گروه مسکن، هاجر شادمانی: روز گذشته پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به نقل از یک عضو شورای‌عالی بورس -که همزمان نماینده مجلس نیز هست- از طرح تشکیل «بورس مسکن» خبر داد.

این طرح مطابق آنچه به نقل از محمدرضا پورابراهیمی اعلام شده، بنا دارد محل تنظیم قرارداد کلیه معاملات آپارتمان‌های مسکونی را از «بنگاه‌های املاک» به «بورس» یا همان بازار سرمایه منتقل کند تا به زعم طراحان، چالش قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌‌ای املاک که فروشنده و دلال مربوطه، نقش اصلی را در تعیین آن دارند، از این طریق رفع شود و از این پس، قیمت آپارتمان‌ها با مکانیزم شفاف بورس، کشف شده و مبنای معاملات قرار گیرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آنچه در متن این خبر به نقل از عضو ناظر شورای عالی بورس، مطرح شده به یک دلیل فنی- مقرراتی، قابلیت اجرایی ندارد.


بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نظرات کارشناسی حسین عبده تبریزی، عضو اصلی شورای‌عالی بورس نشان می‌دهد: ملک مسکونی چون کالای «همگن» محسوب نمی‌شود و حجم انبوهی آپارتمان در سراسر کشور با تنوع یک به یک (حتی دو واحد مسکونی را نمی‌توان پیدا کرد که به لحاظ ویژگی ظاهری و قیمتی، کاملا شبیه به هم باشند) در طول روز خرید و فروش می‌شود، بنابراین امکان عرضه آنها در بورس عملا وجود ندارد.


تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» درباره جزئیات این طرح همچنین حاکی است: اصل طرح «هدایت معاملات مسکن به بورس»، مربوط به پروژه‌ای است که حدود دو سال پیش در بورس کالا مطرح شد اما تاکنون به‌خاطر مانع فنی «ناهمگن بودن آپارتمان‌ها»، قابلیت اجرایی شدن پیدا نکرده است. بنابراین، خبری که روز گذشته با عنوان راه‌اندازی بورس مسکن اعلام شد، موضوع جدیدی نیست بلکه یک پروژه ناممکن به حساب می‌آید. در حال حاضر در بورس کالا، مجموعه‌ای از کالاهای همگن شامل میلگرد، آلومینیوم، گندم، قیر، سکه و محصولاتی که «همگن» هستند و حداکثر سه تا چهار نوع مختلف در هر کالا وجود دارد، خرید و فروش می‌شود.


حسین عبده‌تبریزی روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع هدایت معاملات ملک به بورس کالا، یک بحث عمومی نیست چون انجام این نوع معاملات در بورس، قاعده استاندارد ندارد؛ ضمن اینکه برای یک آپارتمان در یک نقطه از شهر، تقاضای آنچنانی با حجم قابل‌توجهی وجود ندارد که نیازی به هدایت آنها به بورس باشد.


عبده‌تبریزی در عین حال تصریح کرد: این طرح را می‌توان برای نهادهای بزرگی که در کار ساخت و ساز و عرضه ساختمان‌های بزرگ و خاص هستند، اجرایی کرد به طوری که بانک‌ها یا شرکت‌های بورسی فعال در صنعت ساختمان می‌توانند در فرابورس یا بورس کالا، املاک‌شان را که بیشتر جنبه سرمایه‌گذاری دارد، عرضه کنند ضمن اینکه این اقدام، نیازی به اخذ مجوز از شورای عالی بورس ندارد.


موانع قانونی ورود مسکن به بورس

در حالی‌که موضوع معاملات مسکن هم اکنون مهم‌ترین و اصلی‌ترین وظیفه حرفه‌ای بنگاه‌های مسکن است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هر گونه امکان مبادله واحدهای مسکونی از طریق بورس را غیرممکن می‌داند.


