وی ادامه داد: ساختار بازار اجاره‌داری مالی شامل قراردادهای اجاره به شرط تملیک یا اجاره‌های اعتباری است که به نوعی تسهیلات محسوب می‌شوند. در این مدل مستاجر باید بخشی از بهای دارایی مورد اجاره را تامین و در پایان مدت قرارداد آن را تملیک کند.موقعی افزود: بازار اجاره‌داری عادی (در ایران) بازار کوتاه‌مدت اجاره‌های شخصی است که اشخاص حقیقی و حقوقی بدون این که کسب‌و‌کاری را برای خود در این زمینه ایجاد کرده باشند، در کنار درآمدها و شغل اصلی خود، واحدهای ساختمانی مازاد بر نیاز را عمدتا در قالب اجاره‌های یک ساله به مستاجران واگذار می‌کنند. در این مدل موجر همان مالک و سرمایه‌گذاری است که کل بهای دارایی مورد اجاره را پرداخت و تمام مسوولیت‌های نگهداری و بعضی مسوولیت‌های قانونی را می‌پذیرد و در پایان قرارداد اجاره باز هم مالک است.

وی تصریح کرد: بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در بردارنده عملیات تملیک، نگهداری، واگذاری، مدیریت و واگذاری مجدد یا فروش یک دارایی بلندمدت است که به‌صورت سازماندهی شده و براساس یک مدل کسب‌و‌کار و در قالب شخص حقوقی صورت می‌گیرد. این مدل به‌دلیل تنوع قراردادها و روش‌های عملیاتی، بازیگران متعددی را در اقتصاد و بازار مسکن به خود جذب می‌کند.دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران گفت: ساختار اقتصاد مسکن در ایران در محاصره چهار دیوار بلند و پدیده ناهنجار قرار دارد و هر یک از این پدیده‌ها مانع و چالشی بزرگ را پیش‌روی سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن قرار داده‌اند.موقعی افزود: وجود تقاضای بیش از حد مسکن در طبقات کم‌درآمد، وجود عرضه بیش از حد واحدهای ساخته شده بدون تقاضا، افزایش افسارگسیخته مولفه‌های قیمت تمام شده مسکن و نبود مکانیزم‌ها و ابزارهای بلندمدت در ساختار اقتصاد مالی و بازار مسکن چهار پدیده چالشی پیش‌روی سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن است.

وی با بیان اینکه اجاره‌داری مسکن یک کسب‌و‌کار مبتنی‌بر گردش مالی اجاره‌بها در طول دوران اجاره است؛ بدون آنکه بتوان برای واحد مورد اجاره در پایان مدت قرارداد ارزشی معین را متصور شد، اظهار کرد: فرض بر این است که ارزش واحد مورد اجاره به‌دلیل استهلاک دوران بهره‌برداری با استهلاک انباشته مساوی شده و اگر جریانات نقدی بعدی وجود داشته باشد، درآمدهای ذاتی این نوع کسب‌و‌کار تلقی خواهد شد. به هر حال باید ارزش فعلی مجموع جریانات نقدی و اقساط اجاره بالاتر از قیمت تمام شده برای سرمایه‌گذار باشد.

موقعی تصریح کرد: اگر به پدیده سوم افزایش افسارگسیخته مولفه‌های قیمت تمام شده مسکن، در بالا، نرخ تامین مالی را اضافه کنیم، عمق فاجعه بیشتر خواهد شد.وی ادامه داد: اگر برای متغیرهای تاثیرگذار عدد و رقم بگذاریم مدل اجاره‌داری قابل‌اجرا نخواهد بود؛ زیرا ارقام هزینه‌ها فراتر از آن هستند که بتوان در قالب قراردادهای بلندمدت به منافع دست یافت.وی تصریح کرد: اگر برای واگذاری یک واحد مسکونی به مساحت ۵۰ متر مربع در تهران به‌طور متوسط مبلغ ۴۰ میلیون ریال هزینه ساخت در نظر بگیریم و با فرض اینکه زمین مجانی است و سودی هم بابت ساخت به سرمایه‌گذار نمی‌دهیم، باز هم مدل به سختی قابل‌اجرا خواهد بود. وی ادامه داد: زیرا با فرض سهم ۵۰ درصدی تامین بهای واحد توسط خریدار و با در نظر گرفتن همین مفروضات، باید مدت قرارداد اجاره مالی را ۷۲ ماه در نظر بگیریم که یک خانواده بتواند ماهانه مبلغ ۲۵ میلیون ریال (با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار) بپردازد. همین مدل در مدت ۶۰ ماه با اجاره ماهانه ۲۷ میلیون ریال و در مدت ۳۶ ماه با اجاره ماهانه ۳۷ میلیون ریال خواهد بود.

اخبار مرتبط