وقایع‌نگاری کرونایی در بازار مسکن
دو: رکود به سبب بیماری کرونا
با همه‌گیر شدن ویروس در جهان، آسیب جدی به اقتصاد کشورها وارد شد و تاثیرات منفی بر بازار سرمایه آنها داشت. در کشور ما ولی وضعیت متفاوت بود. در حالی که بیشتر بازارهای بورس در کشورهای جهان به دلیل بیماری کرونا متحمل ریزش‌های سهمگین شدند، بازار سرمایه در کشورمان به‌صورت شگفت‌آوری هر روز مثبت بود و ظرف چند ماه، شاخص بورس دو و نیم برابر شد. رونق بورس، حجم زیادی از نقدینگی را وارد این بازار کرد. در این بین شامه سرمایه‌گذارها هم به اندازه لازم قوی بود که رشد ۲۰ یا گاهی ۳۰ برابری سالانه برخی سهم‌های بازار بورس را بر سود سالانه حداکثر دو برابری بخش مسکن ترجیح دهند. پس برخی فعالان بازارهای دیگر با دیدن سودهای کلان در بورس، سرمایه خود را به این بازار سوق دادند.
ر: آغاز اعتراض‌های کارشناسانه
با ورود پول نقد و کد اولی‌ها به بورس، شاخص بازار سرمایه رشد سرسام‌آوری را تجربه کرد. ورود روزانه بی‌شمار کدهای حقیقی به بازار بورس، موجبات نگرانی فعالان اقتصادی را فراهم آورد. این نگرانی نه به سبب ورود توده مردم در بازار سرمایه بود، بلکه ورود هیجانی و بی‌منطق، خریدهای بدون آگاهی و دانش، و صرفا با توصیه‌های دیگران انجام می‌شد. تا جایی‌که برخی افراد اقدام به فروش خانه و دارایی‌های خود کردند تا «بورس» بخرند! در این شرایط اولین زمزمه‌ها و هشدارها به رشد بی‌رویه بازار سرمایه آغاز شد و کارشناسان فرضیه حباب بودن بازار سرمایه را مطرح کردند که اینها از منظر فعالان بورسی به «حبابیون» معروف شدند. هجوم روزانه انبوه پول، تقاضای انبوه سهام شرکت‌ها را در پی داشت. تازه‌واردهای بورس که خیلی از آنها سود حداکثر ۳۰ درصد سالانه را از بانک‌ها می‌گرفتند حالا این درصد سود را ظرف یک هفته از بازار بورس دشت می‌کردند. اغلب این افراد به‌سبب بی‌تجربگی و پایین بودن سطح سواد مالی و بورسی، برای معامله در بورس به برخی فعالان بازار سرمایه روی می‌آوردند که در ادامه اینها «سیگنال‌فروش‌ها» لقب گرفتند. در این بین کانال‌های اینستاگرام و تلگرامی زیادی ایجاد شد و پدیده‌ای به نام ایجاد دکان‌های سیگنال‌فروشی با درآمدهای هنگفت راه افتاد. صاحبان برخی از این کانال‌ها حتی با مدارک تحصیلی پایین یا غیرمرتبط با معرفی سهام شرکت‌ها، بخش زیادی از تازه‌واردها را جذب صفحات مجازی خودشان می‌کردند که ظرف چند ماه دارای چندصد هزار دنبال‌کننده می‌شدند. محاسبه درآمد این دکان‌ها بماند برای بعد ولی این تغییرات به قدری سریع اتفاق افتاد که نه‌تنها باعث شگفتی کارشناسان ارشد اقتصاد و مالی شد بلکه سیاست‌گذار اقتصادی و تصمیم‌گیرنده‌ها نیز از این تغییر غافلگیر شدند. اگرچه «غافلگیری» دولت در بازارها موضوع تازه‌ای نیست ولی تصور کنید نقش دولت در تنظیم‌گری و هدایت این فرآیند چقدر می‌توانست موثر و کارساز باشد.
می: رشد بازارهای موازی به خاطر بورس
افزایش مسکن برای چندمین بار طی ۳۰ ماه گذشته: با بیماری کرونا و فاصله‌گذاری اجتماعی، معاملات و ساخت‌و ساز مسکن کاهش یافت. رشد بازار سرمایه به‌عنوان بازاری پربازده‌تر از مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن در ۳۰سال‌های ۹۷ و ۹۸، این اطمینان را در کارشناسان بخش مسکن به‌وجود آورد که احتمالا شاهد رشد شدید در معاملات و قیمت‌های مسکن نخواهیم بود. ولی انتظارات تورمی، بازار مسکن را داغ کرد و با اینکه به دلایل گفته شده، بازار مسکن می‌رفت که وارد فاز رکود شود، رشد بورس و لنگر انتظارات تورمی باعث شد تا مسکن مجددا خودی نشان دهد و دوباره بازار معاملات مسکن با رشد قیمت‌ها داغ شود. آمارها این رشد قیمت‌ها را به‌صورت میانگین ۳۰ تا ۴۰ درصد نشان می‌دهند؛ طوری که میانگین قیمت مسکن در تهران از متری ۱۶ میلیون تومان به متری ۲۱ میلیون تومان رسید. از این‌رو می‌توان گفت رشد شاخص، هم تاثیر مثبت و هم منفی بر بازار مسکن داشت و در مقطعی به‌عنوان بازار موازی و زمانی به‌عنوان بازار رقیب عمل کرد.
