پاسخگویی به تقاضای فرودستان

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن بدون تردید یکی از مسیرهایی که می‌تواند در ایجاد تحرکات جدید در بخش مسکن موثر باشد، تقاضای ناشی از گروه‌های کم‌درآمد است. این بخش از تقاضای بازار نیازمند مداخله مستقیم دولت است. البته مداخله مستقیم دولت به معنای ورود دولت به بخش عرضه از طریق ساخت‌وسازهای جدید نیست. بلکه دولت برای پاسخگویی به این بخش از تقاضای مسکن می‌تواند از طریق یارانه، سیاست‌گذاری، تامین زمین و سایر ابزارهایی که در اختیار دارد، در جهت توانمندسازی این بخش از تقاضا اقدام کند. این بخش از تقاضای مصرفی بازار یعنی گروه‌های کم‌درآمد که حداقل ۳۰ درصد اقشار پایین دست جامعه را تشکیل می‌دهند و توانمندسازی مالی این گروه با تکیه بر نظام رسمی بانکی امکان‌پذیر نخواهد بود.اخبار منتشر شده طی چندماه اخیر نشان می‌دهد، در این حوزه دولت و متولی بخش مسکن برنامه جدیدی برای پاسخگویی به نیاز این گروه از متقاضیان بخش مسکن دارد.

در این راستا، مطابق با دستور رئیس‌جمهوری و وزیر راه‌و‌شهرسازی، برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید طی دو سال آتی به‌عنوان برنامه جدید در بخش عرضه مسکن در دستور کار دولت و وزارت راه قرار گرفته است.در این قالب بنا شده معادل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب بازآفرینی شهری و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نیز در شهرهای جدید احداث شود.

 برای حرکت در این مسیر روند شناسایی و واگذاری زمین‌های مختلفی که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد، آغاز خواهد شد. از این رو در روند اجرای این طرح توجه به چند نکته اصلی ضروری به نظر می‌رسد.نکته اول آنکه ساخت و عرضه هر واحد ساختمانی نیازمند وجود یک تقاضا در طرف دیگر است. در وضعیت کنونی به جز تقاضای سرمایه‌ای که به دنبال کسب عایدی اقدام به خرید مسکن می‌کنند،‌اگر تقاضای مصرفی به ابزار متفاوت تسهیلاتی برای افزایش قدرت خرید مجهز نشود، امکان خرید واحدهای مسکونی تولید‌شده را نخواهد داشت.البته افزایش توانمندی متقاضیان مصرفی فقط به معنای ارائه یا افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید نیست. به نظر می‌رسد مناسب‌ترین فرمول در وضعیت کنونی بر افزایش توانمندی متقاضیان برای ورود به بازار، تدارک «وام‌های ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی» است.

 به این ترتیب از یکسو سمت عرضه برای ورود به بازار ساخت‌وساز تحریک می‌شود، چراکه تضمین فروش واحدهای ساخته شده را به دست می‌آورد و از سوی دیگر قدرت خرید متقاضی افزایش پیدا می‌کند. این نوع از وام ساخت می‌تواند به ساخت‌وساز روی بخشی از اراضی وزارت راه‌و‌شهرسازی تعلق گیرد.

البته اعطای وام روی این اراضی به معنای ورود مستقیم دولت یا وزارت راه‌و‌شهرسازی به حوزه ساخت‌وساز نیست، چراکه ورود مستقیم دولت به ساخت‌وساز یک خط قرمز اصلی در این حوزه است. اما وزارت راه‌و‌شهرسازی باید از موجودی اراضی خود در قالب طرح‌های عملیاتی معین که ساخت آن بر عهده نهادهای غیردولتی، است استفاده کند.نکته دوم آنکه اگر در جریان اجرای این طرح، توسعه‌گران به‌عنوان یک ضلع پروسه ساخت‌وساز به پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده اقدام کنند، در بهترین حالت اگر از مکانیزم‌های بخش  خصوصی برای استفاده از نیروی این بخش در محدوده بافت‌فرسوده استفاده شود، می‌توان این‌طور انتظار داشت که قیمت مسکن در این محدوده در یک روند افزایشی قرار گیرد.

