غیبت سیاست‌های منطقه‌ای
در مباحث مسکن به‌ویژه مباحث مربوط به نحوه تخصیص مسکن، «نیاز» مفهومی کانونی و اصلی است. نیاز مبتنی بر استطاعت است و به‌طور مستقیم در تضاد با ایده تامین بازاری است. اما در جهانی که اصل حق انتخاب در بسیاری از بخش‌های زندگی انسان مستولی است، دیدگاه اخیر می‌تواند نوعی بنده‌نوازی (رفتار اربابی) بوده و حتی غیرقابل پذیرش باشد. مردم می‌توانند نوع پوشش، نوع غذا، نوع ارتباط و تعاملات خود را انتخاب کنند. همچنین آنان می‌توانند انتخاب کنند چه چیزی تماشا کنند و به چه کسی رای دهند. پس چرا نمی‌توانند مکان زیست خود را انتخاب کنند؟ اگر مردم قادرند لباس خود را از مغازه تهیه کنند پس چرا نتوانند مسکن خود را از مغازه (بنگاه املاک) تهیه کنند؟ در سراسر جهان توسعه‌یافته یک چرخش کلی به‌سوی ساختارهای مشتری محور وجود دارد. از این‌رو توجه به نیاز مبتنی بر انتخاب در جهان امروز حاکم شده است. بسیاری از کشورها تمایل دارند، یارانه‌های طرف تقاضا را به خانواده‌ها پرداخت کنند. زمانی که یارانه به خود خانواده پرداخت می‌شود آن خانواده آزادی عمل بیشتری پیدا می‌کند و می‌تواند به‌طور فعال آنچه که باب میل اوست را انتخاب کند. در حقیقت خانواده به‌جای اینکه منتظر مسکن تحمیلی باشد، بر اساس معیارهای خود اقدام به تامین مسکن می‌کند. منظور از مسکن تحمیلی مسکنی است که خود خانواده در فرآیند تامین و تخصیص آن نقشی نداشته و دیگران بر اساس سلایق خود آن را تهیه کرده‌اند. درمجموع پرداخت یارانه به خانواده باعث می‌شود آن خانواده مسکن دلپسند و مناسب خود را انتخاب کند. این یارانه از پرداخت یارانه مستقیم مسکن،تسهیلات ارزان قیمت تا یارانه زمین وخدمات را پوشش می‌دهد. شرایط بازار مسکن ایران به گونه‌ای شده که نیازها با انتخاب پاسخ داده نمی‌شود. نیاز یک امر محلی است واز مکانی به مکان دیگر متفاوت است. نیاز با تقاضا فرق دارد. نیاز به‌عنوان یک دیدگاه مطرح می‌شود. نیاز زمانی مطرح می‌شود که در یک مکان و زمان به‌جای انتخاب فردی و ملاحظات تجاری، معیارهای اجتماعی تسلط پیدا کند. سیاست‌های ابلاغی مسکن در جهت پاسخ به نیاز عمدتا ملاحظات تجاری و سیاسی را مدنظر قرار می‌دهند.
مثالی مشخص: در 31 استان کشور مطالعات آمایش استانی انجام می‌شود و زمانی که سیاست‌گذاری مسکن مطرح می‌شود 31 استان کنار رفته و یک معاونت وزارتی برای کل کشور نسخه واحد می‌پیچد. تفاوتی در شیوه تخصیص در 31 استان دیده نمی‌شود، در واقع مدیر استانی از استاندار تا مدیر کل فقط مجری تصمیم واحدی هستند که در مرکز گرفته می‌شود و کوچک‌ترین نوآوری یا ابتکار استانی با تیغ برنده دستگاه نظارتی روبه‌رو می‌شود که تخطی از قانون شده است. این مقدمه را گفتیم که بگوییم مسکن یک نیاز محلی است واگر نگاه محلی نداشته باشیم تعادلی بین نیاز وانتخاب وجود نخواهد داشت. چرخش از نیاز به سمت انتخاب مورد تاکید است. اما این تاکید چه دلیلی می‌تواند داشته باشد؟ هدف از این امر نشان دادن تغییر جایگاه مستاجر (نیازمند به مسکن) و مالک (دارنده مسکن که می‌تواند دولت یا بخش خصوصی باشد) است. به این معنا که در گذشته مالک ارجحیت داشت اما امروزه مستاجر در اولویت است. دیدگاه‌های مختلفی راجع به افراد نیازمند وجود دارد. بر مبنای یکی از این دیدگاه‌ها ساخت مسکن بهترین روش برای مساعدت با افراد نیازمند است. اما به‌جای این دیدگاه روش دیگری پیشنهاد می‌شود. بدین صورت که باید بستری فراهم آید تا درآمد افراد نیازمند افزایش یابد؛ زیرا با افزایش درآمد قدرت خرید مسکن مناسب نیز افزایش می‌یابد. درمجموع باید بر توانایی افراد در تصمیم‌گیری‌های شخصی تاکید بیشتری داشته باشیم. پیشی گرفتن تقاضا از عرضه جزو ماهیت بازار مسکن بوده و درواقع ممکن است در بازار عرضه از تقاضا عقب بماند. نوسانات تقاضا بسیار راحت‌تر از عرضه بوده و بنابراین افزایش تقاضا، افزایش فوری عرضه را به دنبال ندارد و به بیان بهتر نمی‌تواند به‌سرعت عرضه را تحریک کند. ازآنجایی‌که افزایش تقاضا نمی‌تواند سریعا افزایش عرضه را در پی داشته باشد لذا تاثیر خود را به طرق دیگر اعمال می‌کند. تاثیر افزایش تقاضا مستقیما در افزایش قیمت مسکن جلوه می‌کند. زمانی که تقاضا از عرضه پیشی گرفت وضعیتی به وجود می‌آید که از آن با عنوان تقاضای نامعقول یا تقاضای ناپاک یاد می‌کنند. در بازارهای معمولی افزایش قیمت منجر به کاهش تقاضا خواهد شد. اما این وضعیت در بازارهای مسکن متفاوت است؛ به‌طوری‌که به‌موازات افزایش تقاضا، قیمت نیز افزایش می‌یابد. افزایش تقاضا ممکن است غیرعادی جلوه کند. اما خانوارها دلیل بسیار پیش پا افتاده‌ای برای آن دارند: با توجه به روند صعودی قیمت‌ها، انتظار می‌رود در آینده نیز قیمت‌ها همچنان به سیر صعودی خود ادامه دهند. لذا اگر امروز مسکن خریداری شود نسبت به فردا مقرون‌به‌صرفه‌تر است. درواقع خانوارها افزایش تقاضا را توجیه می‌کنند و معتقدند که با گذشت زمان، مسکن همچنان گران‌تر خواهد شد و بنابراین پیشبرد سریع برنامه‌های خرید یا نقل مکان کاملا منطقی است. از این‌رو خانوارها گذشته بازار مسکن را فراموش می‌کنند. آنها فراموش می‌کنند که در گذشته پس از هر رونقی (افزایش قیمت) یک رکودی (شاید سقوط قیمت) هم اتفاق افتاده است و معتقدند که افزایش قیمت مسکن یک پدیده دائمی بوده و در بعد زمان باقی خواهد ماند.در جامعه ایران داشتن مسکن بر اساس این دیدگاه یک ارزش ذاتی است وتقاضای انباشته به دلایل متعدد از جمله ویژگی‌های جمعیت شناختی دهه 60 وتاثیر نسلی آن، نبود چشم‌انداز مشخص در سیاست‌های مسکن (از جمله تعطیلی ساخت‌وساز دولتی و عدم تخصیص منابع در 5 سال اول دولت سرکار) همواره از عرضه پیشی گرفته است. تقاضای مسکن همراه با افزایش قیمت، کاهش تقاضا را به دنبال نداشته است واثرات افزایشی بر قیمت داشته است وما بیشترین رونق خرید وفروش را در زمان افزایش قیمت مسکن شاهد بوده‌ایم. از این‌رو تا یارانه‌های دولتی به جای ساخت مسکن عمومی (منظور ساخت یکسان در همه نقاط بر اساس ثبت‌نام) به سمت توانمند‌سازی پس انداز خانوار بر مبنای نیاز وانتخاب حرکت نکند ما با افزایشی نظیرچند سال گذشته روبه‌رو خواهیم بود. حال به این وضعیت ورود سرمایه‌های سرگردان از سایر بخش‌ها در ایام خاص مثلا رکود تولید ورکود بورس را اگر اضافه کنیم مساله پیچیده‌تر هم خواهد شد. مسکن ماهیتا و ذاتا محلی است، سیستم‌های مسکن به منابع مالی بلندمدت و در دسترس وابسته هستند، اما باید توجه داشته باشیم که مسکن به یک شبکه مالی جهانی نیز وابسته است و از اتفاقات آن تاثیر می‌پذیرد. محرک اصلی ساخت‌وساز و توسعه مسکن، تقاضا و ارزیابی نیاز آتی مسکن است. بدیهی است که تقاضا را می‌توان به‌راحتی با توجه به سیگنال‌های قیمت و سایر معیارها شناسایی کرد، اما نیازهای آتی به فرضیات خاص در مورد تقاضای مستمر و تغییرات جمعیت بستگی دارد.
