روندهای ارزشی و قیمتی
دیگر نه تنها ارزش، که حتی قیمت نیز در هاله‌ای از ابهام قرار می‌گیرد. واقعیت این است که از لحاظ تئوریک و عملی ارزش یک دارایی مانند قیمت نوسان نمی‌کند، در واقع این قیمت است که حول ارزش نوسان می‌کند. گاهی قیمت بالاتر از ارزش است (اصطلاحا گفته می‌شود دارایی حباب دارد) و گاهی قیمت پایین‌تر از ارزش است (اصطلاحا گفته می‌شود ارزان است). هرچند ارزش مقوله‌ای باثبات‌تر از قیمت است، اما به‌خاطر سختی کار محاسبه و اندازه‌گیری ارزش و ذهنی (subjective) بودن ماهیت ارزش‌گذاری در عمل ابهامات مربوط به آن باعث ایجاد مشکلات عدیده می‌شود. راهکار میانه‌ای که میتوان پیشنهاد داد این است که در گام اول به جای ارزش‌گذاری و پیشبینی مستقیم ارزش یک دارایی (واحد مسکونی) در آینده نزدیک، فرض کنیم می‌دانیم امروز ارزش واقعی دارایی مذکور چه میزان است. در اینجا تنها اقدامی که باید انجام دهیم بررسی عوامل اثرگذار بر تغییرات آتی ارزش مسکن و پیشبینی تغییرات نسبی آن (نسبت به زمان حال) است. در گام دوم باید در این مورد بررسی کنیم که در ماه‌های آینده رابطه قیمت و ارزش مسکن به چه صورتی است. آیا انتظار داریم اختلاف قیمت و ارزش مسکن از حد فعلی آن فراتر رود؟ این اختلاف مثبت خواهد بود یا منفی (ایجاد یا تشدید حباب مثبت/ منفی)؟ این رویکرد کمک می‌کند تا به‌صورت نسبی و درصدی پیشبینی اولیه‌ای در مورد شدت تغییرات آتی قیمت مسکن داشته باشیم. در ادامه این یادداشت، این رویکرد گام‌به گام تشریح می‌شود.
رویکردهای مختلف ارزش‌گذاری و پیشبینی بازار بر پایه آنها
اصولا سه رویکرد بنیادین برای ارزش‌گذاری هر دارایی (از جمله ساختمان مسکونی) وجود دارد. رویکرد اول روش هزینه‌محور یا ارزش‌جایگزینی (ساخت یک ساختمان مشابه چه هزینه‌ای دارد) است. عنصر موثر در این روش قیمت مواد و مصالح، زمین، دستمزد کارگر و... و در کل هزینه نهاده‌های تولید است.رویکرد دوم، رویکرد درآمدمحور یا به عبارت بهتر (با توجه به محدودیت‌های ذاتی مفهوم درآمد) منفعت‌محور است که شامل منافع مالی (درآمد ناشی از اجاره، دسترسی به نقدینگی از طریق دریافت رهن از مستاجر یا دریافت تسهیلات بانکی به پشتوانه وثیقه‌گذاری ملک مسکونی)، منافع سرمایه‌ای (ایجاد سپر تورمی (از طریق افزایش قیمت ناشی از تورم) و رشد قیمت ناشی از عوامل بنیادین اقتصادی منطقه محل قرارگیری ملک) و منافع رفاهی (از جمله ایجاد امنیت به‌واسطه داشتن سرپناه) می‌شود. رویکرد سوم بازارمحور (مبتنی بر حراج و قیمت‌گذاری نسبی) است. پیشبینی قیمت بازاری با کمک رویکرد سوم ارزش‌گذاری عملا بی‌معنی است. این رویکرد صرفا برای زمان حال (و آن هم با پذیرش این فرض که قیمت بازتاب‌دهنده ارزش ذاتی است) کاربرد دارد.
