سهم ناچیز بورس در تامین مالی

مصطفی ازگلی

مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن

بازار رهن ثانویه می‌تواند یکی از روش‌های نوین تامین مالی بخش مسکن باشد تا به کمک این بازار بتوان دامنه پرداخت تسهیلات بانکی را از طریق بازیافت و به‌کارگیری مجدد منابع بازار اولیه رهن، گسترش داد و تعداد بیشتری از متقاضیان وام مسکن را تحت پوشش قرار داد.

تاسیس صندوق تضمین تسهیلات با نظارت بانک مسکن، موفقیت بازار رهن ثانویه را تضمین می‌‌کند.

متاسفانه همواره نگاه مردم و اقتصاددانان به تامین مالی، به سمت بازار پول (بانک) بوده است، این در حالی است که بازار سرمایه (بورس) ‌به‌عنوان یک منبع تامین مالی مغفول مانده و باید در کشور برای تامین مالی پروژه‌ها میان بازار سرمایه و بازار پول تعادل و پل ارتباطی ایجاد شود.

در دو سال گذشته یعنی در سال ۹۲، تامین مالی پروژه‌ها از بانک‌ها ۲۴۱ هزار میلیارد تومان بود، این در حالی است که پروژه‌های اقتصادی توانستند از بازار سرمایه تنها ۹ هزار میلیارد تومان برداشت کنند که نشان‌دهنده وجود نسبت ۹۲ درصدی به ۸ درصدی تامین مالی بین بانک و بازار سرمایه است. ولی در آمریکا بانک‌ها ۵۵ درصد تامین مالی و بورس ۴۵ درصد تامین مالی پروژه‌ها را بر عهده دارند. اکنون باید ابزار جدیدی در بازار سرمایه برای جمع‌آوری منابع مالی اجرای پروژه‌ها طراحی کنیم. کسب منابع مالی از بازار سرمایه به دو روش بدهی‌محور و مالکیت‌محور انجام می‌شود؛ اوراق بدهی‌محور فقط نرخ بهره دارند اما تامین مالی بر اساس اوراق مالکیت به این شکل است که دارندگان اوراق در سود و زیان پروژه‌ها مشارکت واقعی دارند.

تاکنون ابزارهای مالی مختلفی در بازار سرمایه طراحی شده است که یکی از مهم‌ترین ابزارها، بازار بدهی اوراق سفارش ساخت یا صکوک استصناع است. بسیاری از مالکان زمین‌ها و پروانه‌های ساختمانی با ویژگی‌های این ابزار آشنایی ندارند، بنابراین بهترین ابزار تامین مالی مسکن، انتشار این اوراق در بازار سرمایه است.

درباره نحوه استفاده از اوراق سفارش ساخت به‌عنوان ابزار تامین مالی پروژه ساختمانی با استفاده از بازار سرمایه نیز باید گفت قراردادی میان مالک زمین و دارنده پروانه و همچنین مدیر ساخت منعقد می‌شود که در آن مدیر ساخت، زمین و پروانه ساخت را از مالک خریداری کرده و پس از تشکیل ارکان مورد نظر سازمان بورس، دستورالعمل نحوه ساخت را برای کسب مجوز انتشار اوراق تامین مالی در بورس به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه می‌دهد؛ در پایان فرآیند ساخت پروژه، زمین و پروانه ساخت مجددا به مالک برگردانده شده و سود حاصل از انتشار اوراق نیز به ترتیبی که در قرارداد اولیه آمده میان مالکان واحدها و مجریان ساخت تقسیم می‌شود.

در مدت زمان ساخت نیز زمین در رهن سازمان بورس است و نظارت بر روند کسب منابع مالی را این سازمان بر عهده دارد.علاوه بر اوراق مبتنی بر بدهی، ابزار مبتنی بر مالکیت نیز یکی از روش‌های تامین مالی ساخت‌وساز است که صندوق زمین و ساختمان نمونه موفقی از این نوع ابزارها است.بازار رهن ثانویه نیز می‌تواند یکی از روش‌های تامین مالی تسهیلات بانک مسکن باشد به گونه‌ای که با تاسیس صندوق تضمین تسهیلات تحت نظارت بانک مسکن، می‌توان موفقیت بازار رهن ثانویه را تضمین کرد.

اما به منظور تنوع در نظام‌های تامین مالی، شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن از پایان‌نامه‌های کارشناسی ارشد و دکترای مرتبط با موضوع نظام‌های تامین مالی مسکن حمایت می‌کند.البته قرار است یک نمونه سرمایه‌گذاری ساخت پروژه مسکونی تجاری کوچک در تهران در تابستان امسال به‌عنوان نمونه پایلوت طراحی ‌شود که اوراق بدهی سفارش ساخت (صکوک استصناع) مرتبط با این پروژه از طریق فرابورس منتشر خواهد شد.

این پروژه به عنوان پایلوت برای بررسی امکان یا عدم امکان انتشار اوراق صکوک ساخت در ایران تعریف شده است که در صورت موفقیت پروژه، استفاده از این ابزار تامین مالی از طریق بازار سرمایه در ایران نیز رایج می‌شود.با اجرای این پروژه در واقع می‌خواهیم ثابت کنیم که مدل انتشار صکوک ساخت، مدلی کارآمد برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی- مسکونی است. همه مراحل اداری آن از تشکیل ارکان اوراق بدهی تا اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار طی شده است و این اوراق در تابستان منتشر می‌شود.

قیمت پایه اسمی اوراق هزار تومان به ازای هر سهم (برگه) پیش‌بینی شده است که تا ماه آینده عرضه اولیه آنها در فرابورس عملیاتی می‌شود.نخستین پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان نیز به‌عنوان یکی از روش‌های نوین تامین مالی مسکن هم‌اکنون مشغول فعالیت است.صندوق زمین و ساختمان نسیم که در سال گذشته آغاز به کار کرد نخستین پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان ایران است که از سوی شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن ایجاد شد و در شهرک راه‌آهن واقع در منطقه ۲۲ تهران و نزدیک دریاچه چیتگر در حال ساخت است. این صندوق حدود ۹ درصد از برنامه تعریف شده برای ساخت پروژه مسکونی نسیم جلوتر است؛ به طوری که بر اساس برنامه قرار بود تا پایان خرداد امسال ۳۰ درصد پیشرفت داشته باشد و در حال حاضر این پروژه ۳۹ درصد پیشرفت فیزیکی دارد.باید تاکید کنم، همان‌طور که اشاره شد امروزه گسترش روش‌ها و ابزارهای مختلف تامین مالی مسکن مبتنی بر بازار سرمایه لازم و ضروری است.