فا: نظر کارشناسان درباره این افزایش قیمت مسکن
کارشناسان نظرات متفاوتی درباره این افزایش ناگهانی قیمت مسکن دارند؛ برخی معتقدند بخشی از سرمایه‌گذاران بورس که سود قابل توجهی کرده بودند، پس از اصلاح شاخص بورس در اردیبهشت‌ماه، وارد بازار مسکن شدند و سرمایه‌گذاری در مسکن را مطمئن‌تر تلقی کردند و این جابه‌جایی، باعث افزایش تقاضای مسکن شد. گروه دیگری معتقدند با افزایش قیمت در بازار سهام، باور آحاد مردم بر افزایش قیمت‌ها و انتظارات تورمی بر قیمت سایر بازارها تاثیر گذاشت (افزایش قیمت‌ها) و از طرفی پس از رهایی نسبی از کرونا، گرایش نسبی مردم به بازار مسکن و سایر دارایی‌ها بیشتر شد (بالا رفتن معاملات مسکن).
سل: جابه‌جایی در نقش بازارها
هرچند دلار همچنان پیش‌قراول قیمت‌گذاری بازارها به شمار می‌آید، برخی کارشناسان معتقدند در حال حاضر برای بیشتر مردم بازار بورس مبنای قیمت‌گذاری محسوب می‌شود؛ به‌طوری که دلیل بالا رفتن قیمت فروش یا اجاره مسکن را به بالا رفتن روزانه ۳ درصد شاخص بورس ربط می‌دهند. به نظر می‌رسد فارغ از اینکه کدام بازار مبنای اعلام قیمت فرض شود، اتفاق خطرناکی که رخ داده است وجود چرخه هرز و دومینوی بالارفتن متواتر قیمت بازارها و دارایی‌هاست.
لا: هشدار کارشناسان و نخبگان کشور
در این بین کارشناسانی که واقعا دلسوز وضعیت عمومی کشور و اقتصاد هستند، هشدارهای مبنی بر احتمال ونزوئلایی شدن اقتصاد کشور، پولی شدن کسری بودجه، رشد شدید بازار سهام و پایین بودن نرخ حقیقی بهره ارائه کردند و پیشنهادهایی دادند.
سی: پیش‌بینی بازارها
به نظر کارشناسان، وضعیت کنونی اقتصاد، پیش‌بینی را بسیار سخت کرده است. تعدد تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی، مداخله‌های مخرب، قیمت‌گذاری‌های دستوری، ارائه یارانه‌های رانتی از سوی دولت، اقتصاد را شبیه موجودی افسانه‌ای به‌نام «شترگاوپلنگ» کرده است. در عین حال فقط می‌توان امیدوار بود بازارها به سمت ثبات و تعادل پیش بروند. - برای بازار مسکن دو سناریو قابل تصور است: یکی اینکه با توجه به کمبود عرضه واحدهای مسکونی و خالی شدن کامل قدرت خرید و نوعی رخوت و بی‌حوصلگی در معاملات (خالی شدن قدرت خرید متقاضی و بی‌اطمینانی فروشنده)، احتمال می‌رود شرایط ثبات را تجربه کند. دیگری اینکه با توجه به اینکه مسکن همچنان مامن مطلوب و ارجحی میان سایر بازارها برای مردم محسوب می‌شود، در نیمه دوم سال، افزایش تقاضا و معاملات مسکن محتمل خواهد بود.
- بازار سرمایه پس از نامه فعالان اقتصادی به دولت و پیشنهادهای ارائه شده شاهد عرضه بیشتر از جانب حقوقی‌های سهم‌های شاخص‌ساز بود. با اصلاح بازار، چهره واقعی بورس نمایان شده و امیدواریم با عرضه بیشتر دارایی‌های دولت شاهد رفتار منطقی در بازار بورس باشیم در این صورت می‌توان پیش‌بینی کرد سرعت ورود پول کمتر شود و احتمالا خروج پول به سایر بازارها به‌صورت ناگهانی اتفاق نخواهد افتاد. - با توجه به کاهش درآمدهای دولت، وضعیت بازار ارز بسیار مبهم شده است ولی با ثبات نسبی در بازار بورس و باز شدن برخی کانال‌های ارتباطی برخی کشورهای همسایه، تنها می‌توان امیدوار بود این بازار به ثبات نسبی برسد. و درپایان اینکه اگرچه این نوشته مقدار زیادی امید چاشنی خود دارد ولی آرزو می‌‌کنیم سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران، سرنا را از سر گشادش ننوازند.
