سدسازی در برابر سفته‌‌‌بازی
در کنار همه موارد یادشده، باید دورتر شدن مداوم و مستمر تقاضای مصرفی از دسترسی به مسکن نیز ذکر شود. بررسی‌‌‌های به عمل آمده از بازار مسکن نشان می‌دهد که اصولا متقاضیان مسکن عبارتند از: مصرف‌کنندگان، سوداگران و سرمایه‌گذاران که سیاستهای دولت باید در جهت حمایت از مصرف‌کنندگان، حذف سوداگران و تعادل‌بخشی در قسمت سرمایه‌گذاری بخش مسکن و سایر بخشهای مولد اقتصادی باشد.
یکی از اهرم‌‌‌های بازدارنده قوی در مسیر محدودسازی و به حداقل رساندن یا مقابله با اقدامات سفته‌‌‌بازی و سوداگری در بازار ملک، اهرم‌‌‌ها و سیاستهای مالیاتی موثر در بازار مسکن است. مالیات موثر در بخش مسکن، همواره قوی‌‌‌ترین ابزار برای تنظیم بازار مسکن وکنترل التهاب قیمت در این بازار بوده است.
یکی از مهم‌ترین اهداف سیاستهای مالیاتی، علاوه بر تامین منابع مالی دولت، نقش تنظیمگری در اقتصاد است و نظام مالیاتی با هدف کنترل سوداگری در بازار مسکن، طراحی می‌شود و باید قابلیت مقابله با هر نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چراکه سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیرمصرفی، به جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخشهای تولیدی، به انحراف سرمایه‌ها از بخشهای مولد کشور به بخشهای غیرمولد، مانند خرید و فروش مسکن منجر می‌شود. بنابراین وضع مالیاتهایی که بتواند نوسان قیمت مسکن را کنترل و از اختلالات شدید شوک‌های قیمت مسکن جلوگیری کند یا حداقل از شدت آن بکاهد، ضروری به نظر می‌رسد.
حقیقت این است که امروز، مالیاتهای موجود در بازار مسکن ایران، با توجه به ماخذ و نرخ پایین، نا‌کارآیی و معافیت‌های برقرارشده، امکان تنظیمگری در بازار مسکن را ندارد و برعکس مشوقی برای جذب سرمایه در بخش سوداگری و حتی سرمایه‌گذاری است. در واقع، در نبود اهرم‌‌‌های مالیاتی قوی و به دلیل ضعف این اهرم‌‌‌ها، عملا سفته‌‌‌بازها و سوداگران ملکی به فعالیت در این بازار بدون ریسک علاقه‌‌‌مندتر میشوند. تجربه کشورها نشان می‌دهد که سیاستهای مالیاتی مناسب، همچون وضع مالیات بر عایدی سرمایه ملکی و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، باعث ثبات بلندمدت و کنترل نوسانات در بازار مسکن خواهد شد. مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مالیات سالانه مسکن، می‌تواند جزو سیاستهای مالیاتی مناسب برای تعادل‌بخشی در بخش مسکن باشد.
مالیات بر عایدی سرمایه واحدهای مسکونی: نمایندگان مجلس ۵ خرداد ۱۴۰۰، طرح مالیات بر عایدی سرمایه را تصویب کردند که در صورت تصویب نهایی این مالیات به طلا، ارز، مسکن و خودرو اصابت می‌کند. مالیات بر عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که می‌تواند به افزایش منابع عمومی بودجه کمک کند، اما عمدتا کارکرد تنظیمگری دارد و می‌تواند با تضعیف فعالیتهای غیرمولد و کاهش انگیزه‌های سوداگرانه، نقش موثری در تنظیم بازارهای مختلف، از جمله مسکن ایفا کند. بنابراین وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن با هدف حمایت از تولید و سرمایه‌گذاری مولد، کاهش نوسانات و همچنین جلوگیری از افزایش قیمت ناگهانی این بازار است. طبق این طرح، مازاد ارزش دارایی در زمان انتقال آن نسبت به ارزش تاریخ تملک، عایدی سرمایه محسوب می‌شود و چگونگی محاسبه این مالیات و نرخ آن در خصوص مسکن، به شرح زیر خواهد بود:
۱) در صورت نگهداری کمتر از یک سال مشمول ۴۰درصد مالیات بر عایدی؛
۲) در صورت نگهداری بیش از یک سال، سالانه ۳واحد درصد از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه کم می‌شود؛
۳) از سال دوازدهم به بعد، با نرخ ثابت ۴درصد مشمول مالیات می‌شود.