با توجه به آنکه عمده ساکنان این بخش از مناطق شهری جزو اقشار کم درآمد هستند، افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن افزایش اجاره‌بهای مسکونی در این محدوده از شهر می‌تواند منجر به کوچ این ساکنان از این مناطق به سکونت‌های غیررسمی و حاشیه‌ای شهر شود.در این صورت می‌توان گفت اجرای این بخش از این پروژه با استفاده از این فرمول نمی‌تواند به حل مساله منجر شود، بلکه فقط مشکل را از جایی به جای دیگر منتقل می‌کند.سومین و در عین حال یکی از مهم‌ترین نکاتی که در جریان اجرای چنین طرح‌هایی مدنظر قرار دارد، چگونگی تامین منابع مالی و یارانه است. در حال‌حاضر با توجه به تنگنای مالی دولت این سوال به‌وجود می‌آید که نحوه تامین منابع مالی که طبیعتا به دلیل اقشار هدف آن باید به شکل ارزان‌قیمت باشد، چگونه خواهد بود؟

نکته دیگر که دولت و متولی بخش مسکن باید به دقت مورد توجه قرار دهد آن است که اجرای طرح‌های با مقیاس بزرگ احتمال بروز تالی فاسد را نیز به همراه خود دارد. به ویژه آنکه اگر بنا باشد اجرای طرح ابتدا با واگذاری اراضی دولتی در مناطق مختلف شهری پیش رود، امکان بروز چنین مشکلاتی بیشتر خواهد بود.نکته آخر آنکه فروش مصالح ساختمانی با استفاده از کارت اعتباری نمی‌تواند ابزار مناسبی برای فعالان سمت عرضه باشد چراکه در وضعیت کنونی که نرخ تورم در وضعیت با ثباتی قرار ندارد، کمتر کارخانه‌داری ریسک فروش اقساطی مصالح ساختمانی را قبول می‌کند. حتی در صورت فروش مصالح ساختمانی از طریق کارت اعتباری، اگر واحدهای مسکونی ساخته‌شده از سوی متقاضیان خریداری نشد، فعالان صنعت ساختمان با چالش بزرگی مواجه خواهند شد.

با توجه به این نکات یکی از پیشنهادهای مهم به دولت و متولی بخش مسکن برای تغییر جهت عرضه در بخش مسکن، استفاده از تجربه الگوی عرضه مسکن در دهه ۷۰ است. در آن دوران دولت وقت طرح‌های مختلف عرضه مسکن حمایتی تحت عناوین مختلف همچون طرح مسکن معلمان، طرح مسکن کارگران و... را از طریق هماهنگی و مذاکره با سازمان‌ها و نهادهای مختلفی که اقشار نیازمند تحت حمایت آنها بودند به مرحله اجرا گذاشت. هر چند اجرای اینگونه طرح‌ها نیز با اشکالات و چالش‌هایی مواجه بود اما از آنجا که تولید و عرضه مسکن در قالب این طرح‌ها به‌صورت هدفمند و از طریق پالایش دقیق متقاضیان انجام می‌شد، با انحرافات کمتری مواجه بود. علاوه بر آن، از آنجاکه ابعاد طرح کوچک‌تر و برای محدوده مشخصی از متقاضیان طراحی می‌شد، مدیریت‌پذیری پروژه برای دولت افزایش پیدا می‌کرد.

در پایان می‌توان گفت دولت در کنار توجه به این نکات برای اجرای این طرح، می‌تواند از چند مسیر از شکل‌گیری رونق انحرافی در بازار مسکن جلوگیری کند. اولین مسیر، پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم است که منجر به محور قرار گرفتن و تقویت صادرات غیرنفتی و تشویق به تولید و سرمایه‌گذاری صنعتی خواهد شد؛ به‌طوری که بازدهی سرمایه‌گذاری در صنعت قابل رقابت با بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات می‌شود.وضع مالیات‌های کارآ و موثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی و اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین اقداماتی است که دولت، سیاست‌گذار پولی، سیاست‌گذار بخش مسکن و فعالان بازار ملک می‌توانند با کمک به اجرای آنها از بروز رونق انحرافی در بازار ملک در مقطع زمانی فعلی جلوگیری کنند.