سیاست‌گذاری چند وجهی
در کنار تاکید قانون اساسی، طرح‌ها و برنامه‌های بسیاری در ادوار مختلف، با هدف تامین آرامش ذهنی شهروندان در حوزه مسکن توسط دولتمردان اجرا شده، اما گلایه اخیر رئیس محترم جمهور از «روند کُند بازسازی و بهسازی مسکن به ویژه در بافت‌های فرسوده شهری»، طرح دو فوریتی پیشنهادی مجلس برای ساخت ۶ میلیون مسکن و اوضاع نابسامان و قیمت‌های نجومی‌مسکن، همه و همه، نشان از عدم توفیق سیاستگذاریهای ما در طی سالیان گذشته دارد.
مشکلات مربوط به تامین و مدیریت قیمت مسکن، تقریبا در همه کشورها وجود داشته یا دارد، اما بسیاری از کشورها با سیاستگذاریهای درست و هوشمندانه، این تهدید را به فرصت تبدیل کرده و معضلات خود را با روش‌های مختلف، کاهش یا از بین برده‌اند. بنابراین این مساله، صرفا محدود به کشور ما نیست؛ اما پیامد راهبردهای اتخاذ شده در این حوزه به گونه‌ای بوده که بالاترین مقام اجرایی کشور نیز اعتراف به شکست طرح‌ها در بخش مسکن کرده است و بهای سنگین این ناکامی را نسلی می‌دهد که دیگر خانه‌دار شدن و حتی اجاره‌نشینی، از آمال زندگی او به شمار می‌آید. در وضعیت کنونی بسیاری از جوانان دیگر عطای ازدواج را به لقایش بخشیده و برخی هم کانکس و چادرخواب شده‌اند. بر همگان آشکار است که کیفیت اسکان بر کیفیت زندگی جوامع، تاثیر مستقیم دارد. در مسیر زندگی افراد، اسکان و خانواده با یکدیگر در ارتباط بوده و اگر چرخ مَسکن بلنگد، بنیان تشکیل خانواده هم متزلزل خواهد شد و وقتی خانواده‌ای در کار نباشد، تعلق خاطر‌ها کمرنگ و پیامد آن اضمحلال جامعه و همچنین کاهش شدید رشد جمعیت در طی سال‌های آتی خواهد بود.
با بررسی سیر تحولات و راهبردهای پیشنهادی در بخش مسکن، شاهد آن هستیم که در هر دوره‌ای، دولت‌ها و قانون‌گذاران به دنبال اختراع چرخ هستند و این درحالی است که اگر به اقدامات انجام شده و در حال انجام، بدون تعصب نگاه شود، می‌توان با ارزیابی و اصلاح روند پیشین، موفق‌تر عمل کرد. طرح مسکن مهر با آن همه هزینه و اعتباری که برایش شد، می‌توانست به جای توقف یا کند شدن مراحل اجرایی آن، با انجام اصلاحاتی به سرانجام برسد. اگر می‌گوییم که نباید برویم در بیابان فاقد آب و برق، مسکن (مهر) احداث کنیم؛ باید بدانیم که بافت‌های فرسوده شهری، پدیده‌ای چندوجهی و میان‌بخشی هستند که دارای ابعاد قوی اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی، کالبدی، اجرایی و حتی فنی هستند. این محله‌ها در عین حالی که دارای ریشه‌های سکونتی بوده و واجد ارزش‌های غنی معماری و شهرسازی هستند، دارای مشکلات گسترده زیرساختی و روبنایی هستند. در بافت‌های فرسوده، مسائل اقتصادی و فرهنگی در هم تنیده است. اینکه بگوییم بافت فرسوده آماده احداث مسکن است و همه امکانات در این بافت‌ها فراهم است، نگاه درستی نیست، چراکه در وضع موجود نیز، سرانه‌ها و زیرساخت‌ها به قدر کفایت برای جمعیت ساکن این بافت‌ها فراهم نیست و در برخی از محله‌ها، شاهد جمعیت گریزی و تبدیل خانه‌ها به انبار هستیم.
اگرچه طرح اقدام ملی مسکن و مسکن مهر از لحاظ ماهیت با یکدیگر متفاوت است، اما همین که وجه اشتراک آنها دخالت دولت در ساخت و ساز است، باعث شده تا بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان حوزه مسکن، نگران تکرار تجربه تلخ دیگری باشند و با رویه گذشته این تدبیر نیز با روی کار آمدن دولت جدید به بی‌تدبیری متهم شده و سرنوشتی چون مسکن مهر پیدا کند.
