دو سناریوی پیش رو
بخش مسکن از جمله بخش‌های اقتصادی است که در عموم کشورها با نوسان و دوره‌های رونق و رکود مواجه است. ولی در ایران به دلایل مختلف از جمله بالا بودن نرخ تورم عمومی، بروز شوک‌های ناگهانی در متغیرهای کلان اقتصادی، نامناسب بودن فضای کسب‌وکار و وجود فضای سوداگرانه و... بازار مسکن با ادوار تجاری و نوسانات شدیدتری همراه است و قیمت مسکن، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و میزان تقاضای موثر مسکن با تغییرات قابل‌توجهی روبه‌رو می‌شوند.
بررسی‌ها از روند تحولات بازار مسکن کشور طی یک و نیم دهه اخیر نشان می‌دهد در سال ۸۶ و ۸۷ بنا‌به دلایل مختلف، قیمت مسکن حدود ۸۰ درصد افزایش یافت و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این سال و سال ۱۳۸۷ با جهش قابل‌توجه (به قیمت ثابت حدود ۷۲ درصد طی دو سال) و شکست ساختاری مواجه شد و این روند افزایش قیمت تا سال ۱۳۹۲ ادامه یافت؛ به‌طوری‌که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۲ نسبت به سال ۱۳۸۵ حدود ۵ برابر شد و سرمایه‌گذاری نیز همواره در سطوح بالا باقی ماند. ولی از سال ۱۳۹۲ از یک طرف با ایجاد رکود در کل اقتصاد و کاهش توان اقتصادی خانوار و از طرف دیگر به‌دلیل حجم زیاد واحدهای مسکونی خالی و قفل شدن منابع در این واحدها و به تبع آن کاهش توان سرمایه‌گذاری مجدد سازندگان، بازار مسکن وارد دوره رکود (و به عبارت دیگر دوره تعدیل) شد. نکته قابل‌تامل این است که ورود بازار مسکن به دوره رکود از سال ۱۳۹۲، هر چند در راستای ایجاد تعدیل در بخش مسکن روی داد و تا پایان سال ۱۳۹۵ رکود در سرمایه‌گذاری در این بازار ادامه داشت؛ اما از اواسط سال 96، مجددا دوره رشد قیمت‌ها آغاز شد و تاکنون ادامه پیدا کرده است.
اولین نکته از بررسی و مقایسه این دوره‌ها، تفاوت اساسی دوره رونق و جهش قیمت‌های اخیر با دوره‌های گذشته است. به‌طوری‌که آخرین موج قیمتی که در بازار مسکن از سال 96 آغاز شد و تاکنون به طول انجامیده، از برخی زوایا متفاوت از دوره‌های پیشین جهش قیمت مسکن است. از پیش از انقلاب اسلامی و بعد از بروز اولین شوک نفتی در سال 1973، به یک اقتصاد نفتی تبدیل شدیم و علائم بیماری هلندی در بخش‌های مختلف اقتصاد بروز پیدا کرد و منجر به رشد مداوم نقدینگی در اقتصاد کشور شد. این بیماری در بازار مسکن نیز به دوره‌های پرنوسان قیمتی تبدیل شد. به‌طوری‌که به تناوب در کشور شاهد دوره‌های جهش قیمت مسکن بودیم که بعد با دوره‌های ثبات نسبی قیمت اسمی دنبال شده است. به این معنی که قیمت اسمی مسکن ثابت بوده، درحالی‌که تورم عمومی کشور درحال رشد بوده است. رشد تورم عمومی کشور خود عاملی برای تعدیل تدریجی قیمت واقعی مسکن بود. این موضوع که چرا تعدیل قیمت مسکن به این شکل در دوره‌های مختلف رخ داد، ریشه در انتظارات این بازار دارد. بازار مسکن چند ویژگی منحصربه‌فرد نسبت به سایر بازارهای دارایی دارد. این بازار محلی، ناهمگن و بخش‌بندی‌های مختلف دارد. در عین حال بازیگران هر دو طرف این بازار شامل تقاضا و عرضه عمدتا فعالان غیرحرفه‌ای(برخلاف بازار مسکن شهرهای توسعه یافته دنیا) هستند که متاثر از شرایط اقتصادی کلان کشور، در طول زندگی خود به دفعات محدودی به این بازار وارد می‌شوند. با فرض چنین ویژگی‌هایی، رفتار فعالان بازار مسکن قابل‌توجه است. ذکر یک مثال در ارائه تصویر دقیق از چگونگی عملکرد فعالان این بازار کمک می‌کند. مالک یک واحد مسکونی را تصور کنید که اعتقاد دارد واحد مسکونی تحت مالکیت وی مترمربعی 25 میلیون تومان در شهر تهران ارزش دارد. بررسی‌های اولیه نیز مشخص می‌کند که قیمت پیشنهادی اولیه مالک با واقعیت‌های موجود در بازار و میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران تطابق دارد. در چنین وضعیتی اگر مالک این واحد مسکونی اطلاع پیداکند مالک دیگری یک واحد مسکونی مشابه را مترمربعی 27 میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده است، در تصمیم برای فروش با قیمت پیشنهادی اولیه تردید خواهد کرد. چراکه این فعال غیرحرفه‌ای بازار مسکن، این شک را پیدا می‌کند که