همه محرک‌های قیمتی
طی سه دهه گذشته، یعنی از دهه ۷۰ به بعد، تغییر و تحولات رخ‌داده در اقتصاد کلان کشور و حرکت به سمت سیاست‌‌‌های بازار و سیاست‌‌‌های تعدیل اقتصادی و... اتفاقاتی را رقم زد که این رویدادها باعث شد، به‌تدریج خانوارهای جدیدی که به بازار مسکن اضافه می‌شدند، توان کافی برای ورود به بازار مسکن ملکی نداشته باشند.
روند رو به رشد سهم خانوارهای جدید در بازار اجاره و کاهش سهم خانوارها از بازار مسکن ملکی، در واقع از همان دهه ۷۰ آغاز شد، در دهه ۸۰ شدیدتر شد و در دهه ۹۰ بسیار شدت گرفت؛ در نتیجه، هر سال نرخ اجارهنشینی نسبت به سال قبل بالاتر رفت. علاوه بر افزایش تعداد خانوارهای مستاجر در نتیجه ورود خانوارهای جدید به این بازار که قادر به تامین مسکن ملکی نبودند، از سوی دیگر، بخشی از خانوارهایی که در واحدهای مسکونی ملکی سکونت داشتند نیز تحت‌تاثیر بروز و تشدید بی‌‌‌ثباتی در اقتصاد کلان کشور، ناچار شدند واحدهای مسکونی خود را بفروشند و این خانوارها نیز به اجاره‌‌‌نشین تبدیل شدند. اطلاعات مستند و دقیقی در این زمینه و در خصوص تعداد خانوارهایی که در طول سال‌های اخیر از بازار مسکن ملکی به بازار مسکن استیجاری پیوسته‌‌‌اند، در دست نیست، اما شواهد نشان می‌دهد، سهم خانوارهای مستاجر، چه از سمت خانوارهای تازه‌تشکیل شده و چه به لحاظ خانوارهایی که سال‌های قبل در واحدهای مسکونی ملکی ساکن بودند، در حال افزایش است. در نتیجه این امر به‌تدریج سمت تقاضا در بازار اجاره سنگین شد.
در سمت عرضه مسکن استیجاری نیز شرایط مساعدی برقرار نیست. نسبت درآمد افراد از اجاره مسکن به کل ارزش واحد مسکونی (بازدهی بازار اجاره) در سال‌های اخیر بین ۸ تا ۱۲درصد در نوسان بوده است. این موضوع خود به معنای فقدان توجیه اقتصادی اجاره‌‌‌داری برای مالکان واحدهای مسکونی در مقایسه با بازار سایر دارایی‌‌‌هاست.
آنچه در طول سال‌های اخیر تاکنون محرک مالکان برای عرضه مسکن به بازار اجاره بوده، تنها امید به افزایش قیمت مسکن در نتیجه بی‌‌‌ثباتی و تورم است. جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، مهم‌ترین محرکی بوده که اجاره‌‌‌داری را برای مالکان به امید افزایش ارزش واحد مسکونی در طول زمان، توجیه‌پذیر کرده است. این در حالی است که در سال‌های اخیر، سهم درآمد حاصل از کار نسبت به درآمد حاصل از دارایی هم به‌شدت کاهش یافته است؛ این موضوع به‌خصوص از سال ۸۵ به بعد مشهود است. بر اساس برآوردها و مطالعات انجام‌شده، در سال ۸۵ از هر ۱۰۰تومان درآمد، ۳۳تومان مربوط به دستمزد یا درآمد حاصل از کار بود. این میزان در سال ۹۴ به ۲۲تومان کاهش یافت. این موضوع باعث شد تا در بازار مسکن، آن دسته از خانوارهای تازه‌تشکیل شده که درآمد آنها متکی به کار بود، عملا نتوانند به بازار مسکن ملکی ورود کنند و به‌ناچار وارد بازار استیجاری شدند. در سال ۹۲ در جریان بازنگری طرح جامع مسکن، مطالعات انجام‌شده این نتیجه را برای ما حاصل کرد که روند افزایشی تقاضای اجارهنشینی در کشور، رو به رشد است و آینده بازار مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر این موضوع خواهد بود. در واقع در آن زمان به سیاستگذار وقت مسکن اعلام کردیم، در سال‌های بعد معضل مهم بازار مسکن، مساله اجارهنشینی و مسائل مربوط به این بازار خواهد بود. همان زمان به سیاستگذار مسکن توصیه شد، به طور جدی روی بازار اجاره و راهکارهای اثربخش برای ساماندهی آن تمرکز کند.
