در کشور ما به دلیل محدودیت اعطای وام برای خرید مسکن و معنی‌دار نبودن حجم وام نسبت به قیمت خرید، بخش انبوهی از متقاضیان مسکن (حتی به‌رغم دارا بودن درآمد ماهانه مناسب) قادر به تقاضای خرید مسکن نبوده و به‌طور طبیعی راهی بازار اجاره می‌شوند. از این رو وزن و اهمیت بازار اجاره و اجاره‌بها در اقتصاد ایران افزایش یافته، به شکلی که در عمل بازار مسکن را می‌توان به دو بازار مجزا اما مرتبط «خرید مسکن» و «اجاره مسکن» تفکیک کرد. از این رو ابعاد مساله دسترسی به مسکن در بازار اجاره مهم‌تر و به لحاظ آثار و پیامدهای آن بر رفاه عمومی و توزیع درآمد قابل توجه‌تر از بازار خرید است، به این علت که متقاضیان اجاره مسکن را نوعا دهک‌های میانی و پایینی تشکیل می‌دهند. به عکس بازار خرید و فروش مسکن که در آن متقاضیان تا حدی تحت تاثیرات ناشی از امکان کسب عایدی (زیان) سرمایه (Capital Gain/ Loss) به جهت تغییرات قیمت ملک عمل می‌کنند، در بازار اجاره اساسا انگیزه‌های سرمایه‌ای (تقاضای مسکن به‌عنوان دارایی) بلاموضوع است. به عبارت دیگر تقاضای اجاره مسکن به‌طور خالص تقاضایی مصرفی (تقاضای مسکن به‌عنوان سرپناه) است حال آنکه تقاضای خرید واحد مسکونی با درجات مختلف تابع انگیزه‌های سودجویانه و تحت تاثیر انتظار از آینده قیمت مسکن - به‌عنوان یک دارایی- در مقایسه با بازدهی دیگر انواع دارایی است. این انگیزه حتی در مورد افرادی که درصدد خرید مسکن به‌عنوان سرپناه هستند نیز صادق است، چراکه آنها می‌توانند با توجه به انتظارات خود از آینده قیمت‌ها و عایدی (زیان) انتظاری سرمایه، خرید خود را تسریع یا تاخیر دهند. به این ترتیب اگرچه برای بسیاری از متقاضیان خرید، مسکن به‌عنوان یک دارایی حقیقی جانشین‌هایی شامل انواع دارایی‌های مالی و دیگر دارایی‌های حقیقی دارد، اما برای متقاضیان اجاره اصولا مسکن استیجاری کالایی فاقد جانشین است. موارد فوق موجب می‌شود عوامل تعیین‌کننده اجاره‌بها در اقتصاد متفاوت از عوامل تعیین‌کننده قیمت خرید مسکن باشد و نوسانات اجاره‌بها (با توجه به کشش‌پذیری پایین مسکن استیجاری) کمتر از نوسانات قیمت خرید باشد.

با این حال با توجه به شروع حرکت تدریجی قیمت خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته، برخی کارشناسان بر این باورند که این حرکت منجر به تغییر مختصات بازار اجاره برای سال جاری خواهد شد. از دیدگاه آنها شیب رشد اجاره‌بهای مسکن به ویژه برای پایتخت در سال جاری نسبت به سال گذشته نیز افزایش خواهد داشت. آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در تهران، سال گذشته رکورد ۴ ساله بیشترین نرخ رشد را به میزان ۲۰درصد به ثبت رسانده است. این در حالی است که هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ به‌طور میانگین کمتر از ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرد. با این حال از نگاه آنها، امسال علاوه‌بر دو متغیر کلیدی همچون تورم عمومی و تورم مسکن، رفتار خانه‌اولی‌ها و تیراژ ساخت‌وسازهای مشارکتی بر اجاره‌بها موثر است. با توجه به این پیش‌بینی‌ها، در صفحه باشگاه اقتصاددانان امروز، از کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن خواسته‌ایم با توجه به مجموعه عوامل اثرگذار بر بازار اجاره، چشم‌انداز این بازار در سال جاری را ترسیم کنند.

اخبار مرتبط