با نیم‌نگاهی بر تجارب گذشته، عمده خلأ حوزه مسکن در پنج بخش به شرح زیر قابل بررسی است:
* تناسبی بین ساختار برنامه‌ها و طرح‌های پیشنهادی، با وضعیت واقعی زندگی مردم مشاهده نمی‌شود. مسکن در ایران، پیوند تنگاتنگی با سایر بخش‌ها، به ویژه اقتصاد و فرهنگ دارد. وقتی تعادل بین هریک از این بخش‌ها دچار نقصان شود، بر دیگری اثر گذاشته و تا زمانی که این تعادل ایجاد نشود؛ تکرار طرح‌های تجربه شده گذشته در صور مختلف، درمانگر نخواهد بود.
* تعدد قوانین و عدم به‌روزسانی آنها با نیازها، خواست‌ها و شرایط امروز اقتصاد و جامعه، راه را برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن ناهموار کرده است. بی‌توجهی به اثربخشی و کارآیی قوانین، چالش‌های جدی را در حوزه مسکن ایجاد کرده است. در بسیاری از موارد، ابهام قوانین، به گونه‌ای بوده که مجریان برداشت درستی از آن نداشته و راه برای سوداگری و دلالی باز شده است. سوداگری در بخش مسکن یعنی در شرایطی که بسیاری از مردم خانه ندارند، عده‌ای چند خانه داشته باشند و از طریق آن کسب سود کنند. سیاست‌های گذشته، مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده؛ این در حالی است که با تصویب قوانین و اجرای دقیق آن مسکن می‌توانست به یک کالای مصرفی کم‌بازده تبدیل شود. اگر مجری درک درستی از شرایط اقتصادی، اجتماعی و معیشت اکثریت جامعه داشته و بر این باور باشد که همه در یک کشتی، همسفر هستیم و هیچ برتری نسبت به هم نداریم، هیچ‌گاه اجرای قوانین ابتر نخواهند ماند و دستگاه متولی، مصالح عامه مردم را بر منفعت عده قلیلی اولویت نخواهد داد و دیگر نخواهیم پرسید که :«چرا قوانینی همچون ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که باید از سال 1395 اجرا می‌شده، تاکنون اجرایی نشده است؟»
* تسهیلات و بسته‌های تشویقی، عامل اصلی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده نبودند و نیستند، بلکه می‌توانند کاتالیزور باشند؛ که با شرایط فعلی اقتصاد، کارآیی لازم را ندارد. بازار سرمایه هوشمند است و اگر راهبردها به درستی تعریف شده باشند، پول مسیر خود را پیدا خواهد کرد. رکود و رونق ساخت و ساز، تابعی از جریان پولی و نقدینگی کشور است، هر زمان نقدینگی و منابع مالی به سمت ساخت و ساز و بخش مسکن سوق پیدا کند، بخش مسکن رونق می‌گیرد و اگر همان نقدینگی احساس امنیت نکند یا اینکه ببیند منافعی که انتظار دارد، برآورده نمی‌شود، به سمت سایر بازارها سوق پیدا خواهد کرد که نتیجه آن رکود بخش است.
* نبود یک برنامه جامع عملیاتی، دینامیک و همه‌جانبه نگر که مسیر تأمین، مدیریت و کنترل مسکن را به طور شفاف و روشن مشخص کرده و با تغییر مدیریت‌ها، لازم‌الاجرا باشد و قابلیت ارزیابی مداوم داشته باشد، خالی است.
* در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، دولت برای کنترل قیمت مسکن از ابزارهایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کند. این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود، اما این مهم عزم جدی را می‌طلبد و مستلزم یک اقدام عملی و شجاعانه است، چرا که سوداگران و دلالان مسکن نیز قوی و باهوش هستند.
با نیم‌نگاهی بر تجارب موفق و آثار ناشی از برنامه و طرح‌های گذشته، می‌توان به یک جمع‌بندی ساده رسید. دولت‌ها، مجریان خوبی برای طرح‌های اجرایی، خصوصا مسکن نیستند؛ بلکه دولت برای نجات اقتصاد و ایجاد تعادل در جامعه، باید نقش حاکمیتی خود برای حل مشکلات مربوط به تورم و اقتصاد ایفا کند و با سیاست‌گذاری و اتخاذ تصمیمات دقیق و هوشمندانه، سرمایه‌گذاران را به سرمایه‌گذاری در چرخه تولید و ساخت مسکن تشویق و بخش خصوصی را حمایت کند، چرا که هر زمان بخش خصوصی حمایت شده، در آن حوزه، موفقیت‌های بزرگی رقم خورده است.
پر واضح است که دولت‌ها باید مجریان خوبی برای اجرای قوانین باشند و در این میان قانون‌گذاران نیز همپای دولت‌ها، راه را بر عواملی که منتج به رانت، دلالی و سوداگری می‌شوند، ببندند و اگر چنین شود، دیگر شاهد چنین اوضاع نابسامانی در حوزه مسکن نخواهیم بود.