اگر با قیمت پیشنهادی اولیه ملک خود را به فروش برساند، دچار زیان اقتصادی خواهد شد. از این رو حتی این آمادگی را دارد که با کمی انتظار و عقب‌نشینی از فروش فوری ملک خود، با قیمت پیشنهادی واحد مسکونی مشابه یعنی مترمربعی 27 میلیون تومان، ملک خود را به فروش برساند. اما اینکه چرا روند بازار مسکن در دوره جهش اخیر قیمت مسکن نسبت به دوره‌های گذشته متفاوت است، مربوط به واکنش متقاضیان نسبت به جهش قیمت در بازار می‌شود. بررسی روند دوره‌های گذشته حاکی از آن است که طی دهه‌های همزمان با جهش قیمت‌ها، حجم معاملات در مناطق مختلف شهری با افزایش همراه می‌شد. این درحالی است که در دوره اخیر، چنین رفتاری از سوی متقاضیان در بازار مسکن مشاهده نشده است. به‌نظر می‌رسد ریشه نمایان نشدن این رفتار از سوی خریداران مسکن در این دوره، شکاف شدید میان قدرت خرید خانوارها و میانگین قیمت‌ها در بازار است. آمارهای رسمی بیانگر آن است که از سال 86 تاکنون متوسط درآمد خانوارها رشد مطلوبی نداشته، اما در مقابل رشد نقدینگی از روند قابل‌توجهی برخوردار بوده است. به ویژه آنکه طی یک‌سال گذشته از میان دو بخش نقدینگی یعنی پول و شبه پول، حجم پول تزریق شده به بازارهای مختلف دارایی سریع بوده است. بنابراین سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن با یک وضعیت «بیم و امید» مواجه هستند. به این معنا که متقاضیان خرید مسکن از یکسو نگران هستند که اگر بخشی از ثروت و پس‌انداز خود را صرف خرید خانه نکنند، در چندماه آینده اساسا امکان ورود به بازار مسکن را به دلیل رشد قیمت‌ها از دست بدهند و از سوی دیگر این امیدواری را دارند که در صورت بالفعل کردن تقاضای خود، سود متناسبی را کسب کنند. مجموعه این عوامل سبب می‌شود که بازار مسکن با حجم پایین معاملات خرید و فروش و قیمت‌های پیشنهادی که تناسب چندانی با سطح درآمد و قدرت خرید خانوارها ندارند مواجه باشد.
بااین حال انتخاب جو بایدن به‌عنوان رئیس‌جمهور جدید ایالات متحده آمریکا سبب می‌شود تا افراد انتظارات خود را به روز کنند. گروهی از فعالان بازار مسکن ممکن است در مواجهه با این اتفاق، سناریوهای بدبینانه را حذف یا دست‌کم کمرنگ کنند و همراستا با آن انتظارات تورمی خود را اندکی تعدیل کنند. تعدیل انتظارات تورمی اگرچه ممکن است در سایر بازارها همچون بازار ارز به سرعت نمایان شود، اما در بازار مسکن به سرعت بروز پیدا نخواهد کرد.
در نتیجه دو سناریو برای ماه‌های آتی بازار مسکن، محتمل است. گزینه نخست سرایت فشارهای موجود در سایر بازارهای دارایی به بازار مسکن برای کاهش قیمت اسمی است. دیگر سناریوی محتمل، ثبات نسبی و تعدیل با نرخ تورم عمومی کشور است. در مجموع برآیند دو نیرو شامل چسبندگی قیمت در میان فعالان غیرحرفه‌ای از یکسو و تورم بلندمدت که به سمت بالا فشار وارد می‌کند از سوی دیگر مشخص می‌کند که در کوتاه‌مدت و بلندمدت چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ خواهد داد. هرچند ممکن است نتیجه این عوامل به‌صورت زودهنگام بر رفتار متقاضیان اثرگذار باشند و تغییراتی در رفتارهای خود بروز دهند، اما شناسایی این عوامل برای ناظران و مشاهده‌گران اطلاعات بازار مسکن، قدری زمان‌بر است.
با این وجود این نکته مهم را نباید از یاد برد که اثرگذاری این فاکتور نمی‌تواند بر بازار مسکن به‌صورت پایدار باشد. مهم‌ترین عوامل در عدم تعادل بخش‌های مختلف اقتصادی و از جمله بازار مسکن را باید در داخل کشور و ضعف در سیاست‌گذاری اقتصادی دانست که با تخصیص نابجای منابع محدود، عملکردی نابهینه را به اقتصاد کشور تحمیل می‌کند و با هدر دادن فرصت ارتقای قدرت خرید بخش مهمی از جامعه، عمده متقاضیان مصرفی را ناگزیر از بازار بیرون می‌راند. در میان سیاست‌های اقتصادی داخلی نیازمند اصلاح می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: اصلاح ساختار مالی (بودجه)، اصلاح سازوکارهای پولی-ارزی-بانکی، کاهش انحصارها و افزایش رقابت و بهبود فضای کسب‌وکار. در این میان البته حفظ و بهبود روابط تجاری با کشورهای مختلف به تسهیل مسیر توسعه و رشد اقتصادی کمک می‌کند.
