ردپای سیاست‌های پولی

فخرالدین زاوه/ اقتصاددان برای اظهارنظر در مورد وضعیت بازار مسکن در سالی که در ابتدای آن قرار داریم، شایسته است مروری مختصر بر رفتار و وضعیت عمومی این بخش در دوره‌های پیشین داشته باشیم. بخش ساختمان و بازار مسکن در دهه‌های پیشین شاهد فراز و فرودهای بسیار شدیدی بود و جهش‌های قیمتی، رشد‌های چشمگیر ارزش افزوده و سرمایه‌گذاری‌های گسترده به دفعات در این بازار رخ داد. البته بازار مسکن به علت خصوصیات خاص خود، یکی از متلاطم‌ترین بخش‌ها در کلیه اقتصادها به‌شمار می‌رود، اما می‌توان ادعا کرد بخش مسکن در ایران در دهه‌های گذشته، بسیار متلاطم‌تر از اغلب اقتصادهای جهان است. هرچند اظهار نظر دقیق درخصوص علت اصلی این میزان از تلاطم نیازمند داده‌ها و پژوهش‌های باکیفیت است، اما می‌توان حدس زد سیاست پولی نامناسب و نفتی (رانتی) بودن اقتصاد ایران دو عامل اصلی تشدیدکننده رفتار پرنوسان این بخش مهم از اقتصاد ایران باشند.

یکی از اصلی‌ترین عوامل تحریک‌کننده سطح عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن، سیاست‌های پولی انبساطی است. رشد بی‌امان نقدینگی که به‌طور سنتی برای دهه‌ها در اقتصاد ایران صورت می‎گرفته و می‌گیرد، با وقفه‌های زمانی متفاوتی سطح عمومی قیمت‌ها را در بازار کالاها و دارایی‌های مختلف بالا می‌برد. از منظر تولید و اقتصاد حقیقیِ این بخش نیز هرچند ارتباط میان بخش حقیقی و اسمی در بازار مسکن مورد مناقشه اقتصاددانان است، اما در تاثیرپذیری تولید این بخش از متغیرهای حقیقی (به‌طور مثال عوامل جمعیتی و شرایط اقتصادی) تردیدی وجود ندارد. به‌طور خاص سطح عمومی درآمد و اشتغال نقش مهمی در تبدیل نیاز مسکن به تقاضا بازی می‌کنند. در اقتصاد ایران وابستگی شدید به درآمدهای نفتی منجر به آن شده است که بخش مسکن نیز ‌همچون کل اقتصاد ایران از نوسانات این درآمدها متاثر شود. با توجه به متلاطم بودن عمومی اقتصاد ایران -که خود را به‌طور مثال در رشدهای اقتصادی ناپایدار و پرنوسان نشان می‌دهد- سطح عمومی درآمد خانوارها نوسان قابل توجهی دارد.

به‌طور تاریخی در پی افزایش درآمدهای نفتی، کل بخش‌های اقتصاد ایران تحریک می‌شد، این تحرک و افزایش درآمد عمومی، افزایش فعالیت را در بخش ساختمان به‌همراه داشت. به‌علاوه، تداوم سیاست‌های اقتصادی ناصواب و رانتی در کشور -که به‌طورجدی از زمان اولین شوک نفتی در ۱۹۷۳ تاکنون اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار داده است- مانع افزایش رقابت‌پذیری و کارآیی بخش‌های مختلف اقتصاد کشور شده است. این سوءتخصیص‌ها، درآمد کشور را در بلندمدت به‌طرز چشمگیری کاهش داده است. گویا سیاست‌گذار و جامعه توجهی به آثار ناگزیر و بلندمدت تداوم سیاست‌های ناصواب نداشته‌اند؛ هرچند، دیر یا زود آثار و پیامدهای این بی‌توجهی در گوشه‌ای از اقتصاد کشور نمود پیدا کرده است. در سال‌های پایانی دهه هشتاد شمسی در اثر سیاست‌گذاری‌های نامناسب (ترکیب بیماری هلندی و ضعف نظارت بر فعالیت ناسالم موسسات بانکی و مالی) سرمایه‌گذاری‌های بیش از حدی در بخش ساختمان کشور صورت گرفت. همزمان، پیامدهای سیاست‌های اقتصادی ناصواب دهه‌های گذشته در کل اقتصاد کشور به‌تدریج اما با وضوح و شدت بیشتری آثار خود را بر بخش حقیقی اقتصاد به سیاست‌گذار و جامعه نشان داد.

