استطاعت در پرداخت اقساط

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی با شرایطی مواجه شده است که یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن ناکارآمد شدن وام‌های بانکی برای خرید مسکن است. افزایش وام خرید مسکن در شرایط معمول یکی از رایج‌ترین و مناسب‌ترین روش‌های افزایش قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن و ایجاد رونق در بازار معاملات ملک است. تصمیمی که هفته گذشته شورای پول و اعتبار بالاخره پس از چند سال مقاومت در برابر فشارهای افزایش سقف وام مسکن گرفت. چراکه بدون تردید عدم افزایش سقف تسهیلات نیز به تنهایی راه‌چاره کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و معنایی جز فراموشی سمت تقاضا در بازار ندارد، بنابراین باید تمهیداتی اندیشیده شود که منابع مالی به‌صورت غیرمستقیم در خدمت مهار تورم مسکن و پاسخ به نیازهای متقاضیان در این باره قرار بگیرد. هرچند تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار با این الگو فاصله دارد، اما مطابق با این تصمیم، سقف وام اوراق مسکن بعد از ۴ سال تثبیت به‌رغم افزایش شدید قیمت‌ ملک، در تهران از ۸۰ میلیون به ۱۴۰ میلیون تومان(همراه با وام جعاله)، در مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک نیز به ترتیب به ۱۲۰ و ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.

زوج‌ها در صورتی که با هم برای خرید اوراق اقدام کنند، این تسهیلات در تهران و دو گروه شهرهای دیگر به ترتیب به میزان ۲۴۰ میلیون، ۲۰۰ میلیون و ۱۶۰ میلیون تومان به آنها پرداخت می‌شود. هر چند مطابق با بررسی‌ها سقف وام اوراق ۶/ ۱ برابر افزایش پیدا کرده، اما سوال مهم آن است که آیا تقویت قدرت خرید وام مسکن می‌تواند به معنای افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و به‌دنبال آن اثرگذاری موثر این وام در جریان و روند بازار مسکن تلقی شود؟

یکی از مهم‌ترین نشانه‌ها برای سنجش میزان اثرگذاری وام اوراق با سقف جدید، میزان اقساط ماهانه آن است. مطابق با محاسبات انجام شده، اقساط ماهانه پیش‌بینی شده برای وام اوراق به شکل زوجین در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک به ترتیب معادل ۴ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، ۳ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و ۳ میلیون تومان خواهد بود.

 ارقامی که به‌نظر می‌رسد در توان بازپرداخت بخش زیادی از متقاضیان مصرفی قرار ندارد. بنابراین حتی اگر این فرضیه مطرح شود که سقف وام اوراق متناسب با افزایش قیمت رخ‌داده در بخش مسکن طی یک‌سال اخیر قابل توجه نیست، با توجه به ارقام اقساط ماهانه می‌توان گفت حتی در صورت افزایش بیشتر سقف، اثربخشی وام اوراق مسکن در شرایط فعلی بازار نمی‌تواند چندان گسترده باشد. به‌ویژه آنکه با وجود شرایط اقتصادی در سایر بخش‌ها، افزایش سقف وام به این میزان نیز نمی‌تواند گردش مالی خاصی را در بازار ایجاد کند، به جز محدوده بازار مسکن در شهرستان‌ها که می‌تواند تا حدودی رونق معاملات در بازار را به‌دنبال داشته باشد. همان‌طور که در ابتدای یادداشت به آن اشاره شد، الگوی مناسب برای اثربخش بودن وام‌های پیش‌بینی شده برای بازار مسکن آن است که منابع مالی به‌صورت غیرمستقیم در خدمت مهار تورم مسکن و پاسخ به نیازهای متقاضیان در این باره قرار بگیرد تا از این طریق به دغدغه اصلی متولی بخش مسکن یعنی کنترل و مهار تورم قیمت مسکن پاسخ داده شود. از این رو باید تدابیری اندیشیده شود که وام‌های بانکی در جهت کمک به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به کار گرفته شود. این وام‌ها همچنین باید با قابلیت انتقال به خریداران پس از اتمام دوره ساخت طراحی شود. با استفاده از این روش علاوه بر کمک به ساخت و عرضه تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی مورد تقاضا در شهرها و حرکت در مسیر ایجاد تعادل بین حجم عرضه و میزان تقاضا، تسهیلات بانکی به افزایش بنیه مالی سازندگان و سپس توان مالی خریداران کمک خواهد کرد.

