ثبات اجاره‌بها در تابستان

حسام عقبایی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

از آنجا که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و قیمت مسکن طی سال گذشته و ماه‌های سپری شده از سال جدید، در وضعیت ثبات به سر می‌برد، بدون تردید بازار اجاره مسکن امسال، بازاری با ثبات و بدون افزایش خواهد بود، البته نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها از دیگر علل مهم غیرمنطقی بودن افزایش اجاره مسکن در سال جاری است.


تدارک موجران و دلالان برای افزایش نرخ اجاره‌بها در ماه‌های پیش با توجه به عدم هر نوع احتمال افزایش قیمت مسکن، حرکتی غیر منطقی است و لازم است مشاوران املاک این موضوع را برای متعاملان به‌ویژه موجران شفاف‌سازی کنند. افزایش اجاره‌بها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار دادن صرفا شاخص تورم یا با هدف ارتقای سطح معیشت خود، نسبت به افزایش نامتعارف اجاره‌بهای مسکن اقدام کند.


وضعیت بازار اجاره نشأت گرفته از شرایط موجود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و در ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع شاهد افزایش اجاره‌بها نیز نخواهیم بود. به‌رغم اینکه در سال‌های 92 و 93 در چندین مرحله شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم؛ اما باز هم دیدیم که عملا نرخ اجاره‌بها درصدی افزایش داشت؛ در حالی که این افزایش در حالت منطقی نباید اتفاق می‌افتاد، گرچه افزایش موردی اجاره بها را نمی‌توان رد کرد. افرادی که رویکرد سرمایه‌گذاری در بخش اجاره بها یا ملک‌های استیجاری دارند، با راه انداختن این موج، درصدد بهره‌برداری هستند؛ اما این درصدها واقع‌بینانه و فراگیر نیست، البته کاهش نرخ سود بانکی در افزایش اجاره بهای امسال بی‌تاثیر است. بیش از ۱۰ سال است که تمایل موجران به دریافت اجاره بها بیشتر از پول پیش شده است. این خواست سلیقه‌ای ارتباطی به سود بانکی ندارد؛ چرا که مالکانی که پول پیش می‌گیرند بیشتر رویکرد سرمایه‌ای دارند و بعضا ملکی را خریداری کرده‌اند که کمبود سرمایه خود را با رهن تامین خواهند کرد یا تمایل دارند برای سرمایه‌گذاری در بخشی به ناچار ملک خود را رهن دهند. به ندرت با این رویکرد مواجه می‌شویم که مالکی خانه‌ای را رهن دهد و پول دریافتی را در بانک سرمایه‌گذاری و سود بانکی دریافت کند؛ چرا که این تصمیم‌گیری‌ها با بازار اجاره خیلی سازگار نیست.


خوشبختانه امسال گام‌های بسیاری برای خیز خروج از رکود برداشته‌ شد و بازار آرامی برای معاملات خرید و اجاره مسکن پیش‌بینی می‌کنیم. میزان تورم امسال افزایش چندانی نیافته است که به بهانه آن مالکان قیمت اجاره را افزایش دهند و در حال حاضر باید مالکان اجاره را متناسب با ارزش ریالی ملک تعیین کنند.