در گفت‌وگو با مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس بررسی شد
صندوق املاک و مستغلات می‌آید؟
جدیدترین ابزار مالی برای حمایت از بازار املاک به زودی پاگشا خواهد شد
چه صندوق‌هایی در حوزه مسکن در بازار سرمایه کشور تعریف شده است؟
در حوزه مسکن دو نوع صندوق در بازار سرمایه کشور ظرف سال‌های گذشته تعریف شده است. صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات که این دو صندوق کارکرد متفاوتی از یکدیگر دارند. صندوق زمین و ساختمان در حوزه ساخت و تامین مسکن فعالیت دارد و اصطلاحا سمت عرضه مسکن بوده و صندوق املاک و مستغلات سمت تقاضای مسکن است.
به عبارت دیگر صندوق زمین و ساختمان، صندوقی است که منابع آن صرف سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن می‌شود؛ اما از منابع صندوق املاک و مستغلات برای خرید یا اجاره املاک استفاده می‌شود و به این ترتیب این تفاوت ماهوی (ریشه‌ای و ذاتی) میان این صندوق‌ها وجود دارد.
دلیل عدم‌استقبال گسترده از صندوق‌های پیشین در حوزه املاک و زمین و ساختمان در کشور چه بود؟
به دلایل مختلفی از جمله علل مالیاتی و نوع فعالیت، صندوق‌های زمین و ساختمان تا به حال در کشور به موفقیت چندانی نرسیده‌اند. در حال حاضر عمده فعالیت ساخت ملک در کشور توسط افراد و اشخاص حقیقی انجام شده و به این ترتیب مالیات این نوع ساخت‌وساز رقمی اندک بوده، اما مالیات ساخت ملک در این صندوق‌ها بیشتر است. در عین حال طراحی و ساختار این صندوق‌ها پیچیده بوده و همین باعث می‌شود تا با نوع بیزنس مدل (طرح تجاری) دنیای واقعی تطابقی نداشته باشد. اما سازمان بورس و اوراق بهادار در نظر دارد تا با تغییر ساختاری در این صندوق‌ها به رونق فعالیت آنها منجر شود. یکی از اشکالات اساسی در زمینه صندوق‌های زمین و ساختمان قرار گرفتن ارکان اجرایی صندوق در اساسنامه و امیدنامه بود؛ این موضوع باعث می‌شد تا هر تغییری در بخش عملیاتی این صندوق‌ها به سادگی امکان‌پذیر نباشد. تعیین قیمت زمین درنظر گرفته شده برای این صندوق‌ها با نرخ کارشناسی ایراد دیگری بود که از مقبولیت این صندوق‌ها کاست. به‌عنوان مثال زمینی برای ساخت برای صندوقی درنظر گرفته می‌شد و قیمت آن توسط کارشناس تعیین می‌شد، در حالی که بهای این زمین در بازار کمتر از نرخ کارشناسی بود. در کنار موارد بیان شده موضوعاتی همچون بحث گزارش‌های، شفافیت اطلاعات و... نیز در خصوص این صندوق‌ها مطرح بود.
با در نظر گرفتن این موارد و به این منظور که این مرتبه این صندوق‌ها با استقبال بیشتری روبه‌رو شوند، تغییراتی ساختاری در صندوق‌ها به وجود خواهد آمد. ساده کردن ساختار صندوق اولین تغییر اساسی است که در این زمینه مدنظر قرار دارد. در این راستا رکن متعهد پذیره‌نویس حذف و به قرارداد تعهد پذیره‌نویسی تغییر پیدا کرد. همچنین مدیر بهره‌برداری صندوق از ارکان صندوق خارج و تصمیم گرفته شد که مدیر بهره‌برداری شخصیتی حقوقی باشد که توسط مدیر صندوق قابل تغییر باشد.
تغییر در نحوه ارزش‌گذاری هر واحد صندوق موضوع دیگری بود که مطرح و قرار شد تا ارزش‌گذاری صندوق‌های جدید به شکل دوره‌ای و در عین حال به واسطه تغییر نرخ تورم انجام شود.
این صندوق‌ها چه مزایایی را به همراه می‌آورند؟
اولین مزیت فعالیت این صندوق‌ها، امکان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با سرمایه‌های بسیار اندک است. در حال حاضر هزینه خرید هر نوع ملکی اعم از تجاری، اداری و مسکونی در اغلب مناطق کشور به میزانی زیاد شده که بخش قابل‌توجهی از افراد امکان سرمایه‌گذاری در این بخش را ندارند. اما با راه‌اندازی این صندوق‌ها این امکان به وجود می‌آید تا افراد با حداقل سرمایه نیز وارد سرمایه‌گذاری در بخش ملک شوند.