در ارتباط با رویکرد اول، نرخ نهاده‌های تولید تقریبا مشخص بوده و برخی از این نهاده‌ها با توجه به ماهیت صادرات‌پذیرشان (شدت صادرات‌پذیری برخی پایین و برخی بالا است) قیمت‌های بین‌المللی یا حداقل منطقه‌ای داشته و با درنظر گرفتن برخی هزینه‌های صادراتی و... میتوان یک کف و سقف قابل استناد در مورد قیمت منصفانه آنها به دست آورد. در مورد این نهاده‌ها، افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، رشد نرخ حامل‌های انرژی در کنار افزایش نرخ ارز باعث رشد قیمت آنها شده و طبیعتا از این زاویه باید شاهد رشد ارزش جایگزینی واحدهای مسکونی باشیم. البته در این میان زمین جایگاه ویژه‌ای دارد، هم به‌واسطه سهم اساسی آن در قیمت تمام‌شده ساختمان و هم ماهیت صادرات‌ناپذیر آن و عدم امکان تعریف نرخ بین‌المللی قابل استناد برای آن. در مورد زمین با توجه به عدم مشاهده تغییر ماهیت آن در اقتصاد و سبد سرمایه‌گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی، میتوان انتظار داشت مانند دهه‌های گذشته یک حداقل مشخصی از سهم نقدینگی کل کشور به این سمت تزریق شده و طبیعتا با رشد نقدینگی باید انتظار رشد قیمت‌ها را نیز در آن داشته باشیم.رویکرد منفعت‌محور اما اندکی پیچیده‌تر است و باید در ترکیب با مفهوم هزینه/ فرصت اقتصادی مورد سنجش قرار گیرد.با اصلی‌‌ترین محور این رویکرد یعنی منفعت درآمدی آغاز می‌کنیم. درآمد ناشی از اجاره‌دهی واحد مسکونی، هنوز به‌واسطه جهش قیمتی ناشی از رشد مسکن طی یک سال و نیم اخیر، با میانگین تاریخی آن و نرخ هزینه/ فرصت منطقی اقتصادی فاصله بسیار دارد. با توجه به وضعیت درآمدی خانوارها و پیشبینی میزان رشد نرخ اجاره به قیمت مسکن، ناشی از رشد درآمد (با توجه به شرایط نامطلوب رشد اقتصادی) و ایجاد اولویت‌های هزینه‌ای دیگر برای خانوارها (سرمایه‌گذاری در دارایی‌های پوشش‌دهنده ریسک سیاسی کشور نظیر ارز و طلا) مدت‌ها زمان نیاز است تا نسبت اجاره به قیمت مسکن به درصدهای معقول و میانگین تاریخی خود بازگردد.
منفعت سرمایه‌ای: در شهرهای بزرگ رکود و شرایط بد اقتصادی که احتمال تشدید آن در سایه برخورد ایران و آمریکا می‌رود، اثرات بیشتری ایجاد کرده و با کاهش چشم‌اندازهای اقتصادی چشم‌انداز رشد قیمت مسکن در این مناطق بیشتر از شهرهای کوچک و کمتر تجاری، دچار ابهام و چالش می‌شود. این اثرپذیری در شهرهای کوچک هرچند کمتر است، اما به‌واسطه اثرگذاری سنتی رشد قیمت مسکن بر بازار شهرهای کوچک (ارزش‌گذاری نسبی) در این مناطق نیز رشد قیمت و کسب منفعت سرمایه‌ای با چالش مواجه می‌شود.
مشخصا در کوتاه‌مدت و با توجه به تشدید ریسک سیاسی، از جانب اشخاص با سطح ریسک‌پذیری پایین، احتمالا شاهد جهش عرضه مسکن به بازار فروش نقدی فوری و کاهش قیمت به نفع خریداران کاملا دست به نقد باشیم. فراتر از این مورد در کل میتوان اذعان کرد با توجه به شرایط اخیر نزد مردم و به‌ویژه اشخاص ریسک‌گریز، ارزش ویژه و اضافه‌ای برای اموال و دارایی‌های منقول (نسبت به اموال نامنقول نظیر ملک مسکونی) ایجاد می‌شود و این نیز به ضرر چشم‌انداز رشد قیمت مسکن است. از بعد منفعت رفاهی نیز با توجه به شرایط اقتصادی و به تبع آن کاهش امنیت شغلی و ثبات درآمدی، بعد امنیتی مسکن (رهایی از اجاره‌نشینی و پرداخت اجاره‌بهای ماهانه در شرایط نبود چشم‌انداز درآمدی کاملا پایدار) تشدید می‌شود، البته وقتی به مسکن بزرگ متراژ یا با کیفیت بالا و حتی لوکس می‌رسیم، سهم این نوع منفعت در ارزش ملک به شدت کاهش می‌یابد و این بعد منفعتی در مورد املاک کوچک یا ارزان قیمت (قدیمی ساز، حاشیه‌ای و...) اثرگذارتر خواهد بود.
