تبیین دقیق صورت مساله
۱- شاید یکی از مهم‌ترین نمودهای اقتصادی فعالیت‌های دولت‌ها در سال‌های گذشته، استقراض از بانک مرکزی و افزایش پایه پولی بوده است. آموزه‌های علم اقتصاد می‌گوید، این استقراض آثار خاص خود را بر نرخ رشد نقدینگی و متعاقبا نرخ تورم گذاشته است. این نرخ که رشد سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد است، در دوره‌های مختلف فراز و فرودهای مختلفی را در اقتصاد ایران داشته است. تفاوت ماهیتی نرخ رشد نقدینگی در سنوات قبل‌تر با سال اخیر در آن است که دولت از رهگذر مسائل و مشکلات ارزی از طریق بانک مرکزی به این امر دامن زده که آثار و تبعات قابل‌توجهی را در نرخ تورم بر جای گذشته است.
۲- هنگامی که نرخ تورم در اقتصاد افزایش پیدا می‌کند اولین واکنش از سوی فعالان اقتصادی آن است که برای جلوگیری از کاهش قدرت خرید خود پول نقد یا اعتبارات در اختیار خود را به انواع دارایی‌ها تبدل می‌کنند. در همین راستا مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین کالاهای هدف مدنظر فعالان اقتصادی قرار می‌گیرد. به همین اعتبار ملاحظه می‌شود که در شرایط انتظارات تورمی یا تورم‌های تحقق یافته، به‌صورت مقطعی معاملات مسکن و نیز قیمت این کالا در سطح اقتصاد دچار رشدهای قابل‌توجه می‌شود.
۳- با توجه به اینکه اقتصاد ایران در غالب سال‌های گذشته نرخ‌های تورم دو رقمی را تجربه کرده است، دولتمردان همواره متوجه کاهش قدرت خرید مردم شده و به این امر واقف بوده‌اند که گروه‌های پایین‌تر درآمدی از گردونه خرید مسکن خارج شده‌اند. به همین دلیل، خانهدار شدن مردم را در اهم برنامه‌های خود قرار داده‌اند.
۴- دولت جدید نیز که در روزهای آتی مدیریت اجرایی کشور را در دست خواهد گرفت، به این نکته توجه کرده و به برنامه‌های ساخت مسکن توجه داشته است. حال سوال اینجاست که تا چه‌حد امکان تحقق چنین وعده‌ای وجود دارد و دولت با کدام ابزار می‌تواند به این امر مهم جامه عمل بپوشاند؟ واقعیت امر آن است که دولت اگر بخواهد با افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن در این امر مهم گام بردارد، احتمالا باید به دنبال تاسیس صندوق‌های خاص تامین مالی برای طرف تقاضا (مانند آنچه در دولت یازدهم و دوازدهم انجام شد) برود یا اینکه با اجرای برنامه‌هایی مانند مسکن مهر در این زمینه، اقدامات لازم را صورت دهد. با توجه به وضعیت نرخ رشد نقدینگی در اقتصاد کشور که به رقم قابل‌توجه حدود ۴۰ درصد رسیده است، آیا طرف تقاضا امکان خرید واحد مسکونی ساخته شده را دارد؟ در شرایط قسطی کردن فروش آیا طرف تقاضا امکان بازپرداخت رقم اقساط را خواهد داشت؟ نکته قابل‌توجه در این میان آن است که در ماه‌های گذشته براساس آمار و اطلاعات موجود، نرخ تورم مواد خوراکی که نیاز اولیه انسان محسوب می‌شود، به رقم تقریبی ۷۰ درصد نیز رسیده است. بنابراین به نظر می‌رسد که با توجه به درآمدهای متعارفی که به‌صورت عمومی ملاحظه می‌کنیم، پرداخت اقساط خرید مسکن برای گروه‌های پایین درآمدی امری دشوار باشد.
