تحلیل دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت بازار
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک است، اعلام کرد: پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندک نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود. ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی(پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌وساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک است، اعلام کرد: پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندک نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود. ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی(پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌وساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.علی چگینی با این مقدمه درباره آثار احتمالی توافق بر بخش‌های مختلف بازار مسکن، تصریح کرد: با توجه به جمیع جهات می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن در تابستان سال جاری با تحرک خاصی مواجه نشود ضمن اینکه تجربه سال‌های دور تاکنون نشان داده است
که بازار مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌پذیرند. چگینی در گزارشی مبسوط درباره آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: پس از دوره افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و ابتدای سال 1392، با توجه به ثبات اقتصادی ایجاد شده در کشور و همچنین ورود بخش مسکن به دوران رکود خود، بازار مسکن از خرداد ماه سال 1392 تاکنون با ثبات اسمی قیمت مواجه بوده و طی این دوره قیمت مسکن در شهر تهران در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک (تا 3 میلیون ریال) بوده است.
همچنین بررسی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد اجاره‌بها در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزایش حدود 11 درصدی مواجه شده است. در همین خصوص انتظار می‌رود با تداوم ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره بهای مسکن) در ادامه سال جاری، بازار اجاره در سطح قیمتی کنونی از ثبات برخوردار شود. از سوی دیگر تعداد معاملات مسکن در سال 1393 نسبت به سال 1392 حدود 46درصد رشد داشته ولی نسبت به سال 1391 حدود 13درصد کاهش یافته است. بررسی فصلی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از این است که تعداد معاملات در فصل بهار 1394 نسبت به فصل گذشته حدود 19 و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 22 درصدکاهش یافته است. از جمله دلایل کاهش تعداد معاملات در بهار سال جاری، انتظار متقاضیان مسکن جهت تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای عنوان می‌شود.مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه اعلام کرد: تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، در 12 ماهه منتهی به خرداد ماه 1394، حدود 79 هزار واحد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 45 درصد کاهش یافته است. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی است به‌طوری که تعداد واحدی مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از650 هزار واحد در سال 1392، با کاهش حدود 39 درصدی به 398 هزار واحد در سال 1393 رسیده است.چگینی افزود: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در 9 ماهه اول سال 1393 در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب 1/ 12، 5/ 6 و صفر درصد(به قیمت‌های جاری) نسبت به دوره مشابه سال 1392 رشد داشته است. این در حالی است که در صورت تعدیل این ارقام نسبت به شاخص ضمنی قیمت مصالح و خدمات ساختمانی در سال 1390 این ارقام نسبت به دوره مشابه سال قبل در شهر تهران 7/ 2 درصد افزایش و در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب 4/ 2 و 3/ 8 درصد و در کل مناطق شهری 3/ 3 درصد کاهش یافته‌اند. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره پیش‌بینی کوتاه‌مدت از بازار مسکن، مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن را به شرح زیر عنوان کرد:
عوامل فزاینده قیمت مسکن که می‌تواند موارد زیر باشد:
خلیه حباب قیمت در بازار مسکن: با وجود روند نزولی تورم عمومی در طی دو سال گذشته ولی میانگین سالانه تورم عمومی در این دوره حدود ۲۳ درصد بوده است این در حالی است که قیمت مسکن در طی دوره مذکور افزایش نیافته است بنابراین هم‌اکنون حباب قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن در طی سال‌های ۱۳۹۱ و اوایل سال ۱۳۹۲ کاملا تخلیه شده است.
افزایش هزینه ساخت مسکن (تورم فشار هزینه): هر چند بازار زمین و آهن‌آلات در طی دو سال گذشته با ثبات نسبی مواجه بوده‌اند ولی سایر مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و... با افزایش مواجه بوده‌اند که این مساله در مجموع باعث افزایش هزینه‌های ساخت وساز شده است و با توجه به عدم افزایش قیمت مسکن در طی دو سال گذشته، می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن درآینده شود.
افزایش وام خرید مسکن: افزایش وام خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قدرت خرید خانوار و تقویت تقاضا در بخش مسکن و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شود. شایان توجه است که وام پیش گفته در سال جاری عملا وارد بازار نمی‌شود.
