هدف‌گیری گروه‌های درآمدی
نگاهی عمیق‌تر به دوره مذکور حاکی از آن است که به‌دلیل تحریم‌های بی‌سابقه اقتصادی و عدم شفافیت در چشم‌انداز ارتباطات بین‌المللی، انتظارات تورمی ناشی از پیش‌بینی کاهش ارزش ریال افزایش بی‌سابقه‌ای یافت. درنتیجه این موضوع، بسیاری از بازارها دچار تلاطم‌های جدی شدند و بالطبع مسکن نیز که به‌طور سنتی به عنوان یکی از حوزه‌های سرمایه‌گذاری دارای بازده مناسب شناخته می‌شود، از این روند مستثنی نبوده و به عنوان یک ابزار برای حفظ ارزش سرمایه مورد اقبال قرار گرفت که حاصل آن افزایش مجدد قیمت‌ها، همزمان با افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش ریال بود. برای درک بهتر این موضوع لازم به یادآوری است که قیمت متوسط معاملات مسکن در شهر تهران بر اساس آمار در اسفند ۹۶ برای هر متر مربع ۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان، در اسفند ۹۷ معادل ۱۱ میلیون تومان، در اسفند ۹۸ معادل ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان و در اسفند ۹۹ معادل ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان است.
با توجه به موارد یادشده، تحلیل بازار مسکن در ماه‌های پیش رو را می‌توان در قالب دو سناریوی اصلی بیان کرد. در سناریوی اول فرض بر این است که نرخ دلار در محدوده اعداد فعلی تثبیت باشد، در این صورت تقاضای سرمایه‌گذاری به‌دلیل عدم احتمال افزایش شدید قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از بازار مسکن خارج خواهد شد و از سوی دیگر تقاضای مصرفی نیز به‌دلیل افزایش قابل توجه قیمت‌ها در سال‌های گذشته و کاهش شدید قدرت خرید عمدتا محدود به مالکان واحدهای مسکونی است که مایل به تبدیل واحد مسکونی خود به واحد بهینه‌تر هستند و برای خانه اولی‌ها نمی‌توان تقاضای موثری را متصور بود. در این حالت بازار مسکن وارد یک دوره رکود بسیار جدی خواهد شد که نتیجه آن افت قابل توجه در تعداد معاملات ماهانه بوده و قیمت مسکن حداکثر به میزانی کمتر از تورم عمومی رشد خواهد داشت. همچنین تمایل به سرمایه‌گذاری در تولید نیز کاهش خواهد یافت که در میان‌مدت و بلندمدت موجب کاهش عرضه خواهد شد. نمونه‌ای از این رفتار را می‌توان در نیمه اول سال ۱۴۰۰ مشاهده کرد که قیمت مسکن در حدود ۵ درصد رشد داشته است، درحالی که تورم عمومی در حدود ۵/ ۹ درصد افزایش یافته است.
در سناریوی دوم، چنانچه قیمت دلار به‌دلیل افزایش انتظارات تورمی با افزایش قابل توجه روبه‌رو شود، مشابه آنچه در سال ۹۹ رخ داد، مسکن مجددا یک کالای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش ریال محسوب خواهد شد و درنتیجه افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری و افزایش قیمتی معادل افزایش نرخ دلار سناریوی محتمل برای آن است. بدیهی است در این صورت تقاضای مصرفی به‌دلیل کاهش بیش از پیش قدرت خرید آسیب شدید‌تری خواهد دید و عملا از بازار حذف خواهد شد.
اما یکی از طرح‌های حوزه مسکن که از اثر میان‌مدت و بلندمدت بخشی و فرا‌بخشی آن نمی‌توان چشم‌پوشی کرد قانون جهش تولید مسکن است. با توجه به موارد ذکر شده در این طرح، قشر هدف آن را بیشتر باید تقاضای مصرفی آن هم از نوع خانه اولی‌ها فرض کرد به ویژه در کلان‌شهر‌ها که به‌دلیل کمبود زمین و اجبار استفاده از ظرفیت شهر‌های جدید، نمی‌توان تقاضای مصرفی از جنس تبدیل به احسن را متصور بود. به همین روی پیشنهاد می‌شود با توجه به کمبود زمین و همچنین منابع مالی، هر میزان تعریف و تولید واحد صرفا بر اساس تقاضای موثر حاصل از یک بررسی دقیق یا پیش‌ثبت‌نام صورت پذیرد تا از انباشت واحدهای بدون متقاضی که صرفا موجب هدر‌رفت منابع و تشدید مهاجرت به شهرها می‌شود، جلوگیری شود. در این صورت ضمن آنکه این طرح می‌تواند به عنوان یک پیشران اقتصادی عمل کند، به دلیل کاهش منابع مورد نیاز که قطعا در حال حاضر به نظر می‌رسد به شکل عملی راهی به جز افزایش پایه پولی برای تامین آن متصور نیست، اثرات تورمی میان‌مدت و بلندمدت کمتری خواهد داشت.
به بیان دیگر دولت می‌بایست سیاست‌های متفاوتی را درباره دهک‌های مختلف و متناسب با نیاز و توانمندی ایشان کند. درباره دهک‌های اول تا سوم و همچنین خانه اولی‌ها که نیاز آنها صرفا تقاضای مصرفی است، مداخله مستقیم دولت از طریق تخصیص زمین رایگان و همچنین اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت تنها راهکار عملیاتی است. درباره دهک‌های چهارم تا هفتم، سیاست‌های تشویقی از قبیل تسهیل در فرآیند‌های قانونی اخذ مجوز ساخت و اعطای تخفیف‌های مربوط به هزینه‌های قانونی و همچنین اعطای تسهیلات ساخت با نرخ مناسب و منطقی راهکار بهینه است. درباره دهک‌های هشتم تا دهم که نیاز مصرفی‌شان از طریق دولت قابل تامین نیست، دولت می‌بایست از طریق ایجاد سازو‌کارهای مختلف که موجب تسهیل و رونق انتشار اوراق بر پایه دارایی شود، زمینه‌ساز جهت‌دهی و جذب سرمایه‌های این دهک‌ها در قالب مشارکت در پروژه‌های سودآور سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شود. به عبارت دیگر، سوق دادن تقاضای سرمایه‌ای به سمت تولید و عرضه و نه صرفا خرید و فروش کوتاه‌مدت که موجب ایجاد تلاطم و تضعیف طبقه متوسط ناشی از افزایش قیمت‌ها شود. از جمله اوراق بر پایه دارایی می‌تواند از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان یا اوراق سلف مسکن انجام شود.
در پایان ذکر این نکته ضروری است که با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها در چند سال اخیر و کاهش شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی، افزایش عرضه صرف، بدون توجه به توانمند‌سازی اقتصادی جامعه که آن هم درگرو بهبود وضعیت اقتصاد کلان و افزایش رشد اقتصادی است که در کوتاه‌مدت تحقق‌پذیر نیست، توجه به روش‌های جدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با هر میزان منابع جهت حفظ قدرت خرید تقاضای مصرفی در مقابل تورم تنها راهکار عملیاتی در کوتاه‌مدت است. در این راستا، بستر‌سازی و فرهنگ‌سازی استفاده از این ابزار که در حال حاضر در قالب اوراق سلف مسکن طراحی و ارائه شده است، یکی از کار‌آمد‌ترین سیاست‌ها خواهد بود.
