بازار مسکن در بهار ۹۴

خریداران آپارتمان‌های مسکونی تهران طی بهار امسال، بین 3/ 3 تا 4 درصد زیان کرد‌ند. گزارش‌های حاصل از آمارهای رسمی نشان می‌دهد: نرخ بازدهی خرید مسکن در فصل اول امسال، منفی شد؛ به طوری که در فاصله ابتدای سال 94 تا پایان خردادماه، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 4 میلیون و 234 هزار تومان به حدود 4 میلیون و 90 هزار تومان نزول کرد و 3/ 3 درصد در این فاصله زمانی، کاهش یافت. به این ترتیب اگر چه خریداران مسکن در سال گذشته، نه زیان کردند و نه سود -بازدهی یک‌سال 93 بازار ملک صفر بود- اما در سه ماه اول امسال، از ارزش اسمی دارایی‌های ملکی کاسته شده و زیان متوجه این بازار شده است.

بازار مسکن به لحاظ رتبه‌بندی نرخ بازدهی 5 بازار اصلی، در بهار امسال، بیشترین زیان را به سرمایه‌گذارانش ارائه کرد و آخر شد. بازار پول - سپرده‌گذاری بانکی- در بهار امسال در صدر بالاترین بازدهی مثبت، قرار گرفت و نرخ سود 5 درصدی به سرمایه‌گذاران داد. بازار سرمایه نیز با بازدهی 2 درصد مواجه شد اما در بازار ارز و سکه و مسکن، به ترتیب زیان حدود 2 درصدی، زیان 6/ 2 درصدی و زیان 3/ 3 درصدی طی سه ماه اول 94 به ثبت رسید. تغییرات فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان بهار سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاکی از آن است که قیمت مسکن از بهار سال ۱۳۹۲ با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا سه میلیون ریال بوده است.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد که از بهار ۱۳۹۲ نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می‌توان گفت قیمت حقیقی مسکن کاهش یافته است. بنابر این گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ و کمترین قیمت متعلق به مناطق ۱۸، ۱۷، ۲۰ و ۱۹ است. روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از این است که در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پی آن در فصل بهار (به‌دلیل تعطیلات فروردین‌ماه) تعداد معاملات تا حدودی کاهش می‌یابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاری نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود ۱۹ و یک‌دهم درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نیز حدود 5/ 22 درصد کاهش و به عدد ۳۴ هزار و ۶۹۶ رسیده است. توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از ۵ سال (با سهم بیش از ۵۳ درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۲۰ سال (با سهم ۶ درصدی) صورت پذیرفته است.

مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار ۹۴ نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد که در تمامی دامنه‌های سنی، تعداد معاملات کاهش یافته است که بیشترین میزان کاهش مربوط به دامنه بنا با عمر کمتر از ۵ سال (۲۴ درصد) است. توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع (۳۴ درصد) ثبت شده و در اکثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز کاهش یافته است. در بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار ۱۳۹۳ در همه سطوح، تعداد معاملات کاهش یافته و بیشترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع (با کاهش حدود ۲۶ درصدی) و کمترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بالای ۱۷۰ مترمربع (۱۷ درصد) بوده است.

کاهش۶۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی تهران نسبت به بهار ۹۲
بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از آن است که پس از طی یک روند کاهشی از بهار سال ۱۳۹۲، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار ۱۳۹۴ و دو فصل قبل از آن در حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی ثابت و درکمترین میزان خود بوده است؛ به طوری که در فصل بهار ۱۳۹۴، نسبت به بهار ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتیب حدود ۲۴ و ۶۳ درصد کاهش یافته است. طی سال‌های گذشته بیش از ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شوند.
آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری براساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از آن است که هرچند پس از طی یک روند نزولی در آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل پاییز و زمستان ۱۳۹۳ تا حدودی این آمار افزایش یافته است ولی واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان ۱۳۹۳ نسبت به زمستان ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتیب حدود ۳۰ و ۴۴ درصد کاهش یافته است.

برای سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود. بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت براساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در همه فصول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نسبت به فصول مشابه سال قبل عموما دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری که این سرمایه‌گذاری در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۳ نسبت به ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتیب حدود ۴ و ۸ درصد کاهش یافته است. برای سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است. بررسی میزان رشد اجزای تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از منفی 8/ 6 درصد در سال ۱۳۹۱ به منفی 9/ 1 درصد در سال ۱۳۹۲ و حدود ۳ درصد در سال ۱۳۹۳، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتیب منفی 5/ 7 و منفی 1/ 2 درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب منفی ۳ و منفی ۴ درصد بوده است.

در شرایط رکود کنونی که قیمت مسکن ثابت شده و کمی هم میل به سمت کاهش دارد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوردر مورد تاثیر افزایش وام خرید و ساخت مسکن برای خروج از رکود بازار گفت: افزایش وام مسکن در بازه زمانی کوتاه‌مدت تاثیری بر قیمت مسکن نخواهد داشت و قیمت مسکن تا یک سال آینده تغییری نخواهد کرد.
حسام عقبایی تصریح کرد: وضعیت اقتصادی و بازار مسکن به سمتی رفته که تقاضا بیش از عرضه در کشور است و چون توازن در عرضه و تقاضا طی سال‌های گذشته در کشور وجود نداشته است، شاهد رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر بوده‌ایم. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن خاطرنشان کرد: یکی از راهکارهای افزایش قدرت خرید مردم ارائه تسهیلات برای خرید مسکن است. وی تصریح کرد:در شش ماه دوم سال 93 با کاهش تولید روبه‌رو بودیم که ارائه وام باعث رونق مسکن می‌شود. عقبایی ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت متوسط هر مترمربع زمین در تهران 4 میلیون تومان است، پیشنهادی ارائه کردیم که مبلغ وام در شهرهای بزرگ افزایش یابد تا مردم قدرت خرید داشته باشند.