کم‌نوسان‌تر از سایر بازارها
در حد دانش نگارنده مدل‌های سنتی اقتصاد شهری به تنهایی برای توضیح ارزش‌یابی شدید و گسترده مسکن کشور در شرایط جاری کافی نیست، اما با بهره‌گیری از ادبیات اقتصاد کلان (به‌ویژه اقتصاد پولی) و دانش مالی (به‌طور خاص مدل‌های مبتنی بر حباب) می‌توان نورهایی بر این پدیده تاباند.
با توجه به گستردگی بی‌ثباتی سطح اسمی قیمت‌ها در بازارهای مختلف- از ارز و سهام گرفته تا خودرو و تخم‌مرغ- از منظر اقتصاد کلان می‌توان ریشه این نابسامانی را در تداوم رشد نقدینگی و افزایش حجم پول و همچنین نااطمینانی و انتظارات نامناسب یا مبهم نسبت به آینده جست‌وجو کرد. رشد نقدینگی سوخت لازم را برای روشن نگه‌داشتن شعله داغ بازارهای مختلف فراهم می‌کند. از یکسو تکیه بر سازوکارهای سنتی تامین مالی طرح‌های عمومی و مستقل نبودن بانک‌مرکزی با رشد مداوم نقدینگی به‌طور پیوسته سوخت اشتعال قیمت‌ها را در بازار کالاهای مختلف فراهم می‌کند- به‌ویژه آنکه در شرایط فعلی اقتصاد نفتی ایران و دولت به بخش مهمی از درآمدهای ارزی نفتی دسترسی ندارند- از دیگر سو، شرایط مالی و بانکی کشور نیز به‌گونه‌ای است که بخش مهمی از نقدینگی به پول تبدیل شده است، حجم پول در خرداد 1399 نسبت به خرداد سال قبل بیش از 61 درصد افزایش یافته است، درحالی‌که حجم شبه‌پول- جزء دیگر نقدینگی- در همین مدت کمتر از 30 درصد رشد کرده است. با توجه به آنکه پول تاثیر زودهنگامی بر تورم در کلیه بازارها دارد، تلاطم قیمت‌ها در بازارهای مختلف کاملا منطقی به‌نظر می‌رسد.
روی دیگر این سکه، هجوم برندگان بازی جمع‌صفر رسیدن بازارهای مختلف به تعادل قیمتی، به بازار دارایی‌های مختلف برای بازآرایی ترکیب سبد دارایی و حفظ ارزش ثروت گردآوری‌شده است. به‌طور خاص با توجه به توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور در این حوزه، گزینه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، با امید کاهش ریسک سبد دارایی‌ها و ارزش‌یابی املاک در آینده، موجب هدایت بخشی از نقدینگی به بازار مسکن می‌شود. توجه شود که بخش مسکن به‌طور سنتی در بسیاری از اقتصادها گزینه مناسبی برای حفظ ارزش دارایی به‌شمار می‌رود. مشابه چنین رفتاری در چین (ناشی از بروز طبقه‌ای از کارآفرینان تازه ثروتمندشده) رشدهای بلندمدت چشمگیری را در بازار مسکن شهرهای عمده این کشور رقم زد. به‌نظر می‌رسد امروز مشابه همین رفتار را در بازه‌ای به‌مراتب کوتاه‌تر در بازار مسکن ایران شاهد هستیم.
در یکی، دو سال اخیر سطح زیربنای واحدهای کوچک و متوسط در شهر تهران روندی کاهشی و عمربناهای معامله‌شده روندی افزایشی از خود نشان می‌دهد، این دو علامت را (در کنار کاهش میزان معاملات) می‌توان نشانه‌های ضعف تقاضای اقشار با درآمد کم و متوسط در بازار مسکن (ناشی از عملکرد نامناسب اقتصاد کلان و کاهش قدرت خرید خانوارها) دانست. در مقابل، افزایش چشمگیر بهای مسکن در مدتی کوتاه (چند ماه اخیر) و هم‌راستا با بازارهای ارز، خودرو و... را می‌توان نشانه‌ای از ورود نقدینگی به این بازارها و تلاش برای حفظ ارزش ثروت دانست.
از منظر مالی، هرچند باتوجه به اصطکاک‌های مختلف بازار مسکن (همچون نقدشوندگی پایین و دشواری فروش عاریتی (short-sell)، ناهمگنی شدید املاک، حضور گسترده سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و اطلاعات محدود درباره ارزش جاری دارایی) نتایج و پیش‌بینی‌های مدل‌های مبتنی بر دانش مالی به‌تنهایی و به‌طور کامل برای توضیح دقیق رفتارها در بازار مسکن قابل اتکا نیست، اما به هر حال مبنای مناسبی برای تحلیل به‌دست می‌دهد.