حسام عقبایی ضمن ابراز بی‌اطلاعی از موضوع تصمیم‌گیری برای انتقال معاملات خرید و فروش مسکن به سازمان بورس و مبادله این واحدها در بازار سرمایه، به «دنیای اقتصاد» گفت: اولین بار است که بحث انتقال معاملات مسکن به بازار بورس را می‌شنوم و تاکنون موضوعی در این رابطه با اتحادیه صنف مشاوران املاک مطرح نشده و ما هم به تبع موضع خاصی در این زمینه در برابر سازمان بورس ابراز نکرده‌ایم. وی با غیرممکن دانستن امکان انتقال معاملات مسکن از بنگاه‌ها به بورس، توضیح داد: چنین طرحی به هیچ وجه امکان‌پذیر و موفق نخواهد بود چرا که براساس قوانین بالادستی از جمله قانون نظام صنفی، قانون دلالان و قانون تجارت، معاملات املاک در ردیف شرح وظایف قانونی مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن است.


عقبایی با تاکید بر اینکه در هیچ کجای دنیا معاملات مسکن از طریق بورس انجام نمی‌شود، خاطرنشان کرد: مسکن به علت آنکه در ردیف کالاهای ناهمگن قرار دارد و به علت آنکه نمی‌توان برای آن به‌صورت واحد معیار قیمتی در نظر گرفت، کاملا تابع شرایط بازار و تمایلات خریدار و فروشنده در عرف معاملات است و بنابراین انتقال این دسته از معاملات به بازار بورس نمی‌تواند عملی و تحقق‌پذیر باشد.


وی تصریح کرد: از طرف دیگر هرگونه تغییر در این زمینه مستلزم تصویب قوانین خاص در مجلس است و هیچ نهاد یا سازمانی نمی‌تواند به‌صورت خودسرانه نسبت به ایجاد چنین تغییر و تحول مهمی اقدام کند. عقبایی افزود: در برخی موارد به‌صورت موردی ممکن است استفاده از ابزارهای بورسی برای فروش واحدهای مسکونی و املاک مازاد برخی نهادهای دولتی مورد استفاده قرار بگیرد اما حتی در این دسته از معاملات هم براساس قانون دولت نمی‌تواند به‌صورت مستقیم اقدام به فروش این واحدها کند بلکه این اقدام یا باید از طرف مشاوران املاک صورت بگیرد یا از طریق انجام مزایده‌هایی که با دستور قضایی انجام می‌شود.


وی درخصوص برخی اظهارنظرها در مورد شفاف‌سازی قیمت مسکن با انتقال معاملات املاک از بنگاه‌های مسکن به سازمان بورس، خاطرنشان کرد: در بورس هم، تعیین‌کنندگان قیمت مردم هستند و اساسا مسکن کالایی نیست که بتوان برای آن به‌صورت واحد، فرمول مشخصی برای تعیین قیمت در نظر گرفت؛ به عبارت دیگر قیمت مسکن کاملا به شرایط عرف بازار و قیمت‌گذاری‌های غیر رسمی بستگی دارد.


ماهیت مسکن «غیر بورسی» است

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس هم در این زمینه به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: بورس کالا مصوبه‌ای دارد که براساس آن نهادهای دارای املاک مازاد می‌توانند این املاک را از طریق سازمان بورس به فروش برسانند اما واقعیت این است که به دلایل متعدد و به‌رغم گذشت دو سال از تصویب این موضوع، این مصوبه امکان اجرایی شدن ندارد.


علیرضا توکلی افزود: دلیل این عدم اجرا، ماهیت به خصوص کالاهایی همچون مسکن است با این توضیح که کالاهای خاص از جمله مسکن به دلیل همگن نبودن و تنوع بسیار زیاد به اندازه تمام واحدها، به هیچ وجه قابل دادوستد و معامله در بورس نیستند. بنابراین خانه و املاک را هیچ وقت نمی‌توان در بورس معامله کرد.


وی تاکید کرد: در هیچ کجای دنیا هم معاملات مسکن از طریق بورس صورت نمی‌گیرد چون مسکن از لحاظ ماهیت، کالایی نیست که به راحتی بتوان آن را به بازار حراج وارد کرد.


به گفته توکلی حتی املاک مازاد بانک‌ها هم به علت ناهمگن بودن نمی‌تواند در بورس مورد معامله قرار بگیرد و به همین خاطر است که عملا پرداختن به این بحث به هیچ نتیجه مشخصی در جهت ساماندهی قیمت مسکن و ایجاد شفافیت در این حوزه، منتهی نخواهد شد.