مزیت دیگر راه‌اندازی و فعالیت این صندوق‌ها به فرآیند اجاره‌دهی مربوط است. بخشی از افراد علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بخش ملک و مسکن بوده اما امکان و فرصت صرف زمان برای اجاره ملک خود را ندارند یا تخصصی در این زمینه ندارند. در این شرایط وجود این صندوق‌ها باعث می‌شود تا این افراد نیز امکان حضور در بازار ملک را پیدا کنند.
گسترش کلاس (طبقه‌بندی و انواع) دارایی‌های بازار سرمایه مزیت دیگر راه‌اندازی مجدد این صندوق‌هاست. در حال حاضر در بازار سرمایه کشور سهام، اوراق بدهی، اوراق کالایی وجود داشته و مورد دادوستد قرار می‌گیرد. با راه‌اندازی این صندوق‌ها، بخش مسکن نیز به بازار سرمایه ورود پیدا می‌کند.
این صندوق‌ها از چه زمانی فعالیت خود را آغاز می‌کنند؟
در حال حاضر چند درخواست از طرف برخی نهادهای حقوقی و حقیقی برای تاسیس صندوق در بخش زمین و ساختمان و املاک و مستغلات وجود دارد که امیدواریم ظرف ۳ ماه آینده تعدادی از ان صندوق‌ها راه‌اندازی شود. به عنوان نمونه در حال حاضر چند بانک خواهان تاسیس صندوق املاک و مستغلات هستند تا به این ترتیب بتوانند بخشی از اموال بزرگ خود را به فروش برسانند. راه‌اندازی این صندوق‌ها فروش املاک بزرگ را سهل‌تر می‌کند چرا که با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد امکان تامین هزینه لازم را فراهم می‌کند. این درحالی است که در برخی موارد بزرگ بودن ملک و عدم‌تامین سرمایه مانع از فروش دارایی یک مجموعه می‌شود.
صندوق‌های زمین و ساختمان چه مزیتی برای خانه اولی‌ها ایجاد می‌کند؟
در حال حاضر و با توجه به نرخ مسکن در کشور، امکان خرید خانه با رقم‌های فعلی برای بسیاری از افراد میسر نیست. اما راه‌اندازی این صندوق‌ها این امکان را به وجود می‌آورد تا افراد بتوانند با خرید متری مسکن به سرمایه‌گذاری در بخش ملک وارد شوند و به این ترتیب پس‌انداز این افراد با تورم کلی بخش مسکن رشد پیدا کند. به این ترتیب به مرور زمان امکان خانه‌دار شدن برای افراد مهیا می‌شود.
با توجه به چسبندگی بالای قیمتی در بازار ملک، آیا احتمال کاهش نرخ در این صندوق‌ها وجود دارد یا این صندوق‌ها نیز دچار چسبندگی نرخ بازار املاک می‌شوند؟
ارزش هر واحد صندوق‌های بخش املاک مانند سایر دارایی‌های موجود در بازار سرمایه احتمال کاهش و افزایش قیمت دارد. در عین حال چسبندگی نرخ در بازار سرمایه موضوعیت چندانی ندارد و قیمت در این بازار بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.
وجود چسبندگی نرخ در بخش مسکن باعث می‌شود تا نقدشوندگی این بازار نیز پایین باشد؛ اما این صندوق‌ها از نقدشوندگی به مراتب بالاتری برخوردار هستند که این موضوع نیز یکی دیگر از مزیت‌های آنها به شمار می‌رود.
به عنوان مثال شما یک ملک چند صد میلیاردی دارید، به راحتی فروش نمی‌رود. وقتی این در صندوق پذیرش شود، یک ملک چند میلیاردی به یونیت‌های (واحدهای سرمایه‌گذاری) کوچک تقسیم شده و به این ترتیب امکان فروش املاک بزرگ به وجود می‌آید.
زمانی که ملکی توسط صندوقی پذیرش شده و به فروش برود مالک آن چه فرد یا افرادی هستند و سود این سرمایه‌گذاری به چه نحوی تامین می‌شود؟
تمامی خریداران واحدهای صندوق، مالک هستند. بهره‌برداری از ملک برعهده مدیر بهره‌برداری صندوق است که یکی از ارکان صندوق به شمار می‌رود. سود حاصل از این نوع صندوق‌ها نیز شامل دو بخش می‌شود؛ سودی که حاصل از اجاره ملک بوده و سود حاصل از نوسان قیمت هر واحد صندوق که طبیعتا هر دو سود متعلق به صاحبان یونیت‌های صندوق است.
امکان تعریف ابزار مالی روی صندوق‌های حوزه مسکن وجود دارد؟
قطعا مانند سایر صندوق‌ها امکان تعریف ابزارهای مالی در این بخش نیز وجود دارد.
