کلید بحران در سیاست‌های پولی
در عین حال تعداد معاملات نیز در این بازار افزایش قابل‌توجهی داشت؛ با این حال بر اساس آمار و اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در ۲ ماه اخیر تعداد معاملات دچار کاهش چشمگیر شده است. از سوی دیگر به دلایل مختلف، اجاره‌بها نیز در این بازار دچار افزایش شد؛ موضوعی که چندین بار وقوع آن ازسوی صاحب‌نظران مسکن مورد پیش‌بینی قرار گرفت. گسترش بازار اجاره‌داری در کشور طی سال‌های اخیر چند بار تبدیل به موضوع محوری محافل علمی و وزارت راه و شهرسازی شده است؛ نتیجه این ایده، انجام تحقیقات و بررسی‌های متعدد توسط وزارتخانه مذکور، نوشتن مقالات متعدد توسط اقتصاددانان یا سایر صاحب‌نظران بازار مسکن، برگزاری نشست‌های تخصصی و... بوده است. در اینجا سوال آن است که دقیقا برای حل مسائل مطرح شده در مراجع یا محافل مذکور چه اقدام عملی صورت گرفته است؟
۱- بر اساس طرح مطالعاتی منتشر شده ازسوی وزارت راه و شهرسازی در پاییز ۱۳۹۱ با عنوان «طرح مسکن اجاره‌ای»، ماتریس SWOT برای تحلیل بازار مسکن اجاره‌ای تدوین شده است. ماتریس مذکور به خوبی توانسته است وضعیت مترتب بر این بازار شامل فرصت‌ها، تهدیدها، نقاط قوت و نقاط ضعف قابل تصور را ارائه کند. در این گزارش، سویه‌دار بودن قوانین و نوسان‌های مقطعی به نفع یکی از طرفین عرضه یا تقاضا، عدم استمرار قوانین و عدم امکان شناخت نقاط ضعف و قوت برای اصلاح و بهبود روند، تاخیر در نهادسازی در زمینه مسائل مربوط به مستاجران و موجران، نبود صرفه اقتصادی حقیقی مناسب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن استیجاری، عدم حضور گسترده بخش خصوصی حرفه‌ای در بازار مسکن اجاره‌ای و نیز ارتباط داخلی بازارهای خرید و فروش مسکن ملکی اجاره‌ای به‌عنوان بخشی از نقاط ضعف بازار مذکور و احتمال استمرار سردرگمی نظام برنامه‌ریزی از درک ویژگی بازار مسکن و بازار استیجاری هم در جانب تقاضا و هم جانب عرضه، فقدان نهادهای مدنی محافظ منافع موجران و مستاجران جهت دستیابی به بسته‌های قانونی و حقوقی جامع حافظ منافع طرفین، سرعت تحولات در بخش تقاضا و عدم آمادگی و تدارک زیرساخت‌های مورد نیاز برای حمایت و هدایت برنامه‌های تامین مسکن استیجاری، تاثیر منفی شاخص‌های اقتصاد کلان نظیر تورم و میزان نقدینگی بر بازار مسکن استیجاری، اعمال سیاست‌های نامناسب دولت در بازار مسکن استیجاری مانند کنترل اجاره، فقدان سیاست‌های حمایتی مناسب در بازار مسکن استیجاری، نرخ بهره بالا در بازار سرمایه و در نتیجه هزینه فرصت بالای نگهداری و عرضه مسکن استیجاری همگی به‌عنوان تهدیدهای قابل تصور برای بازار مسکن استیجاری ارائه شده است. دراینجا سوال این است که وزارت مسکن و شهرسازی به‌عنوان بازوی فکری و اجرایی دولت در بخش مسکن کدام یک از ضعف‌ها و تهدیدهای ساختاری ترسیم شده در گزارش مذکور را طی سال‌های گذشته توانسته حل کند؟
۲- پدیده جوانی جمعیت موضوعی است که در اقتصادهای دنیا به‌عنوان فرصتی برای تحقق اهداف توسعه‌ای کشور شناخته می‌شود. بر اساس اطلاعات منتشر شده در گزارش وزارت مسکن و شهرسازی، پیش‌بینی می‌شود متوسط سنی جمعیت در سال ۱۴۰۰، رقمی معادل ۶۸/ ۲۹ باشد؛ به تعبیر دیگر در آن سال، جمعیت کشور جوان بوده و طبعا به دلیل قرار داشتن در سن ازدواج متقاضی مسکن خواهد بود.
