تقویت شیب صعودی قیمت‌ها
هرچند مساله اجاره‌نشینی در تمام شهرهای کشور یک دغدغه جدی برای خانواده‌های ایرانی است اما در کلان‌شهرها این موضوع بسیار پررنگ‌تر بوده و دل مشغولی ایجاد می‌کند. باوجود بالاتر بودن سهم مسکن ملکی نسبت به مسکن استیجاری در مقاطع مختلف زمانی، روند اجاره‌نشینی طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده و به تدریج از سهم مسکن ملکی کاسته و به سهم مسکن اجاره‌ای افزوده شده است. این اتفاق عمدتا به مسائل اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها مربوط می‌شود. براساس اطلاعات منتشره مرکز آمار ایران، نسبت اجاره‌نشینی از ۱۵ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ (برای خانوارهای شهری حدود ۳۷ درصد) رسیده است. لازم به توضیح است که این رقم مربوط به میانگین کل کشور بوده و بدیهی است که برای کلان‌شهرها درصد اجاره نشینی بیشتر است.
با توجه به اینکه مکانیزم اجاره داری در ایران مبتنی بر شیوه سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به‌عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته بازی خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌بها در سنجه سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت، این موضوع دلایل اقتصادی کاملا دقیق و مبتنی بر تئوری‌های علم اقتصاد نیز دارد. به عبارتی قیمت مسکن، نرخ تورم و سودآوری بازارهای موازی سه عامل اصلی موثر بر میزان اجاره‌بها هستند. البته عوامل دیگری همچون عرضه واحدهای مسکونی، عوامل روانی و هیجانات بازار، قوانین مالیاتی و... نیز بر این راستا اثرگذار خواهند بود.
نحوه اثرگذاری هر یک از عوامل فوق بر بازار اجاره مسکن به این ترتیب خواهد بود: قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم جهت با اجاره‌بها دارند. بررسی روند این شاخص‌ها حاکی از آن است که در بلندمدت نرخ رشد اجاره‌بها در تطابق با تورم عمومی قرار دارد. اما این به معنای تطابق کامل این دو شاخص در کوتاه مدت نیست و طبیعی است که تغییرات کوتاه مدت تحت تاثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نویز خواهد بود. به همان ترتیب که اشاره شد اجاره‌بهای دریافتی علاوه بر تورم به عوامل متعدد دیگری نیز وابسته است و تغییرات آن نمی‌تواند به‌طور خالص ناشی از تورم عمومی باشد.
همچنین بررسی روند بلندمدت تطابق رشد قیمت مسکن با نرخ رشد اجاره‌بها را تایید می‌کند. در نمودار زیر تلاش شده است تا تغییرات رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران در کنار تورم عمومی طی سال‌های ۱۳۷۲ تا فروردین ۱۳۹۷ به تصویر کشیده شود. هر چند هم حرکت سه شاخص فوق، در نمودار مشهود است، اما مشاهده می‌شود که در مقاطع زمانی کوتاه مدت تغییرات قیمت مسکن بر میزان اجاره‌بها اثرگذارتر بوده است. شاید یک دلیل عامیانه برای این موضوع این باشد که سنجش رقم اجاره‌بها با قیمت مسکن از سوی موجرین و مشاورین املاک به ویژه در زمان‌های خاصی که اصطلاحا بازار گرم است (همچون فصل نقل و انتقال)، به عرف معمول بازار تبدیل شده و کمتر به تورم عمومی توجه می‌شود.
همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود در فروردین ماه سال ۹۷ رشد اجاره‌بها بین تورم عمومی و رشد قیمت مسکن قرارداشته و در حال نزدیک شدن به قیمت مسکن است. نتایج مشاهده شده دوره‌های پیشین نیز این سوگیری تغییرات را تایید می‌کند. شایان توجه است که رابطه ساختاری قیمت مسکن با اجاره‌بهای واحد مسکونی در مبانی اقتصادی نیز مورد تایید است.در رابطه با نرخ تورم هم که تکلیف کاملا روشن است، چراکه نرخ تورم عمومی در واقع نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش پول ملی است و طبیعی است که نرخ رشد دارایی‌ها سرمایه‌ای در بلندمدت با تغییرات نرخ تورم تطابق پیدا می‌کنند.
درخصوص اثر سودآوری بازارهای موازی توجه به چند نکته حائز اهمیت است. در ابتدا توجه داشته باشیم که ملک اجاره‌ای در واقع دارایی محبوس شده مالک در مسکن است که تنها بازدهی کوتاه مدت آن اجاره‌بهای دریافتی است، (بازدهی بلندمدت دارایی مسکن علاوه بر اجاره‌بهای دریافتی از محل رشد قیمت مسکن (اصل دارایی) نیز حادث می‌شود (مشابه آنچه در بازار سهام اتفاق می‌افتد)، لذا بدیهی است که مالک بازدهی این نوع سرمایه‌گذاری را با بازده دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری از جمله سپرده‌های بانکی، سهام، طلا و ارز مقایسه خواهند کرد. شاید در نگاه اول ارتباط چندانی بین این دو مقوله اشاره شده یافت نشود، اما چند نکته ظریف در تحلیل این موضوع قابل اشاره است. اولین مساله این است که چنانچه سودآوری در سایر بازارهای سرمایه‌گذاری افزایش یافته و قابل ملاحظه باشد، افراد انگیزه کمتری برای ورود به بازار سفته بازانه مسکن و کسب انتفاعِ کوتاه مدت از محل اجاره‌بها خواهند داشت. دوم اینکه سودآوری در سایر بازارهای دارایی، ترکیب رهن و اجاره مسکن را تغییر می‌دهد، در این حالت موجران تمایل بیشتری به دریافت رهن خواهند داشت تا بتوانند با سرمایه‌گذاری نقدینگی به دست آمده در سایر بازارها که اغلب نقدشوندگی بالایی دارند (مانند طلا، ارز و...) از سود حاصله منتفع شوند. اتفاقات اخیر بازار طلا و ارز مصداقی از این موضوع است و می‌تواند بر گرایش به رهن بالاتر به‌خصوص در کلان‌شهرها که رقم ترهین ملک قابل توجه است، اثرگذار باشد.علاوه بر اینها میزان عرضه مسکن و عوامل روانی یا فصلی نیز در اثرگذاری بر بازار مسکن قابل چشم‌پوشی نیستند. طبیعی است که هرچه تعداد واحدهای عرضه شده به بازار اجاره بیشتر باشد، میزان اجاره‌بها کمتر خواهد بود. در رابطه با عرضه توجه کنیم که از یک سو طی سال‌های اخیر تولید مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی‌توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره‌ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با اندکی کمبود مواجه هستیم.
علاوه بر اینها عوامل روانی که اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می‌کند، در افزایش هیجانی اجاره‌بها اثرگذار است.با توجه به موارد پیش گفته و نیز افزایش قیمت مسکن که از ماه‌های پایانی سال گذشته آغاز شده است، به نظر می‌رسد در ۶ ماه اول سال‌جاری شاهد رشد اجاره‌بها در بازار مسکن بیش از سال گذشته خواهیم بود. البته که این رشد در همه مناطق یکسان نخواهد بود و طبیعتا شرایط منطقه‌ای (عرضه، تقاضا، اقتصاد و فرهنگ منطقه و...) بر آن اثرگذارند. علاوه بر این رقم اجاره‌بها در واحدهای کوچک و متوسط متراژ معمولا به‌طور نسبی بالاتر است (براساس رابطه معروف p به r یا همان قیمت به اجاره که در بازار اجاره مورد توجه و بسیار پر کاربرد است).
ارسال نظر