مهدی شهریاری

کارشناس مسکن

هدف از راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان بیان این موضوع است که می‌توان با استفاده از ابزارها و نهادهای مالی از طریق بازار سرمایه و با تحریک و تقویت طرف عرضه منابع مالی را جذب و صرف ساخت پروژه‌های ساختمانی کرد.


در روش سنتی تامین مالی مسکن، بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به دلیل کمبود منابع مالی معمولا با تاخیرهای قابل ملاحظه روبه‌رو و از طرف دیگر به دلیل نقش کمرنگ ارکان نظارتی، سرمایه‌گذاران با عدم شفافیت عملکرد متولیان پروژه مواجه هستند. اشکال دیگر تامین مالی سنتی مسکن عدم امکان ورود سرمایه‌های خرد و اندک به صورت مستقیم به بازار ساخت‌وساز است. در روش مرسوم و سنتی چنانچه سرمایه‌گذار قصد انصراف و خروج از پروژه ساختمانی را داشته باشد، باید شخصا یا از طریق واسطه‌های املاک به دنبال شخص جایگزین با توان مالی مناسب باشد تا بتواند در قبال دریافت ارزش سرمایه‌گذاری خود و با صرف هزینه و زمان از سرمایه‌گذاری در پروژه مزبور خارج شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از طریق بازار سرمایه، سرمایه‌های مردم را (چه اندک و چه کلان) جمع‌آوری می‌کنند و آنها را برای اجرای پروژه‌های ساختمانی اختصاص می‌دهند. به همین دلیل با عنایت به جذب و تکمیل سرمایه لازم برای شروع عملیات اجرایی پروژه‌های ساختمانی، در قالب صندوق زمین و ساختمان با تاخیر ناشی از فقدان منابع مالی مواجه نخواهد شد. با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کشور با نام نسیم توسط گروه مالی بانک مسکن، بازار سرمایه کشور در حال تمرین این روش نوین تامین مالی برای پروژه‌های ساختمانی است. همانطور که اشاره شد با راه‌اندازی پروژه‌های ساختمانی از این طریق، منابع مالی ساخت کل پروژه در ابتدا فراهم بوده چنانچه بر اساس اظهارات مسوولان صندوق زمین و ساختمان نسیم، هم اکنون پیشرفت فیزیکی پروژه 30 درصد از برنامه زمانبندی اولیه جلوتر است.


همان‌طور که می‌دانیم چرخه تولید و فروش محصول در صنعت ساختمان طولانی است. بنابراین اثبات کارآمدی و کسب بازدهی سرمایه‌گذاران در این صندوق منوط به تکمیل و فروش واحدهای ساختمانی بوده و قضاوت درباره موفقیت یا عدم موفقیت این روش با گذشت ۱۰ ماه ازآغاز به فعالیت اولین صندوق زمین و ساختمان در مقایسه با عمر ۳ ساله پروژه ساختمانی زود هنگام بوده و مستلزم سپری شدن زمان و تکمیل پروژه ساختمانی است. که این امر با توجه به ماهیت صنعت ساختمان کاملا طبیعی است.


کسب بازدهی برای مشارکت کنندگان و سرمایه‌گذاران و در عین حال جلوگیری از سفته بازی و افزایش عرضه واحدهای ساختمانی و هدایت منابع مالی به سمت تولید واحدهای ساختمانی از اهداف اولیه این صندوق‌ها است. اگرچه رسالت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مشارکت فعالان بازار سرمایه در ساخت یک پروژه ساختمانی مشخص و معین و تقسیم عواید ناشی از آن بین سرمایه‌گذاران است اما صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کارکرد جانبی دیگری هم دارند که در بعضی مواقع از هدف اولیه هم مهم‌تر است و این کارکرد امکان تهاتر ارزش روز واحدهای سرمایه‌گذاری با مبلغ خرید تمام یا بخشی از قیمت واحدهای ساختمانی برای متقاضیان است. برای توضیح بیشتر باید گفت، بدیهی است بسیاری از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی توانایی پرداخت قیمت خرید واحد مورد نظر خود را به صورت یکجا نخواهند داشت؛ حال چنانچه با گذشت زمان قیمت واحد مسکونی مورد نظر افزایش پیدا کند طبیعی است قدرت خرید متقاضی کاهش پیدا خواهد کرد.


با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان متقاضیان این امکان را خواهند داشت تا در طول دوره ساخت پروژه به مرور زمان بر تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری خود از طریق خرید در فرابورس و توانایی مالی خود بیفزایند. حال اگر قیمت واحدهای مسکونی پروژه صندوق با توجه به شرایط حاکم بر بازار افزایش یابد آن گاه به تبع این افزایش قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق نیز افزایش پیدا خواهد کرد. در چنین شرایطی قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی که قبلا اقدام به خرید واحدهای سرمایه‌گذاری کرده‌اند بر خلاف روش سنتی کاهش پیدا نخواهد کرد و در پایان پروژه دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند ارزش روز واحدهای سرمایه‌گذاری تحت تملک خود را با تمام یا بخشی از قیمت خرید واحدهای مسکونی تهاتر کنند. به عبارت ساده‌تر سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان روش جدیدی برای خانه‌دار شدن متقاضیانی است که توانایی پرداخت قیمت واحد مسکونی مورد نظر خود را به صورت یکجا ندارند. بر همین اساس و این کارکرد جانبی صندوق‌های زمین و ساختمان، مجموعه‌های مرجع همچون بانک مسکن بر اساس رسالت سازمانی خود در صدد افزایش صندوق‌های زمین و ساختمان برای پروژه‌هایی با قیمت متوسط در سراسر کشور هستند. با افزایش تنوع در صندوق‌های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاران با علایق سرمایه‌گذاری متنوع و مختلف اقدام به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها با آزادی عمل و حق انتخاب بیشتر خواهند کرد. بنابراین یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در تامین مالی مسکن از طریق این نهاد مالی می‌توان انجام داد فرهنگ‌سازی و شناساندن این ابزار در بین مردم است تا فعالان بازار به استفاده از آن رغبت داشته باشند.