رئیس هیات‌مدیره شرکت بیدار سازه تالی عنوان کرد
حل بحران مسکن با خانه‌های کوچک متراژ
رئیس هیات‌مدیره شرکت بیدار سازه تالی و کارشناس مسکن با بیان اینکه تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد به یک معضل تبدیل شده است، گفت: در صورت اجرای نادرست طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مانند عدم توجه به زیر‌ساخت‌ها، بی‌برنامگی برای تعادل عرضه و تقاضا و سیاستگذاری‌های نامناسب در زمین و مسکن و از طرفی تورم مهار نشده، نه تنها مشکل مسکن حل نمی‌شود، بلکه وضعیت به سمت بحرانی‌تر شدن پیش خواهد رفت. داود بیدار با یادآوری رویکرد کشورهایی از جمله آلمان در زمینه تامین مسکن افزود: در این کشورها تامین مسکن اقشار کم‌درآمد از طریق منازل استیجاری صورت می‌گیرد، در حالی که در ایران به دلیل اینکه خرید مسکن به نوعی حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم محسوب میشود، سیاستگذاری‌ها مبتنی بر مالکیت مسکن است.
این استاد دانشگاه رویکرد دولت سیزدهم در تامین مسکن اقشار با درآمد متوسط و پایین جامعه را رویکرد مثبتی ارزیابی کرده و ادامه داد: طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که از سوی مجلس مطرح و به دولت ابلاغ شده طرح خوبی است، اما واقعیت این است که با توجه به آمار سالانه ازدواج، کاهش بعد خانوار، وجود خانه‌های فرسوده و بد‌مسکنی در کشور و به تبع آن افزایش تقاضا برای مسکن تا سال ۱۴۰۵ مجموعا به ساخت ۱۰میلیون مسکن در کشور نیاز خواهد بود.
بیدار با اشاره به ۵/ ۲ میلیون خانه مسکونی خالی در کشور افزود: توزیع نامناسب مسکن باعث ایجاد خانه‌های خالی در منطقه مرفه‌نشین یا در مناطق بدون امکانات شده است؛ بنابراین آنچه مانع از دستیابی متقاضیان به خرید مسکن میشود، کمبود مسکن نیست، بلکه نبود مسکن متناسب با توان خرید اقشار کم‌درآمد است. معتقدم یکی از راهکارهای این مشکل انجام تحقیقات بازار در حوزه مسکن و ساخت واحدهای مسکونی متناسب با نیاز مردم منطقه و قدرت خرید آنان است. رئیس هیات‌مدیره شرکت بیدار سازه تالی به نقل از قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در مسکن مهر افزود: از سال ۸۶ ساخت حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر آغاز شده و بیش از ۲ میلیون واحد به متقاضیان تحویل شده است؛ این حجم از تولید مسکن طی ۱۴ سال اخیر نشان می‌دهد طرح‌های دولت در رابطه با تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد اثربخش نبوده و اجرای غیرکارشناسی این طرح‌ها و ساخت مسکن مهر در مکان‌های دور‌افتاده و فاقد امکانات رفاهی و بهداشتی، استفاده از مصالح کیفیت پایین برای ساخت، منجر به ناکارآمد شدن برنامه‌های دولت در زمینه تامین مسکن شده است.
وی درباره میزان منابع مالی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال گفت: اگر متراژ واحدها ۶۵ تا ۷۰ مترمربع مفید باشد، با در نظر گرفتن مشاعات، راه پله و... زیربنای کل مفید و غیر مفید به ازای هر واحد حداقل ۱۰۰ مترمربع میشود و اگر هزینه‌های زمین و مجوزها صفر و هزینه ساخت به طور متوسط ۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در نظر گرفته شود، بر این اساس فقط بهای ساخت هر واحد حدود ۷۰۰میلیون تومان خواهد بود. با فرض تامین ۸۰درصد هزینه ساخت از طریق تسهیلات، میزان تسهیلات لازم برای تحقق وعده ساخت یک میلیون در سال بیش از ۵۵۰هزار میلیارد تومان در سال است که افزایش میزان تسهیلات و نقدینگی کشور، افزایش تورم را تشدید خواهد کرد.
بیدار ادامه داد: در تبصره ۳ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، مجموع مدت مشارکت و فروش اقساطی ۲۰ سال تعیین شده است. با خوش‌بینی در خصوص ساخت مسکن و تحویل آن طی دو سال اگر مدت تسهیلات فروش اقساطی ۱۸ سال در نظر گرفته شود، اقساط ماهانه با فرض متراژ ۷۰ مترمربع و نرخ سود ۱۸درصد در حدود ۸ میلیون تومان و با نرخ سود ۱۲درصد حدود ۶ میلیون تومان خواهد بود.
با توجه به سایر هزینه‌های زندگی و حقوق و دستمزد اشخاص کم‌درآمد که واجدان شرایط قانون جهش تولید مسکن هستند، استطاعت مالی برای بازپرداخت تسهیلات را نخواهند داشت. این افراد زمانی استطاعت پرداخت خواهند داشت که نرخ سود تسهیلات پایین باشد و زمانی قابل تخصیص است که یارانه سود تسهیلات توسط دولت تامین شود که با توجه به وضعیت درآمد و کسری بودجه امکان تامین آن با ابهام روبه‌روست.
به عقیده این کارشناس مسکن، این بار دولت باید برنامه‌های آتی خود را به جای استقراض از بانک‌ها از طریق مشارکت بخش خصوصی، تامین مالی جمعی، فروش متری مسکن، تامین مالی خارجی و آورده متقاضیان انجام دهد. البته سرمایه‌گذاری خارجی در صنعت ساختمان به شرط رفع محدودیت‌های بانکی ایران و مشکلات ناشی از تحریم و امنیت سرمایه‌های خارجی امکان‌پذیر است. با توجه به اینکه تمرکز برای تامین مسکن در حاشیه شهرها موجب توسعه شهرهای اقماری و تشدید حاشیه‌نشینی شده، دولت باید به تسهیل ساخت و ساز در مناطق ارزان‌قیمت شهرها و استفاده از بافت‌های ناکارآمد شهری مبادرت ورزد.
این کارشناس با بیان اینکه با توجه به آمارهای ساخت مسکن از سوی بخش‌خصوصی طی سال‌های اخیر، ساخت یک میلیون واحد مسکونی در شرایط ویژه‌ای با ظرفیت اقتصاد ایران قابل وصول است، تصریح کرد: اجرای طرح تولید ملی مسکن با بهره‌مندی از واحدهای کوچک متراژ ۴۰ تا ۵۰ متر مربعی در مناطق ارزان‌قیمت شهری و با مشارکت سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌ای حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان در قالب پیش‌فروش یا فروش متری قابلیت اجرا دارد .
