جاذبه‌ها و دافعه‌ها
این بخش با داشتن ارتباط پسین و پیشین با بیش از ۱۵۰ رشته فعالیت، یک بخش کلیدی در اقتصاد و در بعد اجتماعی مولفه‌ای اثرگذار به شمار می‌رود. از این روست که تحولات آن در هر دو بعد اقتصادی و اجتماعی همواره مورد متوجه بوده است. در بررسی و تحلیل روند بازار مسکن ابتدا باید به ویژگی ساختاری این بازار توجه کرد. بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، خاصیتی دوگانه دارد و همین موضوع مسیر حرکت این بازار را متفاوت می‌کند. به این معنا که مسکن از یکسو به‌دلیل آنکه سرپناه است یک کالای مصرفی به حساب می‌آید و از سوی دیگر کالایی با دوام است که استهلاک آن مدت‌ها طول می‌کشد. این خاصیت نیز جنبه سرمایه‌ای بازار مسکن را تقویت می‌کند. از یک جهت امکان دارد با افزایش نرخ ارز ورود تقاضا به تاخیر بیفتد. یعنی تقاضا صبر کند تا بازار آرام شود اما از جهت دیگر می‌تواند سیگنالی تسریع‌کننده باشد و تقاضای مصرفی که با فرض کاهش قیمت و چانه‌زنی دچار تعویق خودخواسته بود، سریع‌تر اقدام به خرید کند. در این حالت البته موضع فروشنده نیز تعیین‌کننده است. اگر فروشنده حاضر به معامله در سطوح فعلی باشد، امکان رونق خرید و فروش وجود دارد؛ اما اگر او هم مانند خریدار این سیگنال را دریافت کند، امکان دارد با تغییر سطح قیمت اسمی به حالت انتظار دامن زند.
نوسانات قیمت مسکن در برخی از شهرها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن به‌وجود آمـده کـه بـه تبـع آن تحولات ایجاد شده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می‌کند. عوامل تاثیر‌گـذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا تقسیم می‌شود. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) وتقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (اتومبیل، تلفن همراه و...). افزایش یا کاهش نقدینگی در جامعه به‌طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به‌ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و در ادامه نرخ تورم، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
در این میان اگر ریشه تحولات اخیر بازار مسکن را ردیابی کنیم به نوسانات و بی‌ثباتی اخیر در بازار ارز خواهیم رسید. بازار مسکن رابطه خاصی با ارز و دارایی‌های جایگزین دارد. از این رو اولا بازار دارایی‌های واقعی خود را باید با بازار ارز تطبیق دهد و ثانیا بررسی تحولات بازار ارز از ابتدای سال جاری تاکنون نشان می‌دهد اعلام سیاست جدید ارزی دولت در فروردین ماه(صرف نظر از مثبت یا منفی بودن این سیاست) منجر به ایجاد یک ذهنیت موقت در جامعه شد که بازار ارز تثبیت خواهد شد. همین موضوع منجر به هجوم نقدینگی به سمت بازار مسکن شد. هجوم نقدینگی به بازار مسکن، افزایش شاخص قیمت و حجم معاملات را در اردیبهشت ماه رقم زد. در ادامه اما، بی‌ثباتی در بازار ارز و شکست سیاست ارزی اتخاذ شده از سوی دولت، منجر به ایجاد تلاطمات جدید در این بازار و افزایش بی‌ثباتی در بازار ارز شد. از این رو مجددا نقدینگی به سمت بازار ارز و طلا کشیده شد.
در نتیجه ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن در خردادماه کند شد و همزمان شاخص قیمت در این بخش به قدری افزایش پیدا کرد که قدرت خرید خانوارها با افت شدید مواجه شد و نهایتا منجر به کاهش تقاضای مصرفی در بازار مسکن شد. در نتیجه بازار با کاهش محسوس حجم معاملات طی سه ماه گذشته مواجه شد. در این میان افزایش هزینه‌های ساخت وساز به‌صورت ماهانه نیز عامل مضاعفی بر افزایش قیمت مسکن و کاهش حجم معاملات مسکن شده بود.
یکی از اثرات مهمی که نوسانات بازار ارز بر بازار مسکن دارد آن است که هزینه تمام‌شده ساختمان را بالا می‌برد. دو سناریویی که توضیح داده شد از زاویه دید تقاضا در بازار مسکن است؛ اما اگر بخواهیم اثرگذاری این نوسانات بر بازار مسکن را از زاویه عرضه توضیح دهیم به این صورت است که افزایش هزینه تمام‌شده ساختمان منجر به افزایش قیمت‌ها از سمت عرضه خواهد شد. بنابراین در سناریوی دوم، رکود تورمی رخ خواهد داد. به تعبیر دیگر اگر بازار با هجوم نقدینگی به دلیل ایجاد ثبات آمرانه در بازار ارز مواجه نشود، احتمال بروز رکود تورمی در بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت‌ها از یکسو و قدرت خرید پایین تقاضا از سوی دیگر وجود دارد. با این حال افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان در هر دو سناریو قابل پیش‌بینی است.
در نتیجه در یک تقسیم بندی میان عوامل مختلف اثرگذار در وضعیت کنونی بازار مسکن یعنی افزایش شدید قیمت‌ها و کاهش معنادار حجم معاملات در ماه‌های ابتدایی رونق، دو عامل قابل توجه است. عامل نخست تحولات اخیر بازار ارز و طلا است که منجر به کاهش ورود نقدینگی به بخش مسکن شد. عامل دوم نیز فقر مفرط خانوارها (تقاضای مصرفی) به دلیل تورم لجام گسیخته و نبود چشم‌انداز مثبت پیش‌روی آنها بود.
با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن و تمامی عوامل اثرگذار بر روند این بازار به نظر می‌رسد همچنان این بخش در ادامه سال با رشد تدریجی قیمت در مقابل کاهش حجم معاملات مواجه باشد. البته در صورتی که بازار ارز به نوعی به ثبات برسد ممکن است بخشی از نقدینگی پارک شده در این بازار به سمت بخش مسکن هجوم آورد. در این صورت بازار مسکن مجددا با سطح متفاوتی از قیمت‌ها مواجه خواهد شد. میزان تحقق احتمال دوم با توجه به شرایط کلان اقتصادی کشور ضعیف است در نتیجه می‌توان این‌طور انتظار داشت که طی چندماه آتی بازار مسکن به یک دوره رکود تورمی به دلیل تورم ناشی از هزینه‌های ساخت و کاهش قابل توجه توان اقتصادی خانوارها برای ورود به این حوزه روبه رو خواهد شد.
اگر بنا باشد این روند در بازار مسکن متوقف شود، نمی‌توان انتظار داشت تغییر از درون بخش مسکن و ارائه راهکارهایی همچون افزایش مجدد سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن رخ دهد چراکه ممکن است در شرایط تورمی، افزایش تقاضای موثر در بازار عاملی برای افزایش سرعت تورم در یک بخش باشد. از این رو به‌طور قطع تغییر وضعیت در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن به تحولات سیاسی و سایر بخش‌های اقتصادی وابستگی زیادی دارد.
ارسال نظر