در واقع با استفاده از این روش منابع مالی به‌صورت ترکیبی در خدمت دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در بازار پیش‌خرید و پیش‌فروش قرار خواهد گرفت و اثرات تورمی نیز دربرنخواهد داشت یا این اثرات در حداقلی‌ترین حالت ممکن خود قرار خواهند گرفت. ضمن آنکه، ترکیب وام ساخت و عرضه زمین ارزان‌قیمت نیز می‌تواند تا حدی به اثربخش بودن وام‌های عرضه شده به بازار مسکن موثر باشد. به‌ویژه آنکه، رها کردن بازار تسهیلات مسکن به شکل فعلی می‌تواند عواقب بدتری در پی داشته باشد و علاوه بر ضربه‌ای که به بازار اوراق مسکن وارد کرده و قیمت و معاملات را در این بازار کاهش می‌دهد، در صورت ادامه وضعیت فعلی کمای بازار مسکن را عمیق‌تر کند و آثار جبران‌ناپذیری برای این بخش اقتصادی به‌دنبال داشته باشد. چراکه هر قدر صف متقاضیان خرید مسکن طولانی‌تر شود، دشواری مسیری که سیاست‌گذار برای پایان دادن به وضعیت فعلی بازار مسکن باید طی کند نیز بیشتر خواهد شد.

از این رو برای تشریح اقدام مناسب و ضروری در مقطع فعلی از سوی سیاست‌گذار برای بخش مسکن باید در ابتدا این موضوع روشن شود که اولویت متولی بخش مسکن راه‌اندازی بازار ساخت‌وساز یا پاسخگویی به نیازهای بالقوه موجود در بازار است؟ هرچند به‌صورت شفاف اولویت سیاست‌گذار در بخش مسکن تشریح نشده است، اما با توجه به شرایط فعلی بعید به‌نظر می‌رسد امکان راه‌اندازی بازار ساخت‌وساز وجود داشته باشد؛ چراکه به‌نظر می‌رسد تا رشد اقتصادی وجود نداشته باشد، بخش مسکن نمی‌تواند به‌صورت پایدار رونق داشته باشد. ممکن است تحت شرایط خاصی توسعه فعالیت‌های سوداگری بتواند رونق موقت به‌صورت یک شوک را ایجاد کند، اما نمی‌تواند موجب رشد پایدار شود. اما با اتخاذ تدابیری امکان راه‌اندازی بازار معاملات در ابعاد محدودی وجود دارد. از این رو سیاست‌گذار می‌تواند با تدوین مجموعه‌ای از سیاست‌های لازم به تامین سرپناه متقاضیان موجود اقدام کند. یکی از این مسیرها می‌تواند استفاده از ظرفیت صندوق‌های بازنشستگی برای تامین مسکن کارگری توسط نهادهای متولی این حوزه باشد. کمک به ساخت واحدهای استیجاری ارزان‌قیمت نیز یکی دیگر از مسیرهایی است که می‌تواند به رفع نیاز تامین سرپناه متقاضیان منجر شود. طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از مالکان زمین نیز از دیگر روش‌های بلندمدت برای ساماندهی بازار مسکن است. هم‌اکنون در بسیاری از کشورها، از مابه‌التفاوت رشد قیمت اسمی ملک و هزینه‌های مربوط به زمان خرید و استهلاک، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود که نرخ آن بین ۳۰ تا ۴۵ درصد خالص ارزش فروش است. کارشناسان برای اجرای این طرح، پیشنهاد کرده‌اند این مالیات در گام اول برای زمین وضع شود و پایه محاسبه مالیات نیز مابه‌التفاوت قیمت فروش و قیمت خرید پس از کسر تورم عمومی در این فاصله زمانی باشد. این مالیات در صورتی که با نرخ موثر و شبیه کشورهای مختلف تعریف شود، به شکل خودکار از سفته‌بازی در بازار زمین می‌کاهد. اخذ این نوع مالیات از جمله اقدامات ضروری برای ساماندهی بازار مسکن است.