الگوهای دولتی ساختوساز
متاسفانه، به‌دلیل وجود نرخ تورم ساختاری در اقتصاد ایران، روند کاهش نرخ مالکیت مسکن ادامه داشته است. افزایش نرخ تورم و نرخ ارز، از جمله متغیرهای تاثیر‌گذار در بخش مسکن هستند. طبق بررسی‌های صورت گرفته، حرکت نرخ تورم و قیمت ارز و مسکن تقریبا از الگوی مشابه پیروی می‌کند. در بازه زمانی۲۸ساله منتهی به سال ۹۸، میانگین رشد سالانه قیمت ارز و نرخ تورم حدود ۲۰ درصد و میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در شهر تهران ۲۴ درصد بوده است. در این مقاله، ضمن نگاه کلی به سیاست‌های تامین مسکن توسط بخش دولتی، مقایسه‌ای اجمالی در این برنامه‌ها و طرح‌ها صورت گرفته است. در بخش دیگری از این نوشته، پیشنهادهایی برای تقویت و تطبیق عرضه و تقاضای بخش مشخصی از جامعه هدف مسکن، ارائه شده است.
تقویت بخشی از عرضه مسکن:
تطبیق طرف تقاضا و عرضه بخش مسکن: یکی از مشکلات بخش مسکن، کندی عرضه مسکن در برابر تقاضای آن است. یعنی عرضه مسکن به بازار کمی پس از بالا رفتن تقاضای مسکن رخ می‌دهد و این ناهمخوانی در سیکل‌های رکود و رونق مسکن به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند. علاوه بر این فاصله زمانی، گاه عدم تطبیق در متراژ مورد تقاضا و عرضه واحد نیز مشاهده می‌شود.
از این‌رو با توجه به عدم تطبیق در عرضه و تقاضای مسکن، سوق‌دهی سازنده‌های مسکن به ساخت و عرضه خانه‌های مورد تقاضا می‌تواند بخشی از این فاصله را پوشش دهد. با توجه به نمودار ۲، آمار معاملات (تقاضای مسکن) و عرضه واحدهای مسکونی در تهران بین متراژ ۶۰ تا ۱۲۰ متر مطابقت دارد (۶۲ درصد معاملات و ۶۳ درصد عرضه). البته بخشی از این معاملات می‌تواند به سبب تقاضای سرمایه‌ای مسکن در این محدوده‌های قیمتی و متراژی باشد. طبق نمودار، به‌نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن مصرفی، خانه‌های زیر ۶۰ متر است که با عرضه واحدها با این متراژ، اختلاف زیادی دارد. بنابراین یکی از کارهای موثر سیاست‌گذار می‌تواند هدف‌گذاری واحدهای کوچک‌متراژ برای عرضه بیشتر با ارائه بسته‌های تشویقی باشد.
تقویت بخشی از تقاضای مسکن:
تسهیلات مسکن: با توجه به افزایش شدید قیمت و کاهش قدرت خرید مسکن برای خانوارها، درحال‌حاضر نسبت تسهیلات به قیمت مسکن با قیمت متوسط در منطقه میانه شهری مثل تهران، بسیار ناچیز شده است. بنابراین افزایش تسهیلات بانکی توسط بانک‌ها با در نظر گرفتن استطاعت در پرداخت اقساط می‌تواند توانایی خرید خانه را در طبقه متوسط مستاجر کمی بالا ببرد.
افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و بی‌ثباتی در بازار مسکن و متعاقب آن، فشار افکار عمومی در سطوح مختلف، سیاست‌گذار را بر آن می‌دارد تا در کاهش این التهاب‌ها قدمی هرچند کم‌اثر بردارد. طرح‌های مسکن مهر و مسکن ملی را می‌توان از برنامه‌های دولت در تامین مسکن خانوارها برشمرد.
فارغ از ارزش‌داوری رویکردها و اقدام‌های دولت‌ها برای تامین مسکن، هدف نگارنده طرح موضوع انواع مدل‌های تامین مسکن است. امید است در ادامه، آسیب‌شناسی این طرح‌ها و پیشنهاد بهینه توسط کارشناسان و صاحب‌نظران بخش مسکن، قدمی در پیشبرد تامین مسکن خانوارهای نیازمند باشد.
مقایسه مدل تامین مسکن دولت‌های دهم، یازدهم و دوازدهم:
مسکن مهر- ساخت مسکن در بیرون شهرها: بنای اصلی مسکن مهر بر این امر مبتنی است که ارزش زمین، بخش قابل‌توجهی از هزینه تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این سهم در کل کشور در دوره ۳۵ساله برابر ۴۰ درصد و در دهه اخیر برابر ۵۰ درصد بوده است. همچنین در تهران این سهم به حدود ۶۰ تا ۸۰ درصد بالغ می‌شود؛ بنابراین با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام‌شده مسکن، می‌توان تا حدود زیادی هزینه مسکن را کاهش داد. در مدل دولت دهم که مکان‌یابی و انجام طرح در بیرون شهرها کلید خورد، اگرچه به سبب فاصله دورتر از شهر، زمین ارزان یا رایگان بود، ولی واحدهای مسکونی، فاقد خدمات سکونت بود. به عبارتی مسکن، فاقد سرانه‌هایی همچون فضای سبز، پلیس، درمانگاه و مدرسه، راه، مسجد و سایر خدمات زیربنایی و روبنایی بود. یعنی مسکن ساخته میشد و به دنبال آن تامین خدمات صورت می‌گرفت. این تامین خدمات برای دولت هزینه‌های گزافی را به‌دنبال داشت. به تعبیری، اگرچه هزینه تامین مسکن در بیرون شهر با رویکرد حذف قیمت زمین، پایین آمد، ولی از طرفی تامین خدمات در این محدوده‌ها هزینه‌بر بود. همچنین در این طرح علاوه بر هزینه‌های مالی و اجتماعی، دولت سوبسیدهایی را برای سکونت در بیرون شهرها پرداخت می‌کرد.
