تحدید عرضه در بلندمدت
بسیاری از صاحب‌نظران، علت عدم ورود شرکت‌ها و صندوق‌های املاک و مستغلات به موضوع اجاره‌داری در کشور را «نداشتن بازده اقتصادی مناسب» می‌دانند. اجازه بدهید با محاسبات سرانگشتی، میزان بازده اقتصادی اجاره‌داری را بررسی کنیم.
فرض کنید میزان رهن یک خانه در تهران، یک‌پنجم تا یک‌هفتم قیمت آن باشد. این نسبت، برای بسیاری از فعالان بازار آشنا و قابل پذیرش است و مبنای تعیین قیمت بسیاری از فایل‌های اجاره در بازار در سال‌های گذشته بوده است. به‌صورت خوش‌بینانه، این نرخ را یک‌پنجم در نظر می‌گیریم. حال اگر بخواهیم این نرخ را با نسبت مرسوم در بازار (یعنی ماهانه ۳درصد) تبدیل به اجاره کنیم، نرخ بازده سالانه برای موجر، حدود ۷درصد در سال خواهد بود. از این نرخ، باید مالیات بر اجاره، نقاشی و تعمیرات خانه، کاهش ارزش آپارتمان به‌دلیل کهنه شدن (فارغ از تورم کلی در حوزه املاک، ملک نوساز تبدیل به یک ملک چندساله می‌شود)، کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های پیدا و پنهان دیگر را کسر کرد. حال اگر نسبت فوق‌الذکر را معادل یک‌هفتم در نظر بگیریم، نرخ بازده برای موجر حدود ۵درصد خواهد بود. تاکید می‌کنم که این نرخ، در عمل بسیار پایین‌تر از ۵درصد خواهد بود.
اما آنچه موجر را متمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌کند، تنها و تنها مصون بودن سرمایه از تورم است. به عبارت دیگر، اگر فرد سرمایه‌اش را در حساب بانکی سرمایه‌گذاری کند، با رخدادهایی مانند سال‌های ۹۷ تا ۹۹، دارایی‌اش کاملا بی‌ارزش می‌شود. این درحالی است که فردی که مالک یک واحد آپارتمان است، تا حدود زیادی از این ریسک به دور است. این امر شاید برای بسیاری از افراد ارزشمند باشد، اما افرادی که دانش بالایی در سرمایه‌گذاری داشته باشند، معمولا راه‌های بهتری برای کسب بازده مناسب در کنار کاهش ریسک می‌شناسند و در نتیجه این کسب‌وکار را در اولویت سرمایه‌گذاری ندارند و به همین دلیل هم تلاش‌های چندین‌ساله و وعده و وعیدهای مقامات وزارت راه‌وشهرسازی برای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور، هنوز به جایی نرسیده است. حال تصور کنید به جای این کار، فرد سرمایه خود را در پیش‌خرید صرف کند. علاوه بر اینکه معمولا بهای پایین‌تری برای خرید ملک می‌پردازد، هزینه‌های استهلاک ساختمان و مشاور املاک و... را نمی‌پردازد و بخش مهمی از بهای ساختمان را به‌صورت اقساطی می‌پردازد، در نهایت نیز از افزایش قیمت ملک به همان اندازه سود می‌برد و در ازای تمام این موارد، تنها بازده سالانه ۵-۴درصدی اجاره را از دست می‌دهد. با بررسی شرایط فعلی بازار، اما به نکته جالب‌تری هم می‌رسیم. نسبت قیمت ملک به رهن آن، در تهران درحال‌حاضر حدود ۱۰ است. به عبارت دیگر، افزایش شدید قیمت ملک در کشور که تا حدود زیادی ناشی از پارامترهای کلیدی اقتصاد کلان کشور است، در کنار عدم افزایش متناسب درآمدها و قدرت خرید مردم، مانع رسیدن قیمت اجاره به نرخ قبلی شده است و نرخ بازده اجاره‌داری را (بدون در نظر گرفتن رشد قیمت ملک) به کمتر از ۳ درصد رسانده است. نکته اصلی در ایجاد مشکلی به نام خانه‌های خالی، نداشتن اجاره‌داری حرفه‌ای و برخی دیگر از مشکلات ریشه‌ای بازار مسکن کشور، ناشی از همین عدم تناسب است. طبیعتا منظور من از نگارش این مطلب این نیست که موافق افزایش قیمت هستم؛ اما به‌نظر می‌رسد فشار بر موجران، به نوعی محاکمه متهم اشتباهی است! متهمی که خودش هم در شرایط فعلی بازار، بازده مناسبی از سرمایه‌گذاری خود نمی‌برد؛ اما اکنون متهم به ایجاد مشکلات برای قشر عظیمی از مردم جامعه است.