عوامل تعدیل‌کننده قیمت مسکن نیز شامل موارد زیر است:
عرضه انبوه مسکن: به دلیل صدور قابل توجه پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1390و 1391 و همچنین حجم قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این دو سال، با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران، بازار مسکن در سال جاری با عرضه مطلوبی مواجه است.
عدم افزایش توان اقتصادی خانوار: به دلیل حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌شود.
وجود ثبات در اقتصاد: از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی است. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت جهت ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن تاثیر معنی‌داری از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.
همچنین بررسی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد اجاره‌بها در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزایش حدود 11 درصدی مواجه شده است. در همین خصوص انتظار می‌رود با تداوم ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره بهای مسکن) در ادامه سال جاری، بازار اجاره در سطح قیمتی کنونی از ثبات برخوردار شود. از سوی دیگر تعداد معاملات مسکن در سال 1393 نسبت به سال 1392 حدود 46درصد رشد داشته ولی نسبت به سال 1391 حدود 13درصد کاهش یافته است. بررسی فصلی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از این است که تعداد معاملات در فصل بهار 1394 نسبت به فصل گذشته حدود 19 و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 22 درصدکاهش یافته است. از جمله دلایل کاهش تعداد معاملات در بهار سال جاری، انتظار متقاضیان مسکن جهت تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای عنوان می‌شود.مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه اعلام کرد: تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، در 12 ماهه منتهی به خرداد ماه 1394، حدود 79 هزار واحد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 45 درصد کاهش یافته است. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی است به‌طوری که تعداد واحدی مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از650 هزار واحد در سال 1392، با کاهش حدود 39 درصدی به 398 هزار واحد در سال 1393 رسیده است.چگینی افزود: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در 9 ماهه اول سال 1393 در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب 1/ 12، 5/ 6 و صفر درصد(به قیمت‌های جاری) نسبت به دوره مشابه سال 1392 رشد داشته است. این در حالی است که در صورت تعدیل این ارقام نسبت به شاخص ضمنی قیمت مصالح و خدمات ساختمانی در سال 1390 این ارقام نسبت به دوره مشابه سال قبل در شهر تهران 7/ 2 درصد افزایش و در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب 4/ 2 و 3/ 8 درصد و در کل مناطق شهری 3/ 3 درصد کاهش یافته‌اند. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره پیش‌بینی کوتاه‌مدت از بازار مسکن، مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن را به شرح زیر عنوان کرد:
عوامل فزاینده قیمت مسکن که می‌تواند موارد زیر باشد:
خلیه حباب قیمت در بازار مسکن: با وجود روند نزولی تورم عمومی در طی دو سال گذشته ولی میانگین سالانه تورم عمومی در این دوره حدود ۲۳ درصد بوده است این در حالی است که قیمت مسکن در طی دوره مذکور افزایش نیافته است بنابراین هم‌اکنون حباب قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن در طی سال‌های ۱۳۹۱ و اوایل سال ۱۳۹۲ کاملا تخلیه شده است.
افزایش هزینه ساخت مسکن (تورم فشار هزینه): هر چند بازار زمین و آهن‌آلات در طی دو سال گذشته با ثبات نسبی مواجه بوده‌اند ولی سایر مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و... با افزایش مواجه بوده‌اند که این مساله در مجموع باعث افزایش هزینه‌های ساخت وساز شده است و با توجه به عدم افزایش قیمت مسکن در طی دو سال گذشته، می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن درآینده شود.
افزایش وام خرید مسکن: افزایش وام خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قدرت خرید خانوار و تقویت تقاضا در بخش مسکن و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شود. شایان توجه است که وام پیش گفته در سال جاری عملا وارد بازار نمی‌شود.
عوامل تعدیل‌کننده قیمت مسکن نیز شامل موارد زیر است:
عرضه انبوه مسکن: به دلیل صدور قابل توجه پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1390و 1391 و همچنین حجم قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این دو سال، با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران، بازار مسکن در سال جاری با عرضه مطلوبی مواجه است.
عدم افزایش توان اقتصادی خانوار: به دلیل حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌شود.
وجود ثبات در اقتصاد: از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی است. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت جهت ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن تاثیر معنی‌داری از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.
ارسال نظر