رویکردها در دولت یازدهم و دوازدهم: دولت یازدهم در بدو امر، با نقد مسکن مهر، پیشنهاد ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده را مطرح کرد. در ادامه طرح مسکن دولتی و اجتماعی و ملی از برنامه‌های این دولت برای جبران کسری مسکن بود. این طرح‌ها در قالب دو برنامه ساخت مسکن درون شهرها و در حرایم شهرها قابل تفکیک است.
دولت یازدهم-ساختوساز در داخل شهرها: طرح ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده بر این فرض مبتنی بود که با توجه به اینکه در مناطق بافت‌های فرسوده، خدمات سکونت (هر چند کمتر از استاندارد شهری) وجود دارد، بخشی از متقاضیان واقعی مسکن خانه‌دار خواهند شد. در این مدل، رویکرد توسعه درون‌زای شهری مد‌نظر قرار گرفت و هدف طرح، هم نوسازی و بهسازی فضاهای ناکارآمد و هم تامین مسکن برای دهک‌های هدف بود. بنابراین از جمله مزیت‌های این طرح، وجود خدمات سکونت در محله‌های همجوار، تقاضای سکونت به‌دلیل دسترسی‌ها و رعایت شأنیت سکونت برای جامعه هدف را می‌توان برشمرد. البته اگرچه هزینه‌های تامین خدمات سکونت در این طرح حداقل بود، ولی هزینه‌های تملک زمین، ریزدانه بودن واحدها
(نمودار ۳)، تراکم بالای سکونت در این محدوده‌ها و سخت و زمان‌بر بودن فرآیند نوسازی و بهسازی، از جمله چالش‌های آن محسوب میشد. شاهد این ادعا، نوسازی کمتر از ۲۰ درصدی در کشور از سال ۱۳۸۴ تاکنون است. این در حالی‌است که دولت از برنامه چهارم موظف به نوسازی سالانه ۱۰ درصد بافت‌های فرسوده شده است. یعنی ظرف مدت ۱۰ سال بافت‌های فرسوده باید به‌طور کامل نوسازی میشد.
دولت دوازدهم: توجه بیشتر به ساختوساز در حریم و حومه کلان‌شهرها:
در خرداد سال ۹۹ آقای روحانی به وزیر راه و شهرسازی دستور داد ساختوساز مسکن برای دهک‌های ۲ تا ۷، در حریم شهرهای بزرگ و تهران صورت گیرد. در این راستا، دستگاه‌های دولتی موظف شدند زمین‌های تحت مالکیت خود را به پیشبرد این امر اختصاص دهند. در این طرح حوزه‌های متصل شهری، یعنی زمین‌های واقع در حریم و مرزهای مناطق بلافصل شهری برای احداث مسکن جانمایی خواهد شد. از مزیت‌های این طرح می‌توان به نزدیکی این واحدها به شهرها و داشتن دسترسی اشاره کرد. با توجه به ابهام در این طرح، می‌توان به مشکلاتی از جمله عدم واگذاری زمین‌های تحت مالکیت دستگاه‌های دولتی و سایر نهادها برای ساخت شهرک‌ها، کمبود منابع مالی دولت، عدم توفیق دولت در به انجام رساندن این طرح(با توجه به سال آخر دولت) و مغایرت با طرح‌ها و اسناد بالادستی شهر حرایم و محدوده‌های شهری، اشاره کرد.
نتیجه‌گیری:
۱- با توجه به تغییر در رویکردها و سیاست‌های دولتی و نیزکُندی در فرآیند برنامه تا اقدام، بهتر است از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی و توسعه‌گران بخش مسکن در این زمینه استفاده کرد. ساخت مسکن باید توسط مردم و با مشارکت بخش‌خصوصی انجام گیرد و دولت باید در تسهیل این کار کمک کند.
۲- مورد هدف قرار دادن بخشی از جامعه هدف مسکن می‌تواند تمرکز مجریان طرح تامین مسکن را بالاتر برده و برنامه‌ها را به سرانجام برساند.
۳- تقویت بخشی از عرضه و تقاضای مسکن با ارائه مدل‌ها و برنامه‌ها در حوزه‌های مدیریت، اجرا و تامین مالی، در بازه‌های زمانی میان‌مدت می‌تواند بخشی از دغدغه دولت را در تامین مسکن مرتفع کند.
۴- درکنار دغدغه‌مندی در بخش مسکن، از سیاست‌های اشتباه همچون قیمت‌گذاری‌های دستوری، صدور بخش‌نامه‌های بی‌نتیجه و توزیع رانت در سایر بازارها پرهیز کند.
