فارغ از درست یا نادرست بودن دخالت بانک مرکزی، این سوال مطرح است که چرا در بازارهای مهم دیگری مثل بازار اجاره مسکن که نرخ بهره یا اجاره بدل از رهن آن بسیار بالاتر از نرخ‌های پیش‌فروش خودرو است، کنترلی صورت نمی‌گیرد. این موضوع به‌خصوص از این جهت اهمیت دارد که بازار اجاره مسکن از سیاست اخیر بانک مرکزی متاثر شده است و موجران برخلاف مستاجران، به‌دنبال مبلغ رهن کمتر و اجاره بیشتر هستند. اگر مالکان وجوه دریافتی بابت ودیعه مسکن استیجاری را بخواهند سپرده‌گذاری کنند، نفع کمتری می‌برند و اگر مستاجران بتوانند وام بانکی دریافت و پول آن را به‌عنوان رهن جایگزین اجاره به موجران پرداخت کنند؛ به‌طور حتم هزینه کمتری می‌پردازند.

سوال دیگر در مورد اقدام بانک مرکزی این است که جذب منابع شرکت‌ها در سایر صنایع و بخش‌های اقتصادی مشابه خودروسازان از راه اوراق بدهی و شرکت‌های تامین سرمایه چگونه کنترل می‌شود؟ با فرض اینکه سیستم بانکی با دلایل منطقی قصد کنترل میزان توزیع سود در بخش خودروسازی را داشته باشد، آیا نسبت به صنایع دیگر مانند غذایی، دارویی، پتروشیمی و احیانا ساختمانی که به مبلغ استقراض بیشتری ممکن است نیاز داشته باشند و قطعا بازده بیشتری نیز نسبت به سرمایه استفاده شده دارند، می‌تواند کنترلی اعمال کند. در چنین وضعیتی اگر این صنایع بخواهند از منابع عمومی و منابع شرکت‌های سرمایه‌گذار استفاده کنند و سود بالا مبتنی‌بر مشارکت بازپرداخت کنند، نهادهای ناظر و واضع مقررات بر اساس چه اصل قانونی یا شرعی باید مانع آنها بشوند؟

این واقعیت را باید پذیرفت که تغییر سیاست‌های پولی به‌طور معمول واکنشی را در بخش‌های مرتبط و موازی دیگر اقتصاد ایجاد می‌کند. در مورد کاهش نرخ سود بانکی نیز ما شاهد تاثیر این مساله بر بازار اجاره مسکن بودیم. با کاهش سود سپرده‌های کوتاه مدت آن هم در فصل نقل‌و‌انتقالات مسکن، بسیاری از مالکان ترجیح دادند که حتی‌الامکان به جای دریافت پول ودیعه، از مستاجران اجاره دریافت کنند. یعنی با همان نرخ سه درصد ماهانه یا ۳۶ درصد سالانه نسبت به مبلغ ودیعه یا رهن که در بازار مسکن رایج بود. این نرخ تبدیل در بازار اجاره مسکن در وضعیتی که بازده سپرده‌های بانکی و سایر بازده‌های متعارف سرمایه‌گذاری در بازار خیلی پایین‌تر است، بی‌گمان نرخی جذاب ولی نامتعارف است.شاید بهتر بود این اقدام بانک مرکزی پس از پایان تابستان انجام می‌‌گرفت تا از زمان اوج نقل‌و‌انتقالات مسکن اجاره‌ای نیز بگذرد و مستاجران فرصت داشته باشد تا تابستان سال آینده خود را با وضعیت جدید تطبیق دهند.

بیش از ۲۰ سال است در بازار مسکن نرخ تبدیل ماهانه مبلغ رهن به اجاره از هر ۱۰ میلیون تومان به ۲۰۰ هزار تومان یعنی ۲ درصد ماهانه به هر ۱۰ میلیون به ۳۰۰ هزار تومان تغییر یافته است. به احتمال فراوان این تغییر و افزایش نرخ، با حمایت بنگاه‌ها، دفاتر املاک و متناسب با بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاری در جامعه رخ داده است. اگر نسبت ارزش رهن یک ملک به ارزش خرید آن یک به پنج یا ۲۰ درصد باشد (بسته به قدمت ملک بین حداقل پنج برای نوساز تا حداکثر شش برای چند سال ساخت) با نرخ سه درصد ماهانه تبدیل رهن به اجاره، بازده سرمایه‌گذاری از راه خرید ملک برابر با ۶/ ۰ درصد در ماه یا ۲/ ۷ درصد در سال خواهد بود. بنابراین در صورت نبود افزایش قیمت مسکن، معادل نرخ تورم سرمایه‌گذاری در آن از دست دادن فرصت‌های کسب بازده‌های بالاتر است.

 اما با توجه به اینکه در ۳۰ سال اخیر افزایش قیمت مسکن به‌طور متوسط بالاتر از نرخ تورم عمومی بوده، سرمایه‌گذاری در مسکن و اجاره آن به‌طور معمول به صرفه بوده است. به همین خاطر در این وضعیت ۲ چیز در معاملات اجاره مسکن نامتناسب و غیر منطقی به‌نظر می‌رسد. اول نرخ سه درصد ماهانه یا ۳۶ درصد سالانه که با نرخ سود متعارف سپرده بانکی و بازده دیگر سرمایه‌گذاری‌ها بسیار فاصله دارد و دوم رابطه یک به پنج یا شش مبلغ ودیعه مسکن به ارزش آن که در صورت افزایش بیش از اندازه قیمت مسکن احتمالا بالاتر از نسبت معقول آن است.

نکته اساسی در این مساله اجتماعی و اقتصادی ضرورت نظارت دولت (نه لزوما بانک مرکزی) و اعمال سیاست‌های پولی و مالی برای تناسب و تعادل بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی است. اما با توجه به برنامه‌های توسعه اقتصادی کشور در سال‌های اخیر، پذیرش و تاکید بر گسترش بخش خصوصی و توسعه اقتصاد باز، به‌نظر می‌رسد دولت، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار نیز به‌عنوان سیاست‌گذاران و ناظران پولی کشور باید استراتژی‌های مقرراتی و نظارتی خود را باز تعریف کنند. اینکه این نهادها چگونه باید نرخ سود معقول و متعارف برای جذب سپرده، سود مشارکت و سرمایه‌گذاری و استفاده از تسهیلات را اعمال کنند و اینکه اصولا چگونه می‌توان در بازار سرمایه دخالت کرد و برای شرکت‌ها نرخ جذب منابع و نرخ تخفیف قیمت نسبت به پیش‌فروش محصولات تعیین کرد، موضوعاتی قابل نقد و بازنگری است. در این بازنگری به این نکته نیز باید توجه داشت که در صورت تعیین نرخ برای جذب منابع و مشارکت سرمایه‌گذاران از طریق بازار بدهی، چارچوب عقود اسلامی نباید فراموش شود. به‌طور مثال باید برای تعیین حداکثر نرخ جذب منابع برای شرکت‌ها، سودآوری آنها نیز باید در نظر گرفته شود و چنانچه سهم سود مشارکت اعتبار‌دهندگان حتی بیش از ۱۸ درصد بود، باید آن را پذیرفت و مانع پرداخت سهم مشارکت نشد. همین وضعیت باید با توجه به بازده کل سرمایه‌گذاری در مسکن برای نرخ‌های تبدیل رهن به اجاره اتفاق بیفتد.

 

اخبار مرتبط