لازم به ذکر است که معافیت‌هایی از قبیل اولین انتقال املاک نوساز، نیمه‌ساخته، انتقال باغ‌ها و زمین‌های زراعی بیرون از حریم شهری، انتقال بلاعوض به والدین، همسر دائم و فرزندان بالای ۱۸سال و انتقال ترکه به صورت ارث نیز پیش‌بینی شده است. با وضع این نوع مالیات، انگیزه دلالان برای حضور در این بازار کاهش می‌یابد، اما به‌تنهایی قادر به حذف دلالان نخواهد بود. لازم است مالیات بر سرمایه بر تمام کالاهایی که امکان سرمایه‌گذاری دارند، وضع شود و مهم‌تر از آن، با اصلاح ساختارهای کلان اقتصادی، در بخشهای مولد سرمایه‌گذاری شود.
مالیات سالانه املاک: بررسی‌ها از فراگیر بودن مالیات سالانه بر املاک حکایت دارد، به گونه‌ای که در بیشتر کشورها این مالیات وجود دارد.
البته تفاوت‌های قابل‌ملاحظه‌ای در نرخ، پایه‌های مالیاتی و نحوه اعمال این مالیات‌‌‌ها در کشورهای مختلف وجود دارد. پایه مالیات سالانه بر املاک در بسیاری از کشورها، ارزش بازاری املاک و در برخی کشورها درآمد اجاره املاک و مساحت املاک قرار داده شده و نرخ‌های اعمال شده از ۱۰تا ۴۰درصد است.
با استناد به ماده «۳» قانون مالیاتهای مستقیم، بر اساس طبقات مختلف، مجموع ارزش املاک هر فرد و فرزندان تحت تکفل وی با نرخ‌های تصاعدی ۲ تا ۸درصد وصول می‌شود. این مالیات به دلایل مختلفی کارآیی دارد که از جمله می‌توان به روش قیمت‌گذاری منطقه‌ای موضوع ماده«۶۴» قانون مالیاتهای مستقیم اشاره کرد که در دفترچه تقویم ارزش معاملاتی دست‌کم یک‌بیستم ارزش رایج بازار ارزش‌گذاری می‌شود و عدم‌اقبال صاحبان املاک به پرداخت مالیات، عملکرد ضعیف این سرفصل مالیاتی را به دنبال دارد. این مالیات پایه، مالیاتی وسیع در سطح کشور دارد و با اصلاح مفاد آن و مشارکت مقام‌های محلی و شهرداری‌ها می‌تواند منبع درآمد مهمی وضع شود. به هر حال، املاک اجاره‌ای تحت شرایطی مشمول مالیات مستغلات هستند و اغلب پرداخت‌کنندگان نهایی، افراد میان‌درآمد یا کم‌درآمد به شمار می‌روند، در حالی که مالکان، حتی مالکان بر درآمد، از پرداخت مالیات معاف هستند؛ بنابراین به‌وضوح، تبعیض مالیاتی به ضرر گروه‌های کم‌درآمد است و موجب بدتر شدن توزیع درآمد می‌شود. اگر املاک اجاره‌ای مستثنی شوند؛ نظام اداری و سازمانی وصول اصلاح شود و مشمولان پرداخت مالیات افراد میان‌درآمد و پردرآمد باشند، می‌توانند از ویژگی‌های مناسب سر فصل‌های مالیاتی برخوردار شوند. برقراری مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن و مالیات سالانه املاک با ملاحظاتی برای دهک پایین درآمدی، علاوه بر اینکه مشکلات اجرایی مالیاتهایی همچون خانه‌های مسکونی خالی یا مالیات بر خانه‌های مسکونی گران‌قیمت را ندارد و امکان شناسایی آنها فراهم است و هزینه وصول مالیات نیز به‌مراتب پایین‌تر است و درآمد مالیاتی پایداری برای دولت تامین خواهد کرد، اثرگذاری این سیاستهای مالیاتی، انتقال سرمایه و نقدینگی به سمت سایر فعالیتهای اقتصادی است که افزایش تولید و اشتغال را به دنبال خواهد داشت.
