرمولد و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و هدایت نقدینگی از سمت فعالیت‌های تولیدی به سمت فعالیت‌های غیرتولیدی
۲ـ وجود دوره‌های رکود و رونق و نبود رونق پایدار و ثبات در تولید که منجر به شکاف عرضه و تقاضا می‌شود
۳ـ نبود سیاست‌های مناسب حمایتی و مسکن عمومی در کشور برای جبران پدیده شکست بازار
بسیاری از کشورهای اروپای غربی، شرق و جنوب شرق آسیا و همچنین اقتصاد‌های نوظهور با حل مشکلات فوق با راهکارهای ذیل توانسته‌اند اثرات تورمی بازار مسکن را به حداقل ممکن برسانند.
۱ـ ساختار مالیاتی مناسب:
وجود ساختار مالیاتی مناسب در بسیاری از کشورها به نحوی است که هزینه فعالیت‌های غیرتولیدی، دلالی و سوداگرانه در بازار مسکن با اهرم مالیاتی کنترل شده تا هدایت نقدینگی به سمت تولید باشد. بنابراین تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای کاذب به‌عنوان یکی از عوامل مهم که نقش فزاینده در افزایش قیمت زمین و مسکن دارند به حداقل ممکن رسیده است. مهم‌ترین ابزار کنترل نیز مالیات بر عائدی سرمایه یا همان CGT است که در کشوری مانند انگلستان قدمتی بیش از 80 سال دارد.
2ـ حمایت مداوم از تولید مسکن
سهم بالای تسهیلات بانکی در حوزه تولید مسکن سبب شده است در بسیاری از کشورها مانند کشورهای اروپای غربی، شرق و جنوب شرق آسیا یا اقتصاد‌های نوظهور رونق دائمی در حوزه عرضه مسکن داشته باشند. تداوم رونق و عرضه مداوم منجر به کاهش فاصله عرضه و تقاضا خواهد شد، بنابراین در این کشورها عامل دوم بسترساز افزایش وام خرید نیز تحت کنترل است. به‌عنوان مثال در کشورهایی مانند استرالیا یا هند همیشه نسبت ۳ به یک وام ساخت به وام خرید حفظ شده است و متناسب با مسکن تولیدی، وام خرید تخصیص می یابد.
یا در کشوری مانند ژاپن ۵۳ درصد وام‌ها برای ساخت مسکن خود مالکی اختصاص یافته است و کره‌جنوبی با حمایت از مکانیزم پیش خرید حد فاصل سال‌های ۱۹۹۵ تا ۲۰۰۰ بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی را در این کشور ساخته شد.
بنابراین سیاست‌های اساسی که در تولید مسکن باید در کشور ایجاد شود به طور مشخص می‌توان اینگونه بیان کرد:
الف ـ تقویت مکانیزم پیش خرید از طریق افزایش سطح تسهیلات در این بخش و کاهش ریسک‌پذیری
ب ـ عرضه زمین و تسهیلات برای تولید مسکن خود مالکی به خصوص در شهرهای کوچک و متوسط
ج ـ افزایش تسهیلات ساخت به صورت بلندمدت (و نه کوتاه‌مدت) به تولیدکنندگان با امکان فروش اقساطی
سیاست‌های فوق که در بسیاری از کشورها تجربه شده است تضمین دهنده تولید مسکن و تداوم رونق در این بخش خواهد بود.
۳ـ سیاست‌های مسکن عمومی
با وجود انجام تمامی سیاست‌های فوق در تمام کشورهایی که به‌عنوان مثال ذکر شد، همچنان بخشی از جامعه و برخی از دهک‌های درآمدی امکان تامین مسکن خود را نداشته و نیازمند دخالت مستقیم دولت در این زمینه هستند.
وجود سیاست‌های مسکن عمومی (Public Housing) سبب می شود تا کسانی که در نتیجه سیاست‌های دولت یا ساختارهای اقتصادی کشور دچار شکست بازار می‌شوند مورد حمایت واقع شوند که متاسفانه می‌توان اذعان کرد سیاست‌های مسکن کشور نیز از این ناحیه به شدت دچار ضعف است. سیاست‌هایی مانند «مسکن مهر» یا «مسکن اجتماعی» در ذیل سیاست مسکن عمومی دسته‌بندی می‌شوند.
در پایان با توجه به شرایط ذکر شده باید عنوان کرد که سیاست‌هایی از جنس سیاست تحریک تقاضا از طریق افزایش وام خرید بدون برنامه‌ریزی نتیجه‌ای جز افزایش قیمت، تشدید پدیده شکست بازار و همچنین بروز پدیده‌های ناگوار اجتماعی نخواهد داشت.
اعمال سیاست‌های فوق نیازمند اجرای بسته‌های مناسب سیاستی است که در بالا ذکر شد و تا زمانی که سیاست‌ها و ابزار‌های لازم برای کاهش آثار تخریبی وام خرید اجرایی نشده است نباید بازار مسکن را دچار تنش و تلاطم کرد.
ارسال نظر