افزایش دوره بازپرداخت تسهیلات

ابوالقاسم

رحیمی انارکی

عضو هیات مدیره بانک مسکن

یکی از مهم‌ترین یا تنها موضوعی که می‌تواند بازار رهن را شکل دهد تسهیلات بلندمدت رهنی است که فقط بانک مسکن وارد این حوزه شده و تسهیلات بلندمدت رهنی به صورت عمومی را پرداخت می‌کند.

بانک‌ها به خاطر آنکه با مشکل عدم تطابق سررسید سپرده‌ها و تسهیلات (ناهمخوانی بین طول سپرده‌گذاری و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن) مواجه هستند بنابراین عموما به دلیل همین عدم تطابقی که برای آنها اتفاق می‌افتد، ترجیح می‌دهند وارد حوزه تسهیلات رهنی مسکن نشوند.

در حال حاضر حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات در بانک مسکن ۱۲ سال است که به دلیل عدم تطابق زمانی بین سررسید انواع سپرده‌ها و انواع تسهیلات اعطایی که وجود دارد عملا قابلیت افزایش مدت بازپرداخت وجود ندارد مگر اینکه راهکارهایی در این‌باره پیش‌بینی شود؛ این درحالی است که در برخی کشورهای دیگر حتی مدت بازپرداخت وام مسکن از ۳۵ سال نیز تجاوز می‌کند و تا ۴۰ سال نیز تعیین می‌شود.

برای شروع توسعه نظام تامین مالی مسکن با توجه به چالش‌های مطرح‌شده باید در ابتدا بتوانیم بازار رهن اولیه را به میزان کافی تقویت کنیم که این امر با توسعه تسهیلات رهنی در بانک مسکن می‌تواند اتفاق بیفتد تا حجم و پرتفوی متنوع‌تری را بتوانیم در بانک مسکن با تنوع در اعطای تسهیلات رهنی تشکیل دهیم و بازار رهن اولیه متنوع‌تر و با عمق بیشتری در بانک شکل بگیرد. همچنین باید بازار رهن اولیه در سایر بانک‌‌ها شکل بگیرد و بانک‌های دیگر هم این امکان را پیدا کنند تا بتوانند وارد این بازار شوند و بازار رهن اولیه را به صورت عمومی توسعه دهند.

تامین مالی و اعطای تسهیلات به دهک‌های کم‌درآمد جامعه باید به نحوی باشد که برای حوزه تامین مسکن خودشان بانک‌پذیر شوند، یعنی وضعیت آنها به نحوی شود که بانک‌ها حاضر به قبول پرداخت تسهیلات به اقشار کم‌درآمد شوند؛ بهترین راهکار نیز راه‌اندازی صندوق تضمین تسهیلات مسکن برای این گروه درآمدی است،ضمن اینکه باید نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها بهبود پیدا کند و سرمایه پایه‌ آنها باید در حد استاندارد قرار گیرد تا قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها اضافه شود؛ به ویژه برای بانک مسکن که کار توسعه‌ای انجام می‌دهد حتما باید این اتفاق رخ دهد.

در نهایت باید سازوکارهای لازم برای ایجاد صندوق توسعه مسکن یا صندوق پشتیبان مسکن در کشور فراهم شود تا بازار رهن اولیه بتواند گسترش و توسعه کمی و کیفی پیدا کرده و بانک‌‌ها تمایل پیدا کنند وارد بازار رهن اولیه شوند و دارایی‌ خود را در آن قالب به صندوق بفروشند و واگذار کنند.

با شناخت نسبت به ویژگی تامین مالی مسکن بهتر می‌توانیم در این زمینه برنامه‌ریزی داشته باشیم و موضوع توسعه بازار رهنی، برای بازار پول که بانک‌ها متولی آن هستند، باز ‌شود.