۵- دولت‌ها مسکن را به عنوان موتور محرک اقتصاد معرفی کرده و از این رهگذر پیش‌بینی اشتغال‌زایی را نیز در اقتصاد داشته‌اند. در شرایطی مفروض مانند آنچه در روزهای اخیر در بازار مصالح ساختمانی مشاهده کرده‌ایم این سوال مطرح است که در صورت وجود مشکل در تامین انرژی کارخانه‌های تولیدی مانند سیمان که باعث کاهش تولید و متعاقبا افزایش قیمت هر پاکت سیمان به رقم تقریبی ۱۰۰ هزار تومان شده است، بهای تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی در بازار به چه میزان خواهد رسید؟ یا با افزایش قیمت قابل‌توجهی که در قیمت آهن و فولاد در اقتصاد رخ داده است، قیمت‌ها به چه میزان خواهد رسید؟ واقعیت امر آن است که تولید مسکن با نرخ‌های مصالحی که اکنون در بازار مشاهده می‌شود، نمی‌تواند نویدبخش خانهدار شدن افراد و گروه‌ها در جامعه شده و حتی در صورت موفق شدن دولتمردان در ساخت مسکن انبوه در کشور با واحدهای مسکونی گران و فراتر از توان خرید افراد جامعه مواجه خواهیم بود.
۶- با نگاهی به آمار و اطلاعات منتشر شده توسط نهادهای رسمی کشور نیز می‌توان به نکات تحلیلی قابل‌توجهی پی برد. در طی یک سال اخیر با وجود رونقی که در معاملات شاهد بوده‌ایم، با گروه‌هایی از افراد و خانوارها روبه‌رو شده‌ایم که برای خرید مسکن جدید خود مجبور شده‌اند برای افزایش متراژ یا کیفیت واحد مسکونی خود، از کیفیت جغرافیایی محل سکونت خود بکاهند. عده‌ای نیز مجبور شده‌اند به جای خرید واحد مسکونی اقدام به بازسازی واحد مسکونی خود کنند. این رفتار از سوی طرف تقاضا غالبا به دلیل آثاری است که نرخ تورم بر معیشت و زندگی افراد گذشته است.
۷- در حال حاضر و به اعتبار اطلاعات منتشر شده در کشور رقمی در حدود ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد. به عبارت دیگر در حدود ۱۰ درصد از واحدهای مسکونی خالی هستند که با توجه به سیاست‌های مالی دولت در خصوص مسکن امید است که این میزان در طول زمان دچار کاهش بشود. اما نکته‌ای که وجود دارد آن است که با تولید ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور چگونه است که بسیاری از خانوارها در کشور مستاجر بوده و احتمالا فاقد واحد مسکونی هستند؟ چیزی که در ابتدا به ذهن می‌رسد آن است که توزیع مسکن در کشور چه از منظر جغرافیایی و چه از منظر قدرت خرید گروه‌های مختلف درآمدی دچار اشکالاتی است؛ یعنی مسکن تولید شده به دلیل موقعیت مکانی مطلوبیت لازم را برای خانوارها به منظور خرید ندارد و به‌علاوه گروه‌هایی که قصد خرید مسکن با هدف مصرف را دارند، امکان خرید نداشته‌اند. در کنار آن،گروه‌های درآمدی وجود دارند که بیش از یک واحد مسکونی را تملک کرده‌اند. گروه اخیر، مسکن را برای مسکن دوم مورد استفاده قرار می‌دهند (یعنی مثلا یک واحد مسکونی در تهران و یک واحد مسکونی در شمال کشور) یا اینکه واحد مسکونی دوم یا سوم را برای سفته‌بازی نگهداری می‌کنند.
۸- با توجه به نکات ذکر شده در بندهای قبلی به نظر می‌رسد که مساله اصلی، نرخ رشد نقدینگی و نرخ تورم باشد تا تولید مسکن. این امر که دولت‌ها نگران صاحب خانه شدن افراد باشند، امری پسندیده و نیکو است؛ ولی اینکه آیا هدفگذاری در چارچوب این راهبرد به نتایج مورد نظر نیز برسد، نیازمند الزاماتی است که به نظر می‌رسد در شرایط فعلی اقتصاد ایران مهیا کردن آن برای مدیران کلان اقتصادی کشور سخت باشد.