حال اجازه بدهید به شرایط فعلی برگردیم. ستاد ملی مقابله با کرونا، مصوبه‌ای جدید را گذرانده است که افزایش اجاره‌بها را محدود کند. این مصوبه سال گذشته نیز یک‌بار صادر شده بود و تمدید خودکار قراردادهای اجاره و محدود کردن افزایش اجاره‌بها را تا انتهای سال ۹۹ تصویب کرده بود. فارغ از اینکه در شرایط فعلی و با توجه به شیوع کرونا و همزمانی آن با تحریم‌ها و وضعیت اقتصادی کشور، تمام آحاد جامعه باید تا حد امکان به یاری سایرین بشتابند؛ اما آیا همین شرایط در مورد موجران برقرار نیست؟ بسیاری از موجر‌ها در کشور، به درآمد حاصل از اجاره وابسته هستند و چنین تصمیماتی می‌تواند زندگی ایشان را با مشکلات جدی مواجه سازد.
نکته حائز اهمیت دیگر این است که تبعات چنین تصمیمی، کوتاه‌مدت است و در میان‌مدت، با برداشته شدن این محدودیت‌ها، شاهد جهش شدید قیمت اجاره خواهیم بود. علت این افزایش نیز چیزی جز منطق اقتصادی تشریح‌شده در ابتدای این مطلب نیست. تا زمانی که سیاست‌های نادرست اقتصادی در سطح کلان کشور تورم‌زایی می‌کند، عرضه مسکن در کشور با سیاست‌های یکپارچه در بخش‌های مختلف اقتصادی و سیاسی پشتیبانی نمی‌شود و به‌صورت خلاصه، مادامی که مشکلات ریشه‌ای این بازار حل نشده باشد، باید پذیرفت که مشکل بازار اجاره هم حل نخواهد شد. در کشوری که تورم ۵۰درصدی دارد، نمی‌توان انتظار داشت سرمایه‌گذار با نرخ بازده ۳درصدی، در حوزه اجاره‌داری سرمایه‌گذاری کند. دولت و مجلس هم گرچه تلاش دارند با تصویب قوانینی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن برانند، اما این موضوع نیز در بلند مدت به ضرر اقتصاد این بخش خواهد بود. فرض کنیم با سیاست‌های دولت و قوانین جدید، بخش مهمی از سرمایه‌گذاران از بازار خارج شوند. آیا تصور بر این است که با کاهش تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن، شاهد کاهش قیمت و به تبع آن افزایش تقاضای مصرفی در بازار خواهیم بود؟ این نگاه، تا زمان حل نشدن مشکل اساسی اقتصاد کشور یعنی تورم، سرابی بیش نیست. با کاهش تقاضای سرمایه‌ای، تورم عمومی کشور باز هم قیمت املاک را بالاتر خواهد برد؛ اما این بار تقاضای پایین‌تر، منجر به کاهش تولید نیز خواهد شد. به عبارت دیگر، این روند نه‌تنها در بلندمدت به سود اقشار متوسط و ضعیف جامعه نیست، بلکه مشکلات را جدی‌تر خواهد کرد. حال در چنین شرایطی، اینکه قوانینی برای عرضه خانه‌های خالی در بازار تصویب شود، اقدام مناسبی است؛ اما اینکه با سرکوب قیمت، خریداران سرمایه‌ای را از بازار مسکن دور کنیم، نتیجه‌ای جز کاهش عرضه در بلند مدت نخواهد داشت. در مجموع، به‌نظر می‌رسد دولت این روزها درحال تزریق مسکن‌هایی به بازار مسکن است که هرچند ممکن است در کوتاه‌مدت دردها را التیام بخشند، اما در بلندمدت خود عوارض زیادی خواهند داشت و روش مناسبی برای مقابله با بیماریهای مزمن اقتصاد و بخش مسکن نیستند. این دست مداخلات معمولا با هدف اعلام عمومی انجام «کاری» است؛ اما در عمل، سود چندانی برای همان افرادی که می‌خواهیم برایشان «کاری» کنیم، ندارد.