از اواخر سال ۹۶ و اوایل ۹۷ همزمان با بازگشت تحریم‌‌‌ها، بازار دارایی‌‌‌ها نیز با نوسان شدید افزایشی همراه شد. به تبع این نوسانات، بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت و دچار جهش قیمتی شد و قیمت مسکن با افزایش چند برابری همراه شد. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران که در سال ۹۶ برابر با ۴میلیون و۸۰۰هزار تومان بود، هم‌‌‌اکنون به بیش از ۳۰میلیون تومان افزایش یافته است. این موضوع به معنای افزایش بیش از ۶برابری قیمت مسکن طی چهار سال اخیر است. این رویدادها با کاهش درآمد واقعی افراد مصادف شد و همه‌چیز دست به دست هم داد تا نرخ سکونت افراد در واحدهای مسکونی ملکی باز هم کاهش یابد و در مقابل، میزان اجارهنشینی افزایش یافت. این موضوع پتانسیل پس‌‌‌انداز خانوارها برای تامین منابع مالی و آورده به منظور ورود به بازار مسکن ملکی را به‌شدت کاهش داد. از سوی دیگر، توان پرداخت بهای اجاره هم در میان خانوارها به دلیل کاهش درآمد واقعی و تورم در این بخش از بازار ملک به‌شدت افت کرد. برآیند این رویداد خود را در شکل افزایش سهم اجارهنشینی از یکسو و ورود فشار مضاعف به گروه‌‌‌های مستاجر از سوی دیگر، نشان داد. آمارها نشان می‌دهد، در حالی که در دهه ۸۰ از هر ۱۰۰خانوار جدید، ۴۰خانوار وارد بازار استیجار می‌‌‌شد، این سهم در سال ۹۵ به ورود ۸۰خانوار از ۱۰۰خانوار جدید به بازار اجاره تغییر کرد. این موضوع یک معنا و پیام مهم را در خود جای داده است؛ اینکه هیچ‌کدام از طرح‌‌‌های دولتی که در بازار مسکن در این دوره به اجرا درآمد، نه‌تنها موفق به تقویت سهم خانوارهای ساکن در واحدهای مسکونی ملکی نشد، بلکه شکست این سیاست‌‌‌ها به‌واسطه افزایش سهم خانوارهای مستاجر محرز است. آمارها نشان می‌دهد، در بهترین حالت در سال ۹۵ تنها ۲۰درصد از خانوارهای جدید می‌توانستند صاحبخانه شوند که در پی وقوع جهش قیمتی در سال ۹۷ و ادامه آن تا پایان سال ۹۹، قطعا این سهم از این میزان نیز کمتر شده است. این موضوع به هجوم خانوارهای جدید به بازار استیجاری منجر شد. در سمت عرضه نیز افزایش هزینه ساخت و جهش قیمت زمین به افزایش هزینه تمام‌شده قیمت مسکن انجامید و امر ساخت‌وساز با توجه به رکود شدید در بازار معاملات ملک، به فعالیتی فاقد سوددهی مطلوب سازنده‌‌‌ها تبدیل شد. به دنبال تشدید رکود در بازار ساخت‌وساز و کاهش ساخت مسکن، طبیعتا عرضه به بازار اجاره نیز کاهش یافت که این کاهش عرضه، یکی دیگر از دلایل التهاب قیمتی در این بخش از بازار مسکن است. از سوی دیگر، در نبود اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر و بازدارنده برای مقابله با احتکار واحدهای مسکونی، بخشی از واحدهای مسکونی خریداری‌شده از سوی خانوارهای متمول و سرمایه‌گذاران نیز عملا خالی نگه داشته شده که این موضوع هم در کنار رکود ساخت‌وساز، عرضه به بازار اجاره را کاهش داد. این موضوع از سوی دیگر، به افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه منجر شد. برآیند این موضوع، خود را در شکل افزایش اجاره‌‌‌بها نشان داده است. تلاش بازار اجاره برای