در پاراگراف‌های پیشین دیدیم عوامل متعددی همزمان باعث فشارهای متضاد افزایشی و کاهشی بر ارزش ذاتی مسکن خواهند شد، اما در حوزه قیمتی چه انتظاری می‌توانیم از رابطه قیمت و ارزش ملک داشته باشیم، عموما پس از هر جهش شدید در قیمت مسکن و فاصله گرفتن سریع قیمت از ارزش ذاتی انتظار بر این است که اختلاف قیمت و ارزش ذاتی مسکن در مسیر کاهش قرار گیرد و افزایش در ارزش ذاتی مسکن اثرکمتری بر افزایش در قیمت‌ها داشته باشد. به بیان ساده اگر انتظار رشد ارزش ذاتی قیمت مسکن را داشته باشیم، رشد قیمت‌ها با شیب کمتری رخ داده و حتی ممکن است رشد قیمت خاصی نداشته باشیم، و در مقابل اگر اعتقاد به کاهش ارزش ذاتی داشته باشیم، احتمال افت قیمت واقعی (تعدیل قیمت بر مبنای نرخ تورم) و حتی قیمت اسمی مسکن دور از انتظار نیست.
ایجاد ابزار/ بازار پیشبینی نوسانات قیمت مسکن
ایجاد ابزارهای بورسی مبتنی بر معاملات آتی می‌تواند روشی برای پیشبینی موثر آینده قیمت مسکن باشد. ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات روی انواع املاک مسکونی، تجاری یا اداری در نقاط مختلف کشور و تعریف قراردادهای آتی بر مبنای واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها یک راهکار است. راهکار دیگر که خیلی سریع‌تر و در مقیاسی وسیع‌تر و بدون نیاز به بورس اوراق بهادار قابل اجرا است، ایجاد بازار داخلی پیشبینی است: بازار داخلی پیشبینی ایده‌ای جدید است برای پیشبینی میزان فروش، نتایج استراتژی‌های مختلف، پیشبینی قیمت‌ها و... در این بازار پیش‌بینی‌هایی توسط مدیران مطرح شده و این پیش‌بینی‌ها همچون کالایی واقعی توسط کارکنان یک شرکت یا دانشجویان یا محققان یک دانشگاه مورد مبادله قرار می‌گیرد. هر کالا (پیشبینی) که مشتری بیشتر و قیمت بالاتری کسب کند به‌عنوان پیشبینی معتبر برگزیده می‌شود. یا هر شخصی که پیشبینی وی با واقعیت قرابت نزدیک‌تری داشته باشد در پیش‌بینی‌های بعدی وزن بیشتری خواهد یافت و... در نهایت البته بازارهای پیشبینی بی‌نقص نیستند، اما اغلب از سایر مکانیزم‌های پیشبینی بهتر عمل می‌کنند. به همین خاطر است که برخی شرکت‌های تجاری نیز به استفاده از آنها روی آورده‌اند. اگر بخواهیم از دید دنیای دیجیتال (و بهره‌گیری از ظرفیت‌های موجود) به موضوع نگاه کنیم، هر پیشبینی و شرط‌بندی یک قرارداد هوشمند (smart contract) است که می‌تواند در بستر بلاکچین ایجاد شده و به‌راحتی مورد استفاده شرکت‌ها، مراکز پژوهشی و... قرار گرفته و در مقیاس وسیع و به شیوه‌های متنوع طراحی شود.
