بررسی امکان‌پذیری احداث یک‌میلیون واحد مسکونی در سال
پیمانکاران بزرگ ساختمانی توان مالی کافی ندارند
رئیس دولت سیزدهم در برنامه‌های خود در بخش مسکن از ساخت ۴میلیون مسکن در این دولت، با آورده اولیه صفر، زمین رایگان و وام ارزان بدون یک ریال بودجه دولتی در این برنامه خبر داده است. وی گفته طرح یادشده، طرح ارتقا یافته مسکن مهر است به‌گونه‌ای که هم مشکلات آن را نداشته، هم کیفیت مسکن را افزایش داده و هم فشاری به بودجه دولت وارد نخواهد کرد.
درحالی‌که در وضعیت کنونی سالانه حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود، وعده ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال اختلاف زیادی با وضعیت حال حاضر دارد. به همین مناسبت نظر دو کارشناس حوزه ساخت‌وساز را درباره این موضوع جویا شدیم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.
تامین مالی، حلقه مفقوده احداث یک‌میلیون مسکن
نایب رئیس انجمن صنفی پیمانکاران استان تهران معتقد است ازلحاظ نیروی مهندسی، توان طراحی و اجرا و تامین مصالح مشکلی برای احداث یک‌میلیون واحد مسکونی در سال نداریم تنها حلقه مفقوده موجود در این موضوع، تعریف مدل مالی است که دولت و بخش اقتصادی آن باید برای این موضوع فکری کنند.
بیژن خطیبی ضمن ارائه راهکار در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: تیم اقتصادی دولت جدید اگر بتواند حدود ۷۰ تا ۸۰درصد قیمت این آپارتمان‌های تولیدشده را از محل وام مسکن برای متقاضیان با دوره برگشت بلندمدت تامین کند، می‌توانیم شاهد تولید یک‌میلیون واحد مسکونی در سال باشیم. در غیر این صورت اگر بحث اقتصادی موضوع حل نشود فکر نمی‌کنم بتوانیم این موضوع را محقق کنیم.
وی افزود: دولت جدید برای تامین منابع لازم برای احداث یک‌میلیون واحد مسکونی در سال دو راه در پیش دارد؛ راه اول این است که از بانک مرکزی استقراض انجام دهد که منجر به خلق پول شده و تورم بیشتر را به همراه دارد. راه‌حل دوم این است که بانک‌ها را مکلف کند به‌صورت دستوری، میزان ۲۰ تا ۳۰درصد از منابع تخصیص داده‌شده برای اعطای وام را به سمت مسکن ببرند. بانک‌ها علاقه زیادی به واردکردن پول در بخش مسکن و اعطای وام مسکن نداشته و بیشتر تمایل به اعطای وام‌های زود برگشت دارند، زیرا منابعی که در بخش احداث مسکن وارد می‌شوند دارای دوره بازپرداخت طولانی طی اقساط بلندمدت ۱۵ تا ۲۰ ساله هستند.
وی با اشاره به محدودیت توان مالی پیمانکاران و انبوه‌سازان گفت: اگر بخواهیم تولید مسکن در کشور راه بیفتد و تنها منتظر سرمایه‌گذاری شرکت‌های پیمانکاری و انبوه‌سازان باشیم تنها به تولید ۱۰۰ تا ۲۰۰هزار واحد مسکونی در سال می‌رسیم. زیرا منابع بخش خصوصی محدود بوده و پیمانکاران و انبوه‌سازان توان مالی زیادی به علت مسائل اقتصادی کشور ندارند. پیمانکاران مطالبات زیادی از دولت دارند و میزان پروژه‌های عمرانی به یک‌دهم سال‌های قبل کاهش پیدا کرده و شرکت‌های پیمانکار بیکار هستند. همین سیاست در مسکن اقدام ملی اتخاذ و اعلام شد طرح‌ها به‌صورت مشارکتی با بخش خصوصی احداث شود. خطیبی پروژه مسکن مهر را ازنظر تامین مالی موفق ارزیابی کرد و گفت: در آن زمان حدود ۷۰درصد قیمت ساخت پروژه‌های مسکن مهر از منابع بانکی تامین می‌شد و همین موضوع باعث خانه‌دار شدن بخش زیادی از متقاضیان شد. برخلاف قیمت‌های اعلام‌شده برای آپارتمان‌های مسکن اقدام ملی، پیش‌بینی می‌شود قیمت هر مترمربع آپارتمان در این طرح به متری ۵ میلیون تومان برسد که پرداخت آن از توان اکثر متقاضیان خارج است.
وی درباره استفاده از فناوری‌های جدید برای تحقق احداث یک میلیون مسکن گفت: باید در بحث احداث ساختمان به سمت «پیش‌ساخته‌سازی» برویم. چین با این روش در مدت ۱۵ روز پروژه‌های بزرگ مسکونی را احداث می‌کند. در کشور تجاربی از مسکن مهر داریم که درنتیجه آن توانمندی‌های خاصی را به دست آورده‌ایم. سیاستگذاری‌ها در دولت جدید باید به این صورت باشد که از چین کمک گرفته و به سمت فناوری‌های pre-cast (قطعات پیش‌ساخته) حرکت کنیم. یعنی در کارخانه، تمامی قطعات موردنیاز در احداث پروژه‌های ساختمانی آماده‌شده و تنها اسمبلینگ (سوار کردن قطعات) در محل پروژه صورت گیرد.
