مکانیزم تامین منابع
برای پاسخ به این سوال در ابتدا به بررسی مختصات نیاز سالانه بازار مسکن می‌پردازیم. مطابق با محاسبات انجام‌شده در قالب طرح جامع مسکن، بازار مسکن سالانه به ساخت حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری نیاز دارد. طی سال‌های اخیر بخش زیادی از مسکن روستایی تخریب و نوسازی شده است، بنابراین می‌توان گفت در نگاه اول، پیش‌بینی و برنامهریزی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در بازار مسکن با نیاز این بخش همخوانی دارد. اما نکته مهمی که به نظر می‌رسد در این مسیر نادیده گرفته شده، تراکم خانوار در واحد مسکونی است. طی سال‌های اخیر باتوجه به افت قابل‌توجه عرضه مسکن و کافی‌نبودن استطاعت خانوار برای ورود به بازار و بالفعل کردن نیاز خود، تراکم خانوار در واحد مسکونی افزایش یافته است، به این معناکه در حال‌حاضر یک و نیم میلیون خانوار هستند که همراه خانوارهای دیگر در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند. عددی که به نوعی نشان‌دهنده میزان کمبود اساسی در بازار مسکن است. حال ممکن است این ابهام به وجود آید که آیا در مقطع کنونی به میزان نیاز این یک و نیم میلیون خانوار، واحد مسکونی در بازار ساخته و عرضه نشده است؟ در پاسخ به چنین ابهامی با تاکید می‌توان گفت مسکن به این میزان عرضه شده، اما نکته اساسی این است که مسکن ساخته شده طی این سال‌ها، در استطاعت خانوارها نیست.
پس این موضوع در این مرحله مشخص می‌شود که مساله اساسی بازار مسکن در نقاط شهری، کمبود مسکن نیست، بلکه کمبود مسکن در استطاعت است که خانوارها با بودجه خود امکان خرید و بالفعل کردن نیاز خود را از آن طریق داشته باشند. علاوه بر این موضوع دیگری باید مدنظر دولتمردان و سیاستگذاران بخش مسکن قرار گیرد این است که رفع نیاز بازار مسکن به عرضه مسکن جدید و در استطاعت، یک ساله امکان‌پذیر نیست و ضروری است که برای تامین و ساخت سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی (براساس محاسبات انجام‌شده در طرح جامع مسکن) یک برنامهریزی با زمان‌بندی مناسب انجام شود. حال با بررسی این موضوعات، به سوال نخست مطرح شده درباره اینکه آیا نوسانات قیمت در بازار مسکن با تولید و عرضه واحدهای مسکونی بیشتر رفع می‌شود یا خیر؟ باز‌می‌گردیم.
باید توجه داشت که ریشه نوسانات قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن کجاست. بررسی‌ها مشخص می‌کند نوسانات قیمتی رخ داده در بازار مسکن طی سال‌های گذشته ناشی از نوسانات اقتصاد کلان و تبدیل شدن مسکن به یک دارایی است. بنابراین اگر ریشه این مشکل یعنی نوسانات اقتصادی حل نشود، نمی‌توان امیدوار بود که با عرضه بیشتر مسکن، نوسانات قیمتی در این بازار حل شود. اما اگر شرایط اقتصادی کلان در یک وضعیت با ثبات قرار داشته باشد، عرضه بیشتر و مناسب مسکن می‌تواند مشکلات نوسان قیمت در این بازار را رفع کند، بنابراین نیاز است دولت دست‌کم به‌صورت همزمان به رفع نوسانات موجود در شرایط اقتصاد کلان و همچنین تولید بیشتر مسکن در استطاعت اقدام کند. به‌ویژه که جدیدترین مطالعات انجام شده درباره خط فقر مسکن نشان از افزایش جمعیت زیر این خط دارد. نتایج این مطالعات در سال ۸۴ نشان داد ۲۴ درصد یا یک‌چهارم خانوارهای ایرانی زیر خط فقر‌مسکن هستند. محاسبات انجام‌شده برای این شاخص بار دیگر در سال ۹۲ با استناد به داده‌های مربوط به ماه‌های پایانی سال ۹۱ نشان داد خط فقر مسکن، جمعیت بیشتری از خانوارهای ایرانی را در برگرفته است، به‌طوری‌که ۳۳ درصد از خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشتند. به تعبیر دیگر، در نیمه دهه ۸۰، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه۹۰، سه‌دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهارم در زیر خط فقر مسکن قرار گرفتند. به این ترتیب، طی ۵/ ۱ دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است. جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند در سال ۹۹ قطعا افزایش پیدا کرده است. تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره‌بها سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند.