بر‌اساس اطلاعات منتشر شده ازسوی مرکز آمار ایران، در دهه‌های اخیر، میزان تصرف ملکی مسکن خانوارها در کل کشور دچار کاهش شده و مردم چه در شهرها و چه در روستاهای کشور بیشتر مستاجر شده‌اند. شاید دلیل اصلی این موضوع کاهش قدرت خرید حقیقی خانوار به دلیل تورم‌های تجربه شده در سال‌های گذشته بوده باشد. بر‌اساس اطلاعات موجود، توزیع نسبی خانوارهای معمولی و گروهی ساکن در واحدهای مسکونی معمولی در کل کشور در سال ۱۳۹۰ رقمی در حدود ۲۷ درصد بوده است. این متغیر در سال ۱۳۹۵ به رقمی در حدود ۳۱ درصد رسیده است. هرچند اندکی تفاوت طبقه‌بندی در ارائه آمار در این بازه ۵ ساله محتمل به نظر می‌رسد ولی نکته قابل توجه آن است که با وجود اجرای سیاست‌های مختلف مسکن به نفع گروه‌های پایین‌تر درآمدی طی سال‌های گذشته، نه تنها به تعداد مالکان افزوده نشده، بلکه از تعداد آنها کاسته شده است. بر‌اساس اطلاعات موجود این روند در شهرها و روستاهای کشور وجود دارد؛ به تعبیر دیگر چه در شهرها و چه در روستاهای کشور، خانوارها بیش از پیش مستاجر شده‌اند.
۲-آن چیزی که به لحاظ نظری مشخص است آن است که معمولا افراد و خانوارها تلاش می‌کنند تا نرخ بازدهی مطلوب را از مجموع سبد دارایی‌های خود حاصل کنند. به تعبیر دیگر در شرایطی که بازارهایی مانند بازار ارز غیررسمی در فاصله زمانی حدود ۸ ماهه رشدی چندبرابری داشته و به تبع آن بازارهایی مانند بازار سکه و طلا و بازار خودرو شاهد رشد‌های سنگین است، طبعا سرمایه‌گذاران در بازار مسکن نیز به دنبال حداکثر کردن سودهای خود خواهند بود. به همین اعتبار سرمایه‌گذاران در بازار مسکن سعی می‌کنند بعد از رکود سنگینی که طی سال‌های گذشته تجربه کرده‌اند با استفاده از اخذ اجاره‌های سنگین، میزان عقب‌ماندگی خود را از مجموع بازارهای موجود و با توجه به عقب‌ماندگی ذکر شده به حداقل مقدار ممکن برسانند. بنابراین رشد اجاره در بازارها در مقاطعی مانند ماه‌های اخیر تعجب‌برانگیز نخواهد بود. اما کلید حل مساله کجاست؟
۲-۱- فارغ از مسائل نهادی و قانونی موجود در بازار اجاره، به نظر می‌رسد کلید حل مساله در سیاست‌های پولی بانک مرکزی و ضرورت رعایت انضباط درآن است. به تعبیر دیگر به نظر نمی‌رسد که همه مسائل و مشکلات مبتلابه بازار مسکن از درون این بازار قابل حل شدن باشد. در شرایطی که بر اساس داده‌های رسمی موجود، نقدینگی در اقتصاد رشدی فراتر ازتولید داشته و میزان کارآیی و کارآمدی این متغیر کلان در اقتصاد پایین باشد، طبعا شکل‌گیری تورم‌های سنگین در مقاطع مختلف دور از انتظار نبوده؛ این نقدینگی در بازارهای مختلف مانند ارز و طلا و سکه گردش بالایی خواهد داشت. از این فرآیند بازار مسکن نیز به‌عنوان یکی دیگر از بازار دارایی‌ها مصون نیست. بنابراین به نظر می‌رسد که دولت و بانک مرکزی باید ضمن حل مسائل ساختاری مبتلا به بازار اجاره(که در بند یک به آن اشاره شد)، فکری به حال سیاست‌های پولی در پیش گیرد.
ارسال نظر