مقاله تاثیرگذار پوتربا (1984) و ادبیات گسترده‌ای که بر مبنای آن شکل گرفته است، با رویکردی مبتنی بر دارایی، بهای مسکن را برابر با ارزش «مورد انتظار» ناشی از تنزیل جریان برون‌زای مزایای ناشی از مالکیت خانه برمی‌شمرد. در بررسی‌‌های تجربی این مزایا را یا مرتبط با درآمد اجاره یا مرتبط با مزایای درآمدی و رفاهی ناشی از سکونت در منطقه‌ای خاص در نظر می‌گیرند. براساس این مدل مقادیر بالای «نسبت بها به اجاره» را که در شرایط فعلی در بازار مسکن مشاهده می‌شود می‌توان به انتظار افزایش بهای مسکن در آینده (عایدی سرمایه انتظاری بالا) نسبت داد. نکته مهم آن است که چنانچه به هر دلیلی این عایدی سرمایه محقق نشود و فعالان بازار انتظارات خود را تصحیح کنند، امکان کاهش بهای مسکن (با توجه به نکاتی که در قسمت‌های بعدی همین نوشتار مورد اشاره قرار گرفته است) وجود دارد.
در چارچوب علم مالی، از زاویه‌ای دیگر نیز می‌توان به افزایش اخیر بهای مسکن نگریست. از منظر تئوری، مدل‌های متنوع شکل‌گیری حباب در بازار مسکن قادر به بازتولید رشدهای شدید در بازار دارایی خاص مسکن نیز هستند، اما مساله آن است که در این بازار خاص، عرضه همه‌جا بی‌کشش نیست. به بیان دیگر چنانچه این رشد مبتنی بر حباب (در معنای انحراف از ارزش بنیادین) باشد، همان‌گونه که گلیزر، گیورکو و سیز (2008) بحث می‌کنند با بزرگ شدن حباب تمایل سازندگان به ساخت افزایش می‌یابد و واحدهای بیشتری به بازار عرضه می‌شوند. به‌علاوه متقاضیان باید از عهده خرید این دارایی متورم‌شده برآیند. بنابراین در بازارها و مناطقی که عرضه بی‌کشش نیست، گزینه دوام رشدهای حبابی شدید در بلندمدت بسیار نامحتمل است. هرچند با توجه به خصوصیات بازار مسکن (به‌ویژه مقاومت مالکان در برابر کاهش بهای اسمی) تعدیل قیمت‌ها می‌تواند خود را به شکل ثبات نسبی قیمت‌های اسمی و افزایش سطح قیمت‌های اسمی (تورم عمومی) در بازار سایر کالاها و خدمات نشان دهد.
نکته مهم آن است که زمان وقوع چنین چرخشی در بازار از پیش قابل شناسایی و پیش‌بینی نیست. به‌نظر می‌رسد مشاهده تغییر و بهبود عملی در سیاست‌گذاری کلان اقتصادی کشور عاملی است که می‌تواند با بهبود انتظارات در فضای کلان اقتصادی و کاهش نااطمینانی فضای مناسب‌تری برای رشد اقتصادی و کاهش تلاطم‌های قیمتی در میان‌مدت (و بنابراین بستر مناسبی برای رشد پایدار بخش مسکن) فراهم کند.
به‌علاوه روابط بین‌المللی و به‌طور خاص نتیجه انتخابات ایالات‌متحده نیز عامل دیگری است که ممکن است بر فروش نفت و مراودات مالی ایران و جهان تاثیرگذار باشد و بنابراین می‌تواند تاثیر مستقیمی بر کسری بودجه، تورم و نرخ ارز کشور برجای بگذارد، هرچند حتی با فرض بعید رفع کامل تحریم‌های ظالمانه فعلی، در صورت حفظ سازوکارهای اقتصادی کنونی و عدم اصلاح رویکردهای جاری، رشدهای اقتصادی احتمالی بی‌کیفیت، ناپایدار و شانسی (برون‌زا) خواهد بود.
آنچه بیان شد گویای دشواری پیش‌بینی تحولات بازار مسکن و شدت اثرگذاری متغیرهای کلان اقتصادی بر این بازار است. در مجموع از نظر نگارنده محتمل‌ترین گزینه در آینده نزدیک، دنباله‌روی مسکن از تحولات اقتصاد کلان و هم‌حرکتی باوقفه این بازار با بازار دارایی‌هایی چون ارز است، هرچند باتوجه به ضعف تقاضای مصرفی در شرایط فعلی و اصطکاک‌های بازار مسکن انتظار آن است که شدت تغییرات در این بازار کمتر از بازار سایر دارایی‌ها باشد.
