چرا بازار آنلاین معاملات مسکن در زمین رکود متوقف مانده است؟
روزمرگی استارت‌آپ‌های ملکی
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، صرف‌نظر از تکالیف معوق سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن برای تحریک دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک، طی دستکم سه سال گذشته یک ظرفیت بزرگ و رو به افزایش در این بازار وجود داشته که به دلیل روزمرگی و غفلت عوامل آن، مجموعه طیف فعال در بازار مسکن از آثار و منافع آن محروم مانده‌اند.
استارت‌آپ‌های ملکی تقریبا از اواسط دهه ۹۰ سهم محسوسی در بازار معاملات مسکن پیدا کردند. نسل اول بازار مجازی عرضه فایل فروش آپارتمان از اواخر دهه ۸۰ در شهر تهران شکل گرفت. آن زمان این بازار فقط به صورت عرضه الکترونیکی فایل‌های فروش و سپس اجاره (یک‌طرفه) به‌وجود آمد، اما طولی نکشید که امکان حضور دوطرفه نیز در این بازار فراهم آمد. در این قالب علاوه بر واسطه‌های ملکی که فایل‌های فروش آپارتمان را در سامانه‌های اینترنتی (بازار آنلاین) عرضه می‌کردند، متقاضیان خرید (سمت تقاضا) نیز می‌توانستند با انتخاب گزینه‌های مربوط به بازه قیمتی، بازه سنی و منطقه جغرافیایی مورد نظر، به صورت «انتخاب هدفمند»، در بین انواع فایل‌های فروش آپارتمان، عملیات جست‌وجو را در فضای مجازی انجام دهند.
از اوایل دهه ۹۰ سرمایه‌گذاری در حوزه بازار آنلاین معاملات مسکن به صورت خفیف افزایش پیدا کرد به‌طوری‌که در نیمه دوم این دهه، استارت‌آپ‌های بزرگ با امکانات کمی بیشتر از نسل اول استارت‌آپ‌های ملکی شکل گرفتند، اما هنوز خدمات، آپشن‌ها و امکانات بازار آنلاین مسکن ضعیف‌تر و کمتر از «حد لازم» برای تحریک بازیگران اصلی معاملات مسکن برای حضور دوباره (بازگشت) در بازار است.
یک مقایسه ساده بین امکانات استارت‌آپ‌های ملکی در ایران و کشورهایی که این مجموعه‌ها در بازار مسکن آنجا، بازیگردان اصلی معاملات هستند، نشان می‌دهد کم‌کاری یا غفلت در دو پارامتر در فرآیند خدمات‌رسانی استارت‌آپ‌های ملکی در داخل، مشهود است.
بازار مجازی معاملات مسکن در کشور همه آنچه یک متقاضی خرید مسکن برای انتخاب مجازی آپارتمان به آن نیاز دارد را عرضه نمی‌کنند. «تصاویر کامل به همراه یک فیلم کوتاه» و «مشخصات حقوقی، فنی و مالی-اعتباری واحد مسکونی»، دو پارامتر حداقلی اما کلیدی است که در فایل‌های مجازی فروش آپارتمان در استارت‌آپ‌های ملکی وجود ندارد.