در دهه نود شمسی سطح فعالیت‌های حقیقی (تولید) در بخش ساختمان به‌طور کلی پایین بود و برخلاف دوره‌‌های پیشین، آمارهای موجود نشانی از رشدهای هر از چندگاه شدید فعالیت به‌دست نمی‌دهد. به‌نظر نگارنده علت اصلی این امر تداوم ضعف تقاضا، ناشی از رشدهای اقتصادی اندک یا منفی، است. روند افزایش شدید قیمت‌ها در بیش از یک سال گذشته نیز به‌طور کلی برای همراهی با جریان افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (در اثر سیاست‌های انبساطی پولی) ارزیابی می‌شود که دیر یا زود در بازار مسکن به وقوع می‌پیوست. دریغا که حتی با بحرانی شدن شرایط اقتصاد کشور نیز به‌نظر نمی‌رسد دستگاه سیاست‌گذاری اقتصادی کشور اراده‌ای برای عمل به توصیه‌های (به‌ظاهر دردناک) علم اقتصاد داشته باشد و سیاست‌های آزموده‌شده و ناموفق پیشین -به‌جای اصلاح یارانه‌های گزاف انرژی، بهبود سیاست‌گذاری پولی و بانکی، خروج دولت از قیمت‌گذاری و بنگاهداری، رفع انحصار و بهبود فضای کسب‌وکار و...- هم‌چنان جذاب‌ترین گزینه‌ها برای سیاست‌گذاری اقتصادی به‌‎شمار می‌روند. البته این مساله منحصر به کشور ما نیست، به قول کروگمن، اقتصاددان برنده جایزه نوبل، سیاست‌های بد مانند سوسک حمام هستند؛ هر چندبار که آنها را به چاه بیندازید، دوباره باز می‌گردند.

آن‌چه قصد تاکید بر آن داریم آن است که به‌ویژه در دوران سختی و کمبود منابع باید به توصیه‌های علم اقتصاد توجه شود. اظهارنظر مراجع تخصصی مختلف نشان می‌دهد حتی چنان‌چه سیاست‌گذار و جامعه، برخلاف روند عمومی ادوار گذشته، به الزامات اساسی برای تحقق رونق تولید توجه کنند، سال ۱۳۹۸ از منظر اقتصاد کلان احتمالا سال دشواری خواهد بود. احتمال کاهش جدی در درآمدهای ارزی حاصل از صادرات نفت و فرآورده‌های نفتی، موانع تجاری ناشی از تحریم‌ها و تداوم سیاست‌گذاری‌های غیرکارشناسی و پوپولیستی اقتصادی، هر یک به تنهایی مانعی جدی برای رشد و تعالی اقتصاد کشور در سال جاری به‌شمار می‌رود. در چنین شرایطی سمت تقاضا در بازار مسکن -که برای مدت‌های مدیدی ضعیف مانده بود- هم‌چنان ضعیف باقی می‌ماند. بازار کم‌رمق نیز قاعدتا جذابیتی برای عرضه‌کنندگان نخواهد داشت. به‌علاوه شرایط نااطمینانی و نوسانات اقتصادی، بازارهای موازی نقدشونده را - به‌طور مثال ارز، طلا و سهام- به‌مراتب برای سرمایه‌گذاری جذاب‌تر می‌کنند. به‌ویژه آنکه حاشیه سود سرمایه‌گذاری در مسکن، تحت‌تاثیر ضعف مزمن تقاضا به‌شدت کاهش یافته است.

 از منظر اسمی اما به‌رغم کاهش تقاضا می‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها هم‌سو با تورم عمومی افزایش یابند. هرچند باتوجه به رشد قیمت‌های اخیر در بازار مسکن و هم‌چنین ضعف تقاضا، رشد مورد انتظار قیمت‌ها در بازار مسکن احتمالا کمتر از تورم انتظاری یا رشد برخی دارایی‌های نقدشونده باشد. بنابراین در مجموع در صورت عدم‌توجه کافی دستگاه سیاست‌گذاری به الزامات رونق تولید، محتمل‌ترین گزینه‌ها برای روند بخش مسکن در سال جاری، رکود یا رکود تورمی به نظر می‌رسد.