نایب رئیس انجمن صنفی پیمانکاران استان تهران افزود: همچنین می‌توانیم از توان کشور در زمینه فاینانس و آوردن زیرساخت‌ها و کارخانه‌های لازم نیز استفاده کنیم. چین در حال حرکت به این سمت است که کارخانه‌های تولید قطعه پیش‌ساخته ساختمانی را روی کشتی‌های غول‌پیکر خودشان مستقر می‌کند تا بتواند محصول تولیدشده را سریع‌تر به دست مصرف‌کننده برساند. وی درباره مکان‌یابی مناسب برای احداث واحدهای مسکونی در کشور گفت: برنامه آمایش سرزمینی باید سریع انجام شود و سیاست بالادستی و دولت در این زمینه مشخص شود که با توجه به تاکید مقام رهبری مبنی بر توسعه سواحل مکران و نقش آن در آینده کشور، این موضوع باید در برنامه آمایش سرزمینی دیده شود. همزمان با این موضوع می‌توانیم در شهرهای جدید کشور توسعه ساخت مسکن را داشته باشیم و از اشتباهات جانمایی‌های قبلی نیز درس بگیریم.
صنعتی، تنها روش احداث یک‌میلیون مسکن
برای تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تحت هر عنوانی برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه، باید برنامه‌ریزی کنیم و امکان ندارد که با روش دیگری به‌غیراز صنعتی، به این حجم از ساخت‌وساز و حتی نیمی از آن دست پیدا کنیم.
دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان با اعلام این مطلب به «دنیای‌اقتصاد» گفت: صنعتی یک الزام است و چون براساس برنامه‌ریزی انجام می‌گیرد، به‌طورقطع هدف موردنظر محقق می‌شود. همچنین در صنعتی ما به نیروهایی فراتر از کارگران ساده نیاز داریم و نیروهای انسانی باید متخصص باشند، درنتیجه سطح آموزش نیروهای انسانی ارتقا می‌یابد تا در مسیر تحقق این برنامه‌ها حرکت کنند و آنها را به نتیجه برسانند؛ بنابراین نتیجه نهایی، حاصل کار افراد ماهر و آموزش‌دیده خواهد بود.
جعفر قرائتی‌ستوده درباره مزایای ساخت صنعتی گفت: در این مبحث بحث صرفه‌جویی در مصالح بسیار اهمیت دارد. به‌طور نمونه به‌جای ساخت دیوارهای آجری و بلوکی، از سیستم‌های خاص و نوین استفاده می‌کنیم که همزمان ویژگی‌های عایق، استحکام و پوشش را در برمی‌گیرد و درنتیجه بهره‌وری مصالح را بالا می‌برد. این در حالی است که به‌رغم محدودیت مصالح موجود، میزان بیشتری تولید می‌شود، به‌این‌ترتیب در صنعتی به صرفه‌جویی در مصرف انرژی دست پیدا می‌کنیم و البته مزایای دیگری هم وجود دارد.
وی افزود: ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور به معنی تولید انبوه است. وقتی پای تولید انبوه به میان می‌آید، به معنی صنعتی است، چون تولید انبوه را نمی‌توان به روش سنتی‌سازی به نتیجه رساند. درعین‌حال، صنعتی یک تفکر است که قبل از تولید مسکن، یک برنامه‌ریزی صفر تا صدی برای آن صورت می‌گیرد و در این فرآیند علاوه بر اینکه برخی شاخص‌ها انتخابی است، برخی موارد اجباری است و الزاماتی نیز باید رعایت شود که شامل ضوابط شهرداری‌ها و شهرک‌ها، آیین‌نامه‌های مربوط به فلز و فولاد و بتن و آیین‌نامه‌های اجباری دیگر است. قرائتی‌ستوده در ادامه گفت: ضمن اینکه برخی الزامات بین‌المللی نیز در آینده نزدیک به ما تحمیل می‌شود که مربوط به‌ضرورت حفظ محیط‌زیست و کاهش تولید CO۲ است. به‌طور نمونه ایران تعهدنامه پاریس و کیوتو را امضا کرده و متعهد به اجرای آن است. هرچند اجرای این تعهدنامه به دلیل مخالفت رئیس‌جمهوری سابق آمریکا مدتی به تعویق افتاد، اما اکنون اجرای آن شروع شده و وقتی به‌طور کامل اجرایی شود، خسارت تولید CO۲ و آسیب به محیط‌زیست را از ما دریافت خواهند کرد و این الزامات را هم باید در تولید مسکن لحاظ کنیم.
با توجه به موضوعات مطرح‌شده می‌توان نتیجه‌گیری کرد که عوامل زیادی مانند توان طراحی و اجرا، تامین مصالح، مکان‌یابی درست و ... در تولید یک‌میلیون واحد مسکونی دخیل هستند، اما تامین مالی و استفاده درست از فناوری‌های نوین و صنعتی‌سازی در این میان از اولویت برخوردار هستند. باید دید، دولت جدید قصد دارد با چه مکانیزمی تسهیلات لازم برای پیشبرد این پروژه را تامین و به آن تزریق کند تا موفقیت این طرح تضمین شود.