روند فعلی فعالیت در بازار مجازی معاملات مسکن، بازی در زمین رکود است. نیاز متقاضیان خرید آپارتمان در عصر کرونا، «اطلاع کامل از مشخصات ظاهری» واحدهای مسکونی فروشی است تا این افراد از حضور سنتی در بازار ملک و بازدیدهای وقت‌گیر و پرمخاطره از آپارتمان‌ها بی‌نیاز و مستقل شوند، اما تصاویر مات و مبهم و بعضا بی‌هدف از واحدهای مسکونی در فایل‌های مجازی، کاربردی برای متقاضیان خرید آپارتمان ندارد. الگوی استارت‌آپ‌های موفق فروش ملک در حداقل دو کشور آمریکا و استرالیا نشان می‌دهد، در این مجموعه‌ها که سهم بالای ۶۰ درصد در عرضه فایل فروش دارند، «آلبوم عکس و فیلم» از هر خانه فروشی در سامانه‌های مجازی به نمایش گذاشته می‌شود. نمایش مجموعه‌ای از تصاویر مربوط به نمای بیرونی ساختمان، محله، نمای داخلی از اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی به خریدار بالقوه یک خانه در فضای مجازی باعث دید کافی و جامع او نسبت به ملک در نوبت فروش می‌شود. در این صورت نیاز فرد جست‌وجوگر برای حضور فیزیکی در محل، دستکم در مرحله «مقایسه فایل‌ها» به صفر می‌رسد. از طرفی در الگوی جهانی موفق فعالیت استارت‌آپ‌های ملکی، هر فایل فروش در فضای مجازی، مجهز است به مجموعه‌ای از اطلاعات فنی و حقوقی شامل «وضعیت سند و مدارک ثبتی ملک، ویژگی‌های پیدا و پنهان ساختمان، فاصله خانه تا شبکه معابر و خدمات محله‌ای و ...». اما این، همه آن اطلاعات حیاتی و مورد جست‌وجوی خریداران مسکن در بازار آنلاین نیست. در الگوهای جهانی، موتورهای الکترونیکی عرضه فایل فروش آپارتمان، «انواع مالیات‌هایی که خریدار خانه باید بعد از انجام معامله آن را بپردازد، میزان وام بانکی قابل دریافت برای آن خانه و حتی نرخ سود تسهیلات و میزان اقساط آن» را نیز در فایل‌های مجازی برای جست‌وجوگران به نمایش می‌گذارند.
استارت‌آپ‌های ملکی موفق در دنیا به‌خصوص در آمریکا، علاوه بر این دو خوراک اصلی یعنی تصاویر کامل و اطلاعات حقوقی و فنی و مالی، «شاخص قیمت مسکن» در کشور، شهر و محله را نیز برای دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن محاسبه و به صورت آنلاین و به روز اعلام می‌کنند.
اعلام شاخص قیمت مسکن از طریق استارت‌آپ‌های ملکی یک حسن برای کل بازار ملک دارد و آن «شفافیت کامل قیمت» است. کارکرد اصلی بازار آنلاین، پایان دادن به عدم‌شفافیت و خاموشی در بازار است. چراغ این بازار که می‌تواند همه بازار را شفاف برای همه نمایش دهد نیز «قیمت» است. ظرفیت مجازی بازارهای آنلاین - داده‌های در اختیار آنها از طریق ثبت اطلاعات قیمت‌های پیشنهادی فروش- همین است که این بخش از بازار معاملات ملک خیلی راحت و بهتر از سایر بخش‌ها می‌تواند نسبت به محاسبه قیمت میانگین، قیمت حداکثری و قیمت حداقلی واحدهای مسکونی در مقیاس‌های مختلف جغرافیایی اقدام کند. این کار در استارت‌آپ‌های ملکی موفق دنیا در حال انجام است. اما در کشورمان استارت‌آپ‌های ملکی فعال به‌خاطر آنچه غفلت یا روزمرگی می‌شود عنوان کرد، از این امکان برخوردار نیستند. هر چند برخی از آنها بازه قیمتی اعلام می‌کنند اما این، آن چیزی که مطلوب خریداران است، نیست.
در حال حاضر سبد متنوعی از تسهیلات خرید مسکن در کشور توسط بانک‌ها به متقاضیان عرضه می‌شود که اگر چه سقف این تسهیلات در حد پوشش بهای ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی است اما همین تسهیلات بسیار ناکارآمد در برخی شهرها برای خرید خانه در برخی مناطق تا حدودی می‌تواند پوشش‌دهنده قدرت خرید باشد. بنابراین اقدام استارت‌آپ‌های ملکی برای معرفی تسهیلات قابل دریافت برای هر یک از فایل‌های فروش آپارتمان در بازار آنلاین کمک بزرگی می‌تواند به خریداران بکند. این اقدام شاید در شهری همچون تهران تحریک‌کننده سمت تقاضا نباشد، اما در شهرهای کوچک که متوسط قیمت مسکن در آنها کمتر از مترمربعی ۱۰ میلیون یا بعضا حول و حوش آن است، اثرگذار خواهد بود.
