کاهش مالکیت مسکن در آمریکا

گروه ترجمه: در آمریکا به‌رغم صعود تند اجاره‌بهای مسکن آن هم با شتابی معادل دو برابر نرخ تورم، حجم جامعه اجاره‌نشین رو به افزایش گذاشته به طوری که نرخ مالکیت مسکن طی یک دهه گذشته از ۶۹ درصد کل خانوارهای آمریکایی به ۷/ ۶۳ درصد در فصل اول ۲۰۱۵ رسیده است.

در حال حاضر سهم اجاره مسکن در سبد هزینه خانوارهای آمریکایی به 30 درصد رسیده و در شهرهای گران و بزرگ این کشور، اجاره‌بها نیمی از درآمد ماهانه افراد را می‌بلعد.

تحقیقات دانشگاه «هاروارد» درباره علت واکنش معکوس مستاجران آمریکایی به رشد شدید اجاره‌بها نشان می‌دهد: دو عامل شامل وحشت از تکرار بحران سقوط قیمت مسکن سال ۲۰۰۸ و همچنین سابقه بد وام‌گیرنده‌های بدهکار به موسسات پرداخت‌کننده تسهیلات خرید مسکن، سد راه صاحب‌خانه شدن متقاضیان قرار گرفته و این گروه را به ناچار روانه بازار اجاره کرده است.

گزارش دانشگاه هاروارد از وضعیت مسکن آمریکا در سال 2015 که به‌تازگی منتشر شده نشان داده است که پرداخت اجاره‌بها برای قشر متوسط آمریکا نیز هر روز بیش از پیش دشوار می‌شود با وجود این هر روز افراد بیشتری ترجیح می‌دهند که به جای آنکه اقساط وام خرید ملک متعلق به خود را بپردازند، اجاره‌نشین شوند و هر ماه اجاره‌بها بپردازند.

آمار جدید این گزارش نشان می‌دهد که یک خانوار از هر ۵ خانوار آمریکایی که درآمدی بین ۴۵هزار تا ۷۵هزار دلار در سال دارند، «زیر فشار» اجاره مسکن قرار دارند به این معنا که بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را باید صرف پرداخت اجاره مسکن کنند.

در گران‌ترین شهرهای آمریکا، همچون سانفرانسیسکو، نیویورک و بوستون، تقریبا نیمی از مستاجران که درآمد سالانه آنها بین 45هزار تا 75هزار دلار در سال است، زیر فشار اجاره‌بهایی «نامتناسب» با درآمدشان قرار دارند. قیمت‌های اجاره مسکن سریع‌تر از دستمزدها در حال افزایش‌اند و این موضوع به‌ویژه در مورد قشر متوسط بسیار صادق است. با توجه به آنکه تعداد روزافزونی از افراد در آمریکا اقدام به اجاره مسکن می‌کنند، نرخ خانه‌های خالی کاهش یافته است و نرخ اجاره‌بها با سرعتی دوبرابر تورم کلی که 8/ 1 درصد است ، در حال افزایش است. در حقیقت فشار هزینه‌ اجاره‌بها برای مستاجران با درآمدهای بالا هم روز به روز بیشتر می‌شود. گزارش مسکن دانشگاه هاروارد نشان می‌دهد که نزدیک به نیمی از خانوارهای مستاجر آمریکایی در ایالات متحده در سال 2013 «تحت فشار هزینه اجاره» قرار گرفتند. 25 درصد از این مستاجران «تحت فشار شدید هزینه اجاره» بودند و به بیان دیگر بیش از 50 درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره‌بها کردند. مک کو می‌گوید میانگین درآمد کل مستاجران آمریکایی حدود 33هزار دلار است در حالی که میانگین اجاره‌بها در سراسر کشور ماهانه 900 دلار است. مک‌کو می‌گوید: «از میان طیف مختلف درآمدی، مستاجرانی که «تحت فشار هزینه اجاره‌بها» هستند، مجبورند پول کمتری را صرف غذا، پس‌انداز و بهداشت و درمان کنند.»

با وجود همه این مشکلات اجاره‌نشینی در آمریکا، گزارش دانشگاه هاروارد نشان می‌دهد تعداد مالکان مسکن در آمریکا کاهش یافته است چون افراد بیشتری ترجیح می‌دهند به جای پرداخت اقساط وام مسکن، اجاره بپردازند. خانواده‌ها، افراد مسن‌ و اقشار پردرآمد بیشترین سهم را در رونق بخش اجاره مسکن آمریکا به خود اختصاص داده‌اند... بر این اساس تعداد خانوارهایی که به جمع مستاجران در آمریکا اضافه شده‌اند از سال ۲۰۰۴ تاکنون سالانه ۷۷۰ هزار بوده است و این موضوع موجب شده است که در فاصله بین سال‌های ۲۰۰۴ تا ۲۰۱۴ به‌عنوان ۱۰ سالی معرفی شود که بیشترین رشد حجم اجاره‌نشین را از دهه ۱۹۸۰ تاکنون به ثبت رسانده است. در سال گذشته نرخ مالکیت مسکن در آمریکا به ۵/ ۶۴ درصد رسید که نشان‌دهنده از بین رفتن هر رشدی در این بخش طی دو دهه اخیر بود. بر این اساس افت تعداد مالکان مسکن برای هشتمین سال متوالی مشاهده شد که از تقاضای ضعیف در این بازار کلیدی آمریکا حکایت دارد.

بر اساس مطالعه دانشگاه هاروارد، نرخ مالکیت مسکن در آمریکا طی هشت سال اخیر رو به کاهش گذاشته است و از اوج خود با رقم 69 درصد در سال 2004، در فصل نخست سال جاری به 7/ 63 درصد رسیده است. این گزارش نشان می‌دهد بسیاری از افرادی که اکنون اجاره‌نشین هستند، زمانی مالک مسکن بوده‌اند و حق مالکیت خانه‌هایشان از آنها سلب شده است و چنان سابقه اعتبارات آنها خراب است که تقریبا برایشان غیرممکن است تا صلاحیت استفاده دوباره از وام را احراز کنند. هم‌‌اکنون نرخ مالکیت مسکن افراد 30 تا 40 سال، 4 تا 5 درصد کمتر از نرخ مالکیت افراد با همین سن در 20سال پیش است. حتی بسیاری از آمریکایی‌هایی که در عمل خسارتی را از بحران مسکن متحمل نشدند هم با مشاهده تجربه این افراد که مجبور به از دست دادن خانه‌هایشان شدند، اکنون اجاره‌‌نشینی را به مالکیت مسکن ترجیح می‌دهند.