میراث همیشگی دولت‌ها
اما به نظر می‌رسد فارغ از اثربخشی و تاثیرات این طرح، آن چیزی که باز هم در حال رفتن به حاشیه و فراموشی است، موضوع بازآفرینی شهری و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده است. طبق آمارها، حدود ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور داریم که بیش از ۲۰ میلیون نفر در این بافت‌ها سکونت دارند. این موضوع از جهت اجتماعی، ایمنی، اقتصادی و امنیتی، مسائل و تبعات خاص خودش را دارد و لزوم توجه به نوسازی و بهسازی این بافت‌ها نیز بارها مورد تاکید قرار گرفته است.
سوال اینجاست که چرا با وجود تلاش دولت‌های مختلف در این عرصه، هنوز این مشکل در کشور رفع نشده و از هر دولتی به دولت بعد به ارث می‌رسد؟ از دید من مهم‌ترین علتی که باعث این رخداد شده است، عدم توجه به جوانب مختلف نوسازی بافت‌های فرسوده است. برای بازآفرینی یک محله یا منطقه شهری، تنها نوسازی ساختمان‌ها نباید مد نظر قرار گیرد؛ بلکه این محله‌ها نیاز به امکانات و زیرساخت‌هایی مانند مدرسه، مراکز ورزشی، تفریحی، تجاری و ... دارند. بهتر نبود دولت به جای بسیاری از اقدامات انجام شده قبلی، برای مدت چند سال توزیع بودجه‌هایی مانند نوسازی مدارس را به نحوی تغییر می‌داد که مدارس این محلات از نظر فضای فیزیکی و امکانات توسعه می‌یافتند؟ همزمان با این مساله، احداث فضاهایی برای کسب و کار ساکنان این محلات (فضاهای تجاری و خدماتی مناسب با نیازسنجی دقیق و علمی)، احداث پارک‌ها، فضاهای تفریحی و فرهنگسراها، طبیعتا پس از ایجاد چنین امکاناتی و ارائه مشوق‌های لازم به سازندگان مسکن، با احداث ساختمان‌های نوساز و به روز، افرادی از این محله (که استطاعت خرید این خانه‌ها را داشتند) به محلات دیگر مهاجرت نکرده، بلکه افرادی از محله‌های دیگر نیز حاضر بودند به این محلات به چشم یک منطقه رو به توسعه نگاه کرده و به این مناطق نقل مکان کنند. این در حالی است که در حال حاضر حتی منازل مسکونی جدیدالاحداث در این محلات نیز به دلیل تقاضای پایین، با قیمت‌های نازلی (نسبت به سایر مناطق شهر) معامله می‌شوند. چنین رویکردی نیاز به یک برنامه همه‌جانبه در تمام دستگاه‌های کشور و اقدامات هماهنگ و همه‌جانبه دارد و هر چند وزارت راه و شهرسازی نقش پر رنگ‌تری در این زمینه دارد، اما به تنهایی کاری از پیش نخواهد برد.
مورد دیگری که بارها با آن مواجه بودیم، عدم توجه به اقتصاد پروژه در خصوص پروژه‌های تعریف شده از سوی شهرداری‌ها و نیز وزارت راه و شهرسازی است. در همین پروژه سیروس 2 تهران که با حضور وزیر راه و شهرسازی در دی ماه 1396 کلنگ خورد، نسبت بنای مفید به کل بنا آن قدر پایین بود که سازنده عملا امکان انتفاع اقتصادی از بنای ساخته شده را نداشت. این که دولت بخواهد الگوسازی کند منطقی و قابل درک است، اما مدت زیادی طول کشید تا مدیران وزارت راه و شهرسازی بپذیرند که با یک پروژه، یک محله متحول نخواهد شد و قیمت املاک در این محدوده نیز بالا نخواهد رفت. در چنین شرایطی، ساخت و ساز برای سازنده توجیه ندارد. به عبارت دیگر، پذیرش این که هزینه این الگوسازی باید بر عهده دولت باشد و نه سازنده بخش خصوصی، باعث از دست رفتن زمان زیادی شد.
از سوی دیگر در برخی دیگر از پروژه‌ها، نگاه کسب و کاری دولت و شهرداری‌ها، مانع از تعریف پروژه شده است. به عنوان مثال، در بسیاری از پروژه‌ها برای این که روی کاغذ منافع دولت تامین شود، فضاهای وسیع تجاری پیش‌بینی شده است، بدون این که نیازی به احداث این فضاها باشد. سازندگان بخش خصوصی نیز با علم به این موضوع، از ورود به این پروژه‌ها خودداری می‌کنند و در مواردی که این پروژه‌ها احداث می‌شوند نیز عدم تعریف صحیح، باعث تاثیرگذاری نه‌چندان مطلوب این طرح‌ها بر مناطق اطراف می‌شود. در برخی دیگر از پروژه‌ها نیز اصرار دولت بر تعیین قدرالسهم با قیمت کارشناسی زمین، باعث می‌شود که پروژه عملا از سوددهی خارج شود و سرمایه‌گذار تمایلی به ورود به آن نداشته باشد.
نبود زیرساخت‌های قانونی مناسب، عامل دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد. بسیاری از زمین‌های در اختیار شرکت بازآفرینی شهری ایران، با مشکلاتی مانند معارض یا سند مواجهند و همین موضوع، توانایی نهادهای دولتی و عمومی را برای نقش‌آفرینی در این بخش از بازار به شدت محدود کرده است. تصویب قوانین تسهیل کننده برای این بخش، میتواند باعث تسهیل این امر شود.
عدم ارائه بسیاری از مشوق‌های بافت فرسوده، عامل دیگری است که در بسیاری از موارد مانع پیشرفت این طرح‌ها شده است. در بسیاری از شهرها، شهرداری‌ها در عمل تخفیف‌ها و مشوق‌های لازم در خصوص این پروژه‌ها را به صورت کامل ارائه نمی‌کنند و بانک مسکن نیز چندین سال به دلیل عدم پرداخت یارانه سود توسط دولت، عملا سود تسهیلات این پروژه‌ها را با نرخ عادی محاسبه می‌کرد. عملا سازنده برای اینکه از امتیازات قانونی ساخت و ساز در بافت فرسوده بهره‌مند شود، باید از موانع زیادی عبور کند و همین موضوع نیز مانع ایجاد انگیزه در سازندگان برای فعالیت در این بافت‌ها می‌شود. به صورت خاص، تامین مالی ارزان قیمت، یکی از پارامترهایی است که برای سازندگان بسیار جذاب است، اما این مهم در سالیان گذشته همواره با چالش روبه‌رو بوده است. رفع همیشگی این چالش و اطمینان سازندگان از این که تسهیلات ارزان قیمت در چنین پروژه‌هایی در زمان کوتاهی به دستشان می‌رسد، میتواند عامل مهمی در ترغیب سازندگان به فعالیت در این بافت‌ها باشد.
اگر بخواهیم موارد فوق را جمع‌بندی کنیم، به نظر می‌رسد مهم‌ترین چیزی که اکنون نیاز است، نوعی هماهنگی در تمام دولت و حتی فراتر از دولت در قوای دیگر و نیز نهادهای دیگر اقتصادی کشور برای رفع این مشکل است. با روش فعلی، سال‌های آتی نیز باید یادداشت‌هایی بنویسیم که چرا در دولت‌های سیزدهم و چهاردهم موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده به نتایج از پیش تعیین شده نرسیده است و چه موانعی باعث این موضوع شده است!
