مختصات مسکن اجاره‌ای

بهروز ملکی

معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

نگاهی به آمارهای بخش مسکن حاکی از آن است که طی چند دهه گذشته، تصرف اجاره ای در کشورمان رو به افزایش بوده و سهم این نوع سکونت از 11 درصد در سال 65 به 27 درصد در سال 90 رسیده است. از سوی دیگر، براساس اطلاعات بانک مرکزی، نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار حدود یک سوم است. این شاخص نیز همانند شاخص دسترسی مسکن جزء شاخص­هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نیم نگاهی به این شاخص طی سالیان گذشته نیز حاکی از روند افزایشی آن است.

البته همان‌طور که در نمودار نیز مشاهده می‌شود، سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار در مناطق مختلف کشور یکسان نبوده و در استان‌های تهران و البرز شاهد بالاترین سهم و در استان‌های کهکیلویه‌و‌بویراحمد و ایلام شاهد کمترین سهم می باشیم. علاوه بر این با استناد به آمارهای رسمی و برخی از مطالعات موردی، می توان حقایق دیگری برای بازار اجاره کشور یافت که اهم آنها عبارتند از:

سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد. (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند.)

بعد خانوار در اجاره نشینان کمتر از مالکان است. (خانواده‌های مستاجرین، کم جمعیت تر از خانواده های مالکان هستند.)

اجاره نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد. (مستجران، جوان‌تر از مالکان هستند.)

در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره بها تقریبا منطبق بر نرخ افزایش قیمت مسکن است.

در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره بها تقریبا منطبق بر تورم عمومی است.

مشکل اجاره نشینی کشور، ناشی از بالا بودن نسبت اجاره به قیمت مسکن نیست. (درون‌زا نیست) بلکه ناشی از بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار است. (برون زاست) بااین‌حال، باید اذعان داشت که موارد فوق‌الذکر عمدتا در حوزه سیاست‌گذاری مسکن بوده و برای عموم مردم، اطلاع از کم و کیف بازار و خصوصا پیش‌بینی اجاره بها، واجد جذابیت است.

براساس مدل‌های اقتصاد سنجی- که این مجال، ورود به جزئیات آن را نمی‌طلبد- اجاره بها مسکن از عوامل مختلف درون‌ و برون بخشی متاثر است به طوری که می‌توان آن را تابعی چند متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، نرخ سود بازارهای موازی (خصوصا بازار پول)، عوامل روانی و ... دانست. باید توجه داشت که اجاره مسکن در واقع هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن می‌باشد بنابراین انتظار می‌رود، متناسب با قیمت مسکن باشد. براساس مبانی نظری اقتصاد مسکن نیز، قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای ساختاری با یکدیگر دارند؛ به گونه‌ای که براساس رابطه پوتربا، با افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

از سوی دیگر نرخ تورم عمومی به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است؛ بر این اساس در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره در بخش مسکن بطور پیوسته ثابت بماند. هر چند درمیان مدت و بلندمدت، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد با این حال در کوتاه‌مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای در این خصوص حائز اهمیت هستند، به طوری که در نیمه اول سال به دلیل افزایش نقل و انتقالات، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن می‌باشیم لکن پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره‌ مسکن تعدیل و به ثبات نسبی می‌رسد. نگاهی به وضعیت اجاره مسکن در فصل بهار سال جاری نیز حاکی از آن است که به‌رغم شروع نقل و انتقالات و همچنین برخی تحولات در اقتصاد کلان (از جمله در بازار پول)، آرامش در بازار اجاره حاکم است؛ هرچند، ترکیب رهن و اجاره مورد نظر موجرین با تغییراتی اندک مواجه بوده است. شایان ذکر است که با توجه به وضعیت مهم‌ترین متغیرهای موثر بر اجاره مسکن(قیمت مسکن و تورم عمومی)، پیش از شروع سال جاری نیز پیش‌بینی سالی آرام در بازار اجاره مسکن سال ۹۴ ارائه شده بود.