رفتار شناسی تقاضای سرمایه‌ای

محمد امیر کرامت /کارشناس بخش مسکن در بررسی و تحلیل روند بازار مسکن ابتدا باید به ویژگی ساختاری این بازار توجه کرد. بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، خاصیتی دوگانه دارد و همین موضوع مسیر حرکت این بازار را متفاوت می‌کند. به این معنا که مسکن از یکسو به دلیل آنکه سرپناه است یک کالای مصرفی به حساب می‌آید و از سوی دیگر کالایی بادوام است که استهلاک آن مدت‌ها طول می‌کشد. این خاصیت نیز جنبه سرمایه‌ای بازار مسکن را تقویت می‌کند. از یک جهت امکان دارد با افزایش نرخ ارز، ورود تقاضا به تاخیر بیفتد؛ یعنی تقاضا صبر کند تا بازار آرام شود، اما از جهت دیگر می‌تواند سیگنالی تسریع‌کننده باشد و تقاضای مصرفی که با فرض کاهش قیمت و چانه‌زنی دچار تعویق خودخواسته بود، سریع‌تر اقدام به خرید کند. در این حالت البته موضع فروشنده نیز تعیین‌کننده است. اگر فروشنده حاضر به معامله در سطوح فعلی باشد، امکان رونق خرید و فروش وجود دارد؛ اما اگر او هم مانند خریدار این سیگنال را دریافت کند، امکان دارد با تغییر سطح قیمت اسمی به حالت انتظار دامن زند.

نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است کـه بـه تبـع تحولات ایجاد شده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می‌کند. عوامل تاثیر‌گـذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.

اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (خودرو، تلفن همراه و...). افزایش یا کاهش نقدینگی در جامعه به‌طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر، رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و در ادامه نرخ تورم، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. به‌طوری که بخش مسکن تاکنون پنج دوره رونق و رکود را تجربه کرده است. آخرین دوره رکود مربوط به نیمه سال ۹۲ می‌شود. در این مقطع زمانی بخش مسکن تا ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ از یک طرف بنا به دلایلی همچون رکود در کل اقتصاد، نرخ بالای سود بانکی و جذب بخش قابل‌توجهی از نقدینگی توسط بازار پول، حجم زیاد خانه‌های خالی و قفل شدن منابع مالی در این خانه‌ها و...، با کاهش در حجم فعالیت‌های واقعی و ساخت و ساز مواجه شده بود و از طرف دیگر با کنترل انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن و اجاره با ثبات نسبی مواجه بود. به‌طوری‌که در این دوره، قیمت مسکن سالانه حدود ۱۰ درصد و شاخص اجاره‌بها حدود ۱۳ درصد افزایش یافت. در صورتی‌که در بازه زمانی بلندمدت بین سال‌های ۱۳۷۰ تا پایان سال ۱۳۹۶ نرخ رشد سالانه اجاره بها و قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد بوده است.

ولی از ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ در حالی‌که پیش‌بینی می‌شد شاخص‌های قیمت در بازار مسکن با شیب ملایمی افزایش یابند، به دلیل برخی تغییر و تحولات روی داده در فضای بین‌المللی علیه کشورمان و به تبع آن افزایش قابل‌توجه نرخ ارز و تغییر انتظارات تورمی، شاخص‌های قیمت در عمده بازارها از جمله بازار مسکن و اجاره، به‌طور نسبی با افزایش مواجه شدند. بازار مسکن از ابتدای سال گذشته به دوره رونق پاگذاشت و پس از آن تحت تاثیر عوامل برون‌بخشی و درون‌بخشی به‌طور متوسط ماهانه قیمت مسکن بین ۶ تا ۸ درصد رشد قیمت را تجربه کرد. آمارهای رسمی منتشر شده از آخرین تحولات بخش مسکن نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در آخرین ماه از سال گذشته به ۱۱ میلیون تومان رسیده است. مطابق با آمار، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند ۹۷ رقمی معادل ۸/ ۸ درصد نسبت به بهمن ۹۷ افزایش پیدا کرد. این میزان رشد قیمت مسکن در تهران به لحاظ بیشترین تورم ماهانه، از شهریور ماه به بعد، بی‌سابقه بوده است ضمن آنکه از مهر ماه دامنه رشد قیمت مسکن رو به کم شدن گذاشت و در دی ماه، تورم ماهانه به مرز صفر نزدیک شد اما در اسفند، مسیر تورم ملکی مجددا به سمت صعود برگشت پیدا کرد.

به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین دلایل قرارگیری بازار مسکن در یک شیب صعودی نقش موثر تقاضای سرمایه‌ای طی ماه اسفند سال گذشته در این بخش بوده است. به این معنا که تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان در ماه اسفند به دلیل «خلأ منوی جذاب در بازار پول» که بتواند جایگزین اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد شود، افزایش چشمگیری پیدا کرد. با وجود تحولات اساسی بازار مسکن در سال گذشته، این بخش در سال جاری نیز مسیر متفاوتی را طی خواهد کرد. در این میان به نظر می‌رسد؛ نکته مهم آن است که برای سال جاری نیز نقش تقاضای سرمایه‌ای در تعیین مسیر بازار مسکن سال ۹۸ پررنگ‌تر از تقاضای مصرفی خواهد بود.

چراکه در شرایط کنونی که قدرت تسهیلات مسکن به دلیل افزایش قیمت طی ماه‌های اخیر برای خرید هر واحد مسکونی به شدت کاهش پیدا کرده است، امکان حضور تقاضای مصرفی در بازار نسبت به سال گذشته بسیار کمتر خواهد بود. در مقابل بخشی از تقاضای سرمایه‌ای گزینه بازار مسکن را برای حفظ ارزش دارایی‌های خود انتخاب خواهند کرد. از این نظر می‌توان گفت به دلیل حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار، بخش مسکن هر چند آرام‌تر از سال گذشته و محدود به نرخ تورم عمومی کشور، همچنان پتانسیل افزایش قیمت را خواهد داشت. با این تفاوت که به نظر می‌رسد تقاضای مصرفی نسبت به سال گذشته فرصت کمتری برای حضور در بازار معاملات ملکی را خواهند داشت.