امروز شاهد کاهش درآمد مردم در برابر افزایش ۸۷ برابری ارزش آپارتمان طی ۳۵ سال گذشته هستیم و در شرایطی که بخش مسکن به‌خاطر خصلت ذاتی‌ای که دارد، باید با تسهیلات بلندمدت تامین مالی ‌شود اما بانک‌ها تمایل به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت دارند.

برای رفع این چالش، تسهیلات بد- که شامل آن دسته از وام‌های بانک‌ها است که دیگر امکان بازپرداخت آنها وجود ندارد- و دارایی‌های سمی- که شامل دارایی‌هایی است که بانک‌ها در سال‌های گذشته کسب کرده‌اند ولی در حال حاضر به قیمت مناسب قابل بازیافت نیست- دو مشکل اصلی نظام بانکی است و باید قبل از افزایش قدرت وام‌دهی حل شوند.

نقشه راه تامین مالی مسکن تا حد زیادی به وجود بازار رهن در کشور و ابعاد و عمق آن برمی‌گردد. تا زمانی که ویژگی‌های نظام تامین مالی مسکن را نشناسیم، نمی‌توانیم آن را توسعه دهیم که بخش عمده آن به بازار پول (بانک‌ها) برمی‌گردد.

در حالی که میزان وام‌دهی بانک‌ها نسبت به GDP (تولید ناخالص داخلی) در ایران پایین است اما این نسبت در هلند ۱۶۰ درصد، در کشورهای در حال توسعه ۴۰ درصد و در ایران با مسکن مهر ۸ درصد و بدون مسکن مهر ۴ درصد است بنابراین بانک‌ها باید ابتدا بازار رهنی خود را قدرتمند کنند تا بعدا بتوانند وارد بازار رهن ثانویه شوند.

علاوه بر اینکه دوره زمانی برای خانه‌دار شدن بالا است، مشکل دیگر بخش مالی مسکن، کم بودن افزایش درآمد مردم در برابر افزایش ۳۰ برابری ارزش زمین و مستغلات، ۸۷ برابر شدن ارزش آپارتمان‌ها و ۴۴ برابر شدن شاخص قیمت کالاها و خدمات (تورم) طی بیش از سه دهه گذشته است.

همان‌طور که در بالا اشاره شد، عدم کفایت سرمایه بانک‌ها نیز یکی از عوامل کاهش قدرت وام‌دهی بانک‌ها است که در این شرایط ابتدا باید بازار رهن اولیه را تقویت کنیم که این هدف با توسعه وام‌های رهنی در بانک مسکن دست‌یافتنی است و درنتیجه پرتفوی بزرگ‌تری در بانک مسکن ایجاد می‌کند و سپس سایر بانک‌ها را به سمت ورود به بازار رهن اولیه هدایت کنیم.بانک مسکن از زمانی که ملی شد و تحت نظر قوانین بانکی عمل کرد حدود ۷ میلیون فقره واحد مسکونی را از بابت وام خرید یا وام ساخت تامین مالی کرده است.

در شرایط کنونی اگر طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن را با نسبت‌های مشخص تقویت کنیم می‌توانیم آثار تخریبی را کاهش دهیم؛ به عنوان مثال در سال ۹۳ تحرکی در جهت افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن وجود نداشت پس اگر سیاست‌های طرف تقاضا درست انجام شود از بسیاری مشکلات بعدی جلوگیری خواهد شد.

بانک مسکن ماه گذشته برای تقویت سمت تقاضا، پرداخت تسهیلات خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها را آغاز کرد.

تسهیلات خانه اولی‌ها برای خانه‌های نوساز است و این افزایش تسهیلات نمی‌تواند قیمت مسکن را تحریک کند زیرا مازاد عرضه داریم و سازندگان تشویق به دریافت پروانه ساخت می‌شوند و قاطعانه اعلام می‌کنم که افزایش قیمت مسکن در پی پرداخت این تسهیلات نخواهیم داشت. بانک مسکن برنامه‌های دیگری نیز در قالب نقشه راه جدید تامین مالی مسکن، در تدارک دارد.