براساس بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی از جمله شرایط اساسی صحت هر معامله این است که مورد معامله «معین» باشد. بنابراین، مورد معامله نباید بین چند امر مردد باشد و طرفین قرارداد باید موضوع واحدی را مورد قصد انشا قرار دهند. به‌طور مثال چنانچه کسی یک دستگاه از چند دستگاه آپارتمان خود را بدون آنکه مشخص و معین کند، به فروش می‌رساند، معامله فاقد نفوذ و اعتبار قانونی است. مقصود از «معین بودن» این است که اوصاف مال مورد معامله مشخص و به‌گونه‌ای باشد که تردید در تشخیص با مال دیگر پیدا نکند. در اصطلاح حقوقی معین به مفهوم مردد نبودن رواج پیدا کرده است.

طی یکی دو دهه اخیر، پیش خرید آپارتمان‌ها با توجه به عدم ایفای تعهدات هر یک از طرفین یا متاثر از نوسانات قیمت ملک دچار معضلی برای جامعه شده و دعاوی بی‌شماری با عنوان معین و معلوم نبودن مبیع (مورد معامله) به خواسته بطلان معامله طرح شده است. از این رو، مجلس شورای اسلامی در تاریخ ۱۲/ ۱۰/ ۸۹ قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد که به نوعی با شرایط مقرر در آن قانون تا حدودی بحث معین بودن ساختمان مورد معامله را تشریح و شفاف کرده است. براساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌ آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود. سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد و همچنین مستاجران اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستاجره را دارند، می‌توانند در چارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان کنند. طبق بندهای «پ» و «ت» ماده ۲ همین قانون در بیان معین بودن مورد معامله اشعار می‌دارد: اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛ باید در قرارداد تصریح شود. اقدام به پیش‌فروش باید پس از اخذ پروانه ساخت به عمل‌ آید و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند.

با توجه به مبتلابه بودن این نوع قراردادها سعی می‌کنیم در نوشتارهای بعدی به قسمت‌های دیگر این قانون بپردازیم.

پاورقی:

۱- مطالب ستون بایسته‌های حقوق در بازرگانی شنبه و سه‌شنبه هر هفته در صفحه ۵ چاپ می‌شود.

اخبار مرتبط