احیای رابطه متعارف قیمتی با بازار معاملات خرید و فروش مسکن ،به دلیل رشد محسوس اجاره‌‌‌بها بعد از دوره جهش قیمت واحدهای مسکونی مطلوب نیست، اما از یک جهت طبیعی است. آن بخش از افزایش اجاره‌‌‌بها که ناشی از کاهش عرضه و افزایش فعالیت‌‌‌های سوداگری در بازار ملک است، نیازمند مداخله است. در واقع بخشی از تورم اجاره مسکن در سال‌جاری به دنبال تلاش بازار اجاره برای تعدیل رابطه متعارف خود با قیمت مسکن است، اما بخش دیگر ناشی از کمبود عرضه است. در این میان، بحران کرونا نیز شرایط را بغرنج‌‌‌تر کرد و سیاست دستوری و ناموفق تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره نیز نتوانست تورم افسارگسیخته را مهار کند. حتی در برخی موارد، این سیاست‌‌‌ها کاهش عرضه به بازار اجاره را تشدید کرد.
مطلب مهم این است که به‌رغم اینکه پیش‌بینی‌‌‌های قبلی در خصوص تشدید گرفتاری‌‌‌ها و مشکلات در بازار اجاره محقق شده است، هیچ‌گاه دولت‌‌‌ها اساسا تمایلی به ورود به بازار استیجاری نداشته‌‌‌اند. در مسکن مهر نیز قرار بود بخشی از واحدها ابتدا برای مدت پنج‌سال با نرخ حمایتی به بازار اجاره عرضه شوند و بعد از این مدت به سازنده‌‌‌ها اجازه فروش داده شود، اما در نهایت چنین امری رخ نداد و تمام واحدها در قالب مسکن ملکی واگذار شد. در واقع همواره به دلایل وابسته به اقتصاد سیاسی، دولت‌‌‌ها تمایلی به توسعه بازار اجاره نداشته‌‌‌اند؛ چرا که گردش مالی کلان و انبوهی در بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای صورت نمی‌گیرد، اما در انبوه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی مسکن ملکی، سرمایه‌‌‌های کلان در گردش تحقق می‌‌‌یابد.
با این حال، پرداختن به مسکن اجتماعی و راه‌‌‌اندازی بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای امری اجتناب‌‌‌ناپذیر است و تاخیر دولت در این زمینه می‌تواند مشکلات را تشدید کند. تجارب کشورهای مختلف دنیا با رویکردهای گوناگون سیاسی، فکری و اقتصادی نشان می‌دهد که فراهم‌آوردن اسباب تولید مسکن اجاره‌‌‌ای و راه‌‌‌اندازی بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای در میان همه این کشورها برای حل معضل مسکن رواج داشته و دارد. این اقدام، استراتژی اصلی تامین مسکن در نقاط مختلف دنیاست. در خصوص اجرای برنامه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی مسکن هم سیاستگذار این بخش باید توجه داشته باشد، با علم به محدود بودن بودجه خانوارها، زمانی که خانوارهای فاقد مسکن قادر به تامین آورده برای ساخت مسکن ملکی نیستند، عملا هر طرحی در این زمینه تعریف شود، محکوم به شکست خواهد بود. در واقع لازم است، تمام یا دست‌‌‌کم بخشی از پکیج حمایتی دولت در بخش مسکن به ساخت و عرضه مسکن استیجاری اختصاص یابد. از این طریق می‌توان امیدوار بود، با ایجاد زمان تنفس برای خانوارهای جدید و زوج‌‌‌های جوان، این خانوارها در سال‌های بعد توانایی ورود به بازار مسکن ملکی را به دست آورند؛ در غیر این صورت، هیچ اقدامی از جمله قیمت‌گذاری دستوری نمی‌تواند به کاهش التهاب در بازار اجاره منجر شود.