افزایش تعداد خانوارهای ایرانی که زیر خط‌فقر مسکن قرار گرفته‌اند طی ۵/ ۱دهه گذشته می‌تواند یک معنا و مفهوم مشخص نیز داشته باشد و آن اینکه، سیاست‌های وضع شده در این بازه زمانی که اتفاقا دو طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر و مسکن ملی که هدف اصلی آنها خانه‌دار کردن اقشار موردنیاز حمایت بوده است، جوابگو نبوده‌اند چراکه اگر اجرای این طرح‌های ساخت مسکن به‌صورت موثر و گسترده اثرگذار بودند وضعیت شاخص دسترسی به خانه حداقلی باید بهبود پیدا می‌کرد. این در حالی است که با قرار گرفتن ۴ دهک در زیر خط فقر مسکن، جمعیت ضعیف و مورنیاز حمایت در این بخش نسبت به شرایط عمومی اقتصاد که دو دهک اول بیشتر نیازمند حمایت هستند، وخیم‌تر است.
دولت جدید باید به این موضوع توجه کند درغیراین‌صورت می‌توان اینطور پیش‌بینی کرد که سرنوشت این وعده در دولت سیزدهم به وعده سایر دولت‌ها در این بخش منجر شود. درواقع برای آنکه این وعده به سرنوشت نامشخص و ناموفق دولت‌های گذشته در این مسیر دچار نشود، نیاز است تا علاوه بر توجه به نکات ذکر شده، این هدف و وعده با برداشتن گام های تدریجی محقق شود. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد تحقق چنین اهداف بزرگی در عرصه اقتصادی بدون برنامهریزی گام به گام و تدریجی امکان‌پذیر نمی‌شود. برای برنامهریزی گام به گام این وعده چند موضوع اصلی باید مشخص شود. اول آنکه برای تولید این میزان واحدمسکونی به صورت سالانه، چه میزان مصالح ساختمانی مورد نیاز است. دوم آنکه میزان مصرف انرژی در جریان احداث این طرح چقدر است و نهایتا آنکه چه میزان منابع مالی موردنیاز است و قرار است منابع مالی موردنیاز از چه محلی تامین شود.
براساس اصول ابتدایی اقتصاد، تامین سرمایه یا از محل منابع مازاد داخلی یا از طریق سرمایه‌گذاری خارجی امکان‌پذیر است. درمقطع کنونی تامین سرمایه از خارج مقدور نیست، بنابراین تنها منابع داخلی در دسترس است. در این میان برای آنکه تامین منابع پایدار انجام شود باید سطح مشخصی از رشد اقتصادی نیز به‌وجود آید چراکه برای تزریق آورده اولیه خانوارها به این طرح، نیاز به کسب درآمد از سوی آنها است. در غیراین‌صورت مسیر دیگری جز تزریق پایه پولی باقی نمی‌ماند که تجربه گذشته ثابت کرده، استفاده از منابع این محل فقط به افزایش نرخ تورم عمومی کشور منجر خواهد شد. در واقع چرخه شکل‌گیری تقاضا در بازار مسکن به این شکل است که در آغاز، رشد اقتصادی باعث به‌وجود آمدن مازاد شده و به وجود آمدن این مازاد باعث ایجاد تقاضای موثر در این بازار خواهد شد و باید دانست که تولید بدون وجود خریدار با توان مالی کافی، در نهایت باعث ایجاد حباب قیمت خواهد شد.
در پایان توجه به این نکته مهم است که استدلال‌ها و نظریات بسیاری درباره اثر بسیار مهم بخش مسکن بر رونق و توسعه اقتصادی کشور وجود دارد، این همه در حالی است که با یک بررسی تخصصی از منابع آماری مثل جدول داده - ستانده مرکز آمار ایران مشخص می‌شود که بخش ساختمان‌های غیر‌مسکونی در بین ۹۸ بخش از جهت تاثیرات رشد در مرتبه ۱۹ قرار دارد و در این بین بخش‌های صنعتی مثل پتروشیمی یا صنایع خودروسازی خیلی بیشتر از بخش مسکن بر رشد اقتصادی کشور آثار مثبتی برجای می‌گذارند. برای نمونه هر یک واحد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رقم تولید ناخالص داخلی را به میزان ۳/ ۲ واحد ارتقا خواهد داد؛ این در حالی است که برای نمونه بالا رفتن یک واحد در زمینه رشد صنایع غذایی، تولید ناخالص داخلی را ۷/ ۲ واحد بالا می‌برد. در وضعیتی که بخش صنعت با چالش‌هایی مثل کمبود سرمایه در گردش دست و پنجه نرم می‌کند، الزام شبکه بانکی به سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن، هیچ‌گونه توجیه اقتصادی ندارد.