از طرفی یک دسته‌بندی محسوس و برجسته به لحاظ نمایش در بستر مجازی در استارت‌آپ‌های ملکی از بابت «نمایش فایل‌های قیمت مناسب یا فایل‌های فروش فوری» نیز می‌تواند چاشنی مناسبی برای افزایش نسبی معاملات خرید محسوب شود.
آنچه در شرایط فعلی بازار مسکن واقعیت دارد «نبود قدرت خرید» است، اما مهم‌تر از آن، «انباشت تقاضای مصرفی در پشت دروازه بازار معاملات ملک» است. خریداران بالقوه در کمین بهبود شرایط قیمتی هستند تا وارد کارزار معاملات شوند و اگر احساس کنند قیمت‌ها تغییر (کاهشی) کرده است، خیلی زود وارد می‌شوند.
گروهی که می‌تواند این تغییر را در بازار نشان دهد، استارت‌آپ‌های ملکی هستند.
رصد لحظه‌ای قیمت‌های پیشنهادی فروش توسط موتورهای جست‌وجوی آنلاین ملک چنانچه به اعلام لحظه‌ای «تغییرات ولو اندک سطح قیمت‌ها» به کاربران منجر شود، از یکسو باعث رقابت بین فروشنده‌ها از بابت تلاش برای کاهش قیمت پیشنهادی می‌شود و از سوی دیگر به جذب متقاضیان خرید مسکن در بازار کمک می‌کند.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، در شرایط فعلی که حباب قیمت مسکن بیشترین حجم را پیدا کرده و ابررکود در معاملات شکل گرفته است، کسانی که قصد فوری برای فروش ملک خود دارند به نوعی در وضعیت اضطرار هستند چون در سمت مقابل آنها، متقاضیان خرید حاضر به خرید با قیمت‌های فعلی نیستند ضمن آنکه شرایط برای فروش در این رکود سخت، بسیار سخت‌تر از نیمه اول امسال است.
حجم معاملات مسکن در تهران از بالای ۱۰ هزار واحد مسکونی در ماه طی دوره‌های رونق و شرایط طبیعی به بازار، به حدود ۴ هزار واحد مسکونی در ماه‌های اخیر رسیده است. در این شرایط با کلید استارت‌آپ‌های ملکی می‌شود این قفل معاملاتی را باز کرد مشروط به اینکه روزمرگی در این حوزه با ابتکار عمل کنار گذاشته شود. هر نوع جذابیت در بازار آنلاین باعث تحریک تقاضای خرید می‌شود. در حال حاضر امکان نمایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشنده‌ها نیز برقرار شده است که این موضوع در مقایسه با ماه‌های قبل که ممنوع بود، برای متقاضیان خرید مسکن، مناسب تشخیص داده می‌شود.
در حال حاضر غالب متقاضیان خرید خانه منتظر کاهش قیمت هستند. در برخی مناطق تهران طی دو، سه ماه گذشته سطح قیمت میانگین مرتب در حال کاهش بوده است اما خیلی از متقاضیان از این موضوع اطلاع کامل ندارند. اطلاع عمومی از کاهش قیمت خود به کاهش بیشتر قیمت مسکن کمک می‌کند و بستر را برای تخلیه حباب قیمتی فراهم می‌کند.
حباب قیمت مسکن به شکل کم‌سابقه‌ای در تهران بزرگ شده است. شرط رونق معاملات، ترکیدن این حباب است، اما آنچه احتمال این ترکیدن را بالا می‌‌برد، اعلام عمومی اندک کاهش قیمت در مناطق مختلف است که این وظیفه استارت‌آپ‌های ملکی